Житло під час війни: як змінився попит і девелопмент на українському ринку

Люди хочуть не квадратні метри, а впевненість. Як змінилася роль житла і девелопера під час війни.

Повномасштабна війна майже миттєво зупинила ринок нерухомості. У 2022 році попит обвалився, забудовники поставили проєкти на паузу, продажі припинилися. Але вже у 2023-му стало зрозуміло: ринок не зник — він трансформувався. Сьогодні девелопер має дати людині відчуття впевненості. Житло перестало бути лише інвестицією — тепер це інфраструктура життя в умовах турбулентності.

Жити зараз, а не колись: нова філософія попиту

Найбільший зсув відбувся в голові покупця. Люди більше не планують “на потім”. Вони хочуть заселитися одразу — бачити готову квартиру, в якій є вода, світло, двері. Це не просто питання комфорту — це втома від невизначеності. У час війни навіть один рік здається надто довгим.

Як результат, рішення “з ремонтом” перестало бути додатковою опцією — це вже очікуваний стандарт. Попит змістився від “квадратних метрів” до повноцінного, готового до життя продукту. Все частіше люди шукають житло, куди можна заїхати одразу після купівлі.

Нова роль девелопера: менше ризику, більше гнучкості

Сучасний девелопмент — це не просто будівництво, а здатність адаптуватися. Одним із найбільш ефективних підходів стала блокова модель: будівництво поетапно, секції до 6–9 поверхів, раннє введення в експлуатацію окремих частин. Це дозволяє гнучко реагувати на зміни, знижувати фінансові ризики та краще відповідати на очікування покупця.

В умовах невизначеності перемагає не той, хто більше обіцяє, а той, хто швидше адаптується до обставин.

Площі, планування, безпека: чого хоче покупець сьогодні

Сучасний покупець набагато вимогливіший. Наприклад, середня площа однокімнатної квартири зменшилась із 80 м² (у 2008 році) до 50–55 м² сьогодні. Але це зменшення не про здешевлення, а про ефективність — кожен метр має бути виправданим.

Мікроквартири площею 25–30 м² — це радше компроміс, аніж бажане рішення. Люди хочуть окрім даху над головою простору, де зручно жити. Важливі не лише площа, а і якість планування, благоустрій, наявність загальних зон.

Безпека також перестала бути додатковою перевагою — вона стала нормою. Укриття вже сприймаються як обов’язковий елемент житлового комплексу. Їх часто проєктують у паркінгах, технічних поверхах чи просторах загального користування. Це підвищує собівартість, але підвищує і довіру, збільшує безпеку наших клієнтів і відчуття захисту в нелегкі часи.

Замість гри на зростанні — керований дохід

Ринок інвестицій теж перегорнув сторінку. Занадто багато змінних, занадто багато невідомого. Люди шукають стабільний дохід — з мінімальною участю у процесі.

Апарт-комплекси, житло з готельною моделлю управління, керовані орендні об'єкти — ось куди змістився інтерес. Інвестора цікавить не “перепродати”, а “отримувати щомісяця”. Прозоро. Передбачувано. З можливістю виходу. Цей підхід виглядає не як тимчасовий тренд, а як нова реальність.

Що все це означає для ринку?

Ринок житла в Україні вже не повернеться до моделі 2021-го. І це — добре. Ми нарешті продаємо не квадратні метри, а спосіб життя. І люди готові платити не за “вид на місто”, а за відчуття впевненості — що тут буде світло, буде тиша, буде стабільність.

Це складніший бізнес. Але й чесніший. І якщо девелопер справді розуміє свою відповідальність перед містом і людьми — він витримає. І зросте.