Новели оподаткування нерухомості, відмінної від земельних ділянок, після прийняття Податкового кодексу

Для цілей цієї статті будемо розмежовувати поняття нерухомості на два блоки:

- земельні ділянки (“land plots”);
- нерухомість, відмінну від земельних ділянок (“real estate”).

До прийняття Податкового кодексу в Україні не існувало оподаткування нерухомості, відмінної від земельних ділянок. Норма про це була запроваджена у ст. 265 Податкового кодексу і відповідно до абз. 8 п. 1 Прикінцевих положень Податкового кодексу вона набирає чинності з 01.01.2012 року.

За своїм характером даний податок є місцевим (тобто зараховується до бюджету того адміністративного утворення, в межах якого розташований об’єкт оподаткування) та таким, що не залежить від можливого доходу від об’єкта.

Об’єктом оподаткування є виключно нерухомість житлового призначення в межах села, селища чи міста, проте без залежності від того, знаходиться вона у власності фізичних чи юридичних осіб(1).

Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб, застосовуються такі положення:

- при спільній частковій власності – кожен співвласник вважається окремим платником податку та відповідає за його сплату в ідеальній частці відповідно до частки у праві власності;
- при спільній сумісній власності (без виділення в натурі) – співвласники за взаємною згодою визначають особу, яка буде вважатися платником;
- при спільній сумісній власності (з виділенням часток у натурі) – застосовується правило про спільну часткову власність.

Варто зазначити, що, з-поміж іншого, до об’єктів оподаткування не належать:

- житло, належне державі або органам місцевого самоврядування(2);
- садовий або дачний будинок, проте не більше одного для одного платника податку(3);
- об’єкти, які належать багатодітним сім’ям(4) та прийомним сім’ям, у яких виховується троє та більше дітей, проте не більше одного об’єкта на всю сім’ю;
- гуртожитки;
- тощо.

Базою оподаткування є житлова (а не загальна) площа об’єкту. При цьому для фізичних осіб така площа обчислюється податковою службою за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а для юридичних осіб – ними самостійно, виходячи із правовстановлюючих документів. При цьому варто мати на увазі, що оподаткуванню підлягає не сукупна житлова площа всіх належних платнику об’єктів, а кожен об’єкт окремо.

Оподаткуванню підлягає житлова площа об’єктів, яка перевищує:

- для квартири – 120 кв. метрів;
- для будинку – 250 кв. метрів.

При такому перевищенні податок розраховується, виходячи не з сукупної площі, а тільки з площі зазначеного перевищення. Разом із тим, якщо у власності платника є більше одного об’єкта оподатковуваної нерухомості, то наступний об’єкт, самостійно обраний платником, буде оподатковуватися без урахування норми про перевищення.

Ставка податку встановлюється органом місцевого самоврядування із розрахунку на 1 кв. метр у відсотках від мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року. Так, верхніми межами податку є:

- 1 % мінімальної заробітної плати за 1 кв. метр для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. метрів, та будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. метрів;
- 2,7% мінімальної заробітної плати за 1 кв. метр для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. метрів, та будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. метрів.

Податковим періодом є календарний рік. Для різних платників податку встановлено різний порядок нарахування і сплати податку:

- для фізичних осіб – нарахування проводиться податковою службою із надісланням податкового повідомлення-рішення до 1 липня звітного року; при цьому фізична особа повинна сплатити податок протягом 60 календарних днів з моменту вручення такого повідомлення-рішення;
- для юридичних осіб – нарахування проводиться ними самостійно з подачею до податкової служби декларації до 1 лютого звітного року; при цьому сплата проводиться щоквартально авансовими внесками до 30 числа місяця, що слідує за звітним кварталом.

При набутті оподатковуваного об’єкту нерухомості протягом звітного року нарахування та сплата податку починається з дня виникнення права власності на такий об’єкт.

Приклад нарахування податку на нерухомість, відмінну від земельних ділянок:

Подружжю, яке має 2 дітей, належить на праві спільній сумісній власності дві квартири житловою площею 67 та 128 кв. метрів. Необхідно обчислити податок на нерухомість, який буде сплачений подружжям.

Варіант 1.

Якщо подружжя не укладає договір про взаємний обмін частками у цих квартирах (відповідно до якого кожен з подружжя буде власником тільки однієї квартири), воно повинно визначити одного платника даного податку.
Якщо подружжя обере квартиру житловою площею 128 кв. метрів для застосування норми про перевищення, податок буде розраховуватися таким чином:

мін. з/п (869 грн.(5)) * 0,01 * (67 кв. м. + 8 кв. м.) = 651, 75 гривень (за рік)

Варіант 2.

Якщо подружжя укладе договір про взаємний обмін частками, кожен із них буде вважатися окремим платником податку. Відтак, той із подружжя, хто буде володіти об’єктом площею 67 кв. м. взагалі не заплатить податок, а той, хто володіє об’єктом площею 128 кв. м. заплатить податок за 8 кв. м. перевищення:

мін. з/п (869 грн.(6)) * 0,01 * 8 кв. м. = 69,52 гривень (за рік)

Таким чином, починаючи з 01.01.2012, коли вступить у силу норма про податок з нерухомості, необхідно буде належним чином структурувати право власності на житлові об’єкти з метою уникнення зайвого оподаткування.

Так, для власників юридичних осіб можна порадити змінити статус належних їм об’єктів на нежитлову, в той час як для власників-фізичних осіб – вирішити питання про розподіл прав спільної власності та (за бажанням) – скасувати приватизацію.

 

(1) Пп. 265.1.1. та 265.2.1. ст. 265 Податкового кодексу.
(2) Це, зокрема, означає, що наймачі неприватизованого житла не будуть зобов’язані сплачувати даний податок.
(3) Відтак, зокрема, подружжям, які мають у власності більше одного такого будинку можна порадити укласти договір про взаємний обмін частками у праві спільної сумісної власності на такі об’єкти (ч.2 ст. 64 Сімейного кодексу).
(4) При цьому у такої сім’ї може бути тільки один з батьків (ст. 1 Закону «Про охорону дитинства»).
(5) Станом на 01.01.2010 року.
(6) Станом на 01.01.2010 року.