Чи дійсно орендарів звільнили від орендної плати?

Законом України №3275 доповнено «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного Кодексу України пунктом 14, відповідно до якого з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України).

Важливо (!) дочекатись публікації тексту закону, на офіційному порталі Верховної ради України розміщений проект закону та доопрацьований проект, а в графі результат розгляду цього законопроекту є помітка «* - неофіційний результат розгляду, що формується системою "Рада" зі слів головуючого на засіданні (можливі неточності)».

Відповіді на питання підготовлені з урахуванням доопрацьованого проекту Закону 3275.

1. За яких умов орендарі можуть бути звільнені від орендної плати?

Орендар звільняється від орендної плати, з моменту встановлення Урядом карантину (12 березня) і до його завершення (поки що до 24 квітня) якщо орендоване майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

2. Що робити орендарю?

Орендарю необхідно звернутись до орендодавця з листом, в якому викласти своє обгрунтування неможливості використання орендованого майна, а також просити з цих підстав не нараховувати йому орендну плату на весь період карантину, керуючись п. 14. Прикінцевих та перехідних положень ЦК України та ч.6 ст. 762 ЦК України.

3. Як обґрунтувати неможливість використання орендованого майна?

Посилаючись у листі-зверненні до орендодавця на конкретний обмежувальний захід, запроваджений Урядом чи іншим суб'єктом владних повноважень, який прямо забороняє діяльність орендаря (проведення масових заходів, діяльність ліцензованих закладів освіти, діяльність з проведення майстер-класів, інших івентів понад 10 чоловік, фітнес центрів, ресторанів в повноцінному їх розумінні тощо) та у зв'язку із цим унеможливлює використання орендованого майна або унеможливлює використання орендованого майна з інших причин не пов'язаних із забороною діяльності.

4. Чи має право на звільнення від орендної плати орендар, який частково орендоване приміщення все ж використовує?

Використання орендарем приміщення хоч і частково, свідчить про можливість використання об'єкта оренди, що відповідно виключає можливість застосування ст. 762 ЦК України. Відтак, все залежатиме від домовленості із Вашим орендодавцем, адже він вирішуватиме дійдете Ви згоди щодо звільнення від сплати оренди частково використовуючи чи ні. У всякому разі, буквою закону, Ви можете бути звільненими від орендної плати, якщо орендоване майно не може бути Вами використане.

5. Що робити, якщо орендодавець продовжує нараховувати орендну плату і не визнає права орендаря на звільнення від сплати?

Звертатись в суд. Швидше за все очікується чимало спорів з цього приводу. У разі, якщо орендодавець не визнає права на звільнення Вас від сплати орендної плати, Ви можете звернутись до суду. В такому разі рекомендую фіксувати за допомогою звернень, актів довільної форми в присутності свідків Вашу неможливість доступу до орендованого приміщення. Прийняти відповідні внутрішні документи щодо організації дистанційної роботи працівників та довести їх до відома орендодавця.

6. Які обмежувальні заходи на сьогодні запроваджено КМ України та приблизні категорії орендарів на яких впливають такі обмеження?

Постанова КМ України від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» якою встановлено з 12 березня до 3 квітня 2020 р. на усій території України карантин:

- заборонено відвідування закладів освіти її здобувачами - підстава для орендарів ліцензованих закладів освіти бути звільненими від орендних платежів на період дії обмежень;

- заборонено проведення всіх масових заходів, у яких бере участь понад 200 осіб, крім заходів, необхідних для забезпечення роботи органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Спортивні заходи дозволяється проводити без участі глядачів (вболівальників) підстава для орендарів приміщень для проведення масових заходів бути звільненими від орендних платежів на період дії обмежень.

Постанова КМ України від 25 березня 2020 р. № 239 «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України», якою встановлено з 12 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. на усій території України карантин:

- заборонено відвідування закладів освіти її здобувачами до 3 квітня 2020 р.;

- заборонено з 00 год. 01 хв. 17 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. проведення всіх масових (культурних, розважальних, спортивних, соціальних, релігійних, рекламних та інших) заходів, у яких бере участь понад 10 осіб, крім заходів, необхідних для забезпечення роботи органів державної влади та органів місцевого самоврядування; - підстава для орендарів приміщень для проведення майстер-класів, івентів понад 10 учасників бути звільненими від орендних платежів на період дії обмежень.

- заборонено з 00 год. 01 хв. 17 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. роботу суб'єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, крім роздрібної торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, засобами зв'язку, провадження банківської та страхової діяльності, а також торговельної діяльності і діяльності з надання послуг з громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту; - підстава для орендарів приміщень закладів громадського харчування (ресторанів, кафе в повноцінному їх функціонуванні), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, бути звільненими від орендних платежів на період дії обмежень.

- заборонено з 12 год. 00 хв. 18 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. регулярні та нерегулярні перевезення пасажирів автомобільним транспортом у приміському, міжміському внутрішньообласному і міжобласному сполученні (крім перевезення легковими автомобілями); - вбачаю прямою підставою для орендарів транспортних засобів, що використовуються в регулярних та нерегулярних перевезеннях пасажирів автомобільним транспортом у приміському, міжміському внутрішньообласному і міжобласному сполученні, бути звільненими від орендних платежів на період дії обмежень.

-заборонено перевезення понад 10 пасажирів одночасно в одному транспортному засобі у міському електричному (трамвай, тролейбус) та автомобільному транспорті, що здійснює регулярні пасажирські перевезення на міських маршрутах у звичайному режимі руху;

- заборонено перевезення понад 10 пасажирів одночасно в автобусах, які виконують регулярні пасажирські перевезення на міських автобусних маршрутах в режимі маршрутного таксі;

- заборонено заїзд на територію автостанцій автобусів, які здійснюють перевезення пасажирів у приміському, міжміському внутрішньообласному і міжобласному сполученні, та реалізацію власниками автостанцій квитків автомобільним перевізникам, які виконують такі перевезення;

- заборонено з 17 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. перевезення пасажирів метрополітенами мм. Києва, Харкова і Дніпра відповідно до рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 16 березня 2020 р.;

- заборонено з 12 год. 00 хв. 18 березня 2020 р. до 3 квітня 2020 р. перевезення пасажирів залізничним транспортом в усіх видах внутрішнього сполучення (приміському, міському, регіональному та дальньому). Дозволяється здійснення акціонерним товариством "Українська залізниця" окремих пасажирських рейсів у внутрішньому залізничному сполученні, рішення щодо яких приймається в кожному окремому випадку за погодженням з Міністерством інфраструктури та Міністерством охорони здоров'я, а також окремих пасажирських рейсів у міжнародному залізничному сполученні, рішення щодо яких приймається в кожному окремому випадку за погодженням з Міністерством інфраструктури, Міністерством закордонних справ та Адміністрацією Державної прикордонної служби.

Постанова КМ України від 25 березня 2020 р. № 239 від 25 б'ерезня 2020 р. № 239 «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України» якою продовжено обмежувальні заходи попередній постанов до 24 квітня 2020 року.