Нерухомість – жити по-новому
Законопроект 5091 – це про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому
Первинний ринок нерухомості стоїть на порозі революції. Адже, основною метою законопроекту 5091 є створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.
І це вперше за 30 років незалежності України, коли народні обранці звернули увагу на право власності громадян у частині його майнового права. 5091 – це «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Даний законопроект виявився дуже великим, не дивно, що автори, такий собі пілот спробували розписати на більш ніж 100 сторінок (із правками) законопроекту. Чи все змогли автори передбачити? Ні. Чи зникнуть схеми? Ні. Чи цей майбутній закон є втручанням у ведення бізнесу? Ось тут відповідь – можливо. Але ж, згадуючи ЕЛІТу, Войцехівського, Укрбуд і тд і тп розумієш, що лібералізм – це добре, тільки от що робити із наслідками пройдисвітів? А значить, даний закон потрібний, важливий та нажаль запізнілий років на 20-25, однак, краще пізно ніж ніколи.
Про деякі тонкощі законопроекту, які спершу кидаються у вічі:
1. Девелопер будівництва – нарешті сформулювали хто це, що це та навіщо, із зазначенням його функцій.
– юридична особа або фізична особа – підприємець, яка на підставі договору із замовником будівництва забезпечує організацію будівництва та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), та отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань майбутніх об’єктів нерухомості.
2. Відхід від майнових прав і їх сьогоднішньому сприйнятті.
- майбутній об’єкт нерухомості – складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна.
3. Право власності.
Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає, відповідно до закону, з моменту державної реєстрації такого права. А це дуже сходе на те, що інвестори (покупці) будуть убезпечені від двійного-трійного продажу однієї і тієї ж майбутньої квартири.
4. Щодо схем залучення коштів. Пряме чи опосередковане залучення девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
Ось тут є ознаки обмеження. На даний час великої проблеми не вбачається, однак – це точно привід для спорів юристів.
5. Замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб. Ніби нічого нового, однак як мінімум формалізація відносин.
6. Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню.
7. У разі якщо будівництво об'єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку), здійснюється із залученням недержавних коштів девелопер будівництва зобов’язаний розмістити на своєму вебсайті ідентифікатор об’єкта будівництва. А це в теорії унеможливить здійснення будівництв так званих самобудів. І можливо, більше ну будуть з’являтися самочинні будмайданчики, які у КМДА будуть просто рахувати та «брати на олівець».
8. А от штраф за порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва у розмірі 10-ти прожиткових мінімумів для працездатних осіб є просто смішним. 23790 грн – це реально курям на сміх. Ви тут чиї інтереси захищаєте? Доречі, шановні автори закону, до 2 читання у вас є шанс подумати про це.
9. Поки що є питання щодо доцільності гарантійної частки будівництва, адже під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості замовник будівництва/девелопер будівництва зобов’язаний визначити гарантійну частку. Ця частка визначається з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі у зв'язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника будівництва/девелопера будівництва). Звичайно, при настанні форс-мажору у первинного девелопера, другий більш охоче візьметься за добудову, при наявності ресурсу, який можна продати та за рахунок цих коштів закінчити будівництво. Але якщо покладатися на цей запобіжник, то чи є сенс у законі цвілому? Однак, від цієї норми вбачається більше позитиву ніж бізнес обмежень для девелоперів.
10. Суттєва безпека (і це дуже важливо) для покупців виникає при укладанні договорів з купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), адже істотними умовами договору відтепер мають бути: реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна, ідентифікатор об’єкта будівництва, адреса майбутнього об’єкта нерухомості, ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, реєстраційний номер майбутнього об’єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, строки повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, та інше.
Підсумовуючи: авторам законопроекту респект, закон точно позитивно вплине на ринок нерухомості, не всім він сподобається, проте всі девелопери адаптуються до нього, порядку стане більше, інвестори стануть більш захищені від шахраїв та пройдисвітів.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87044
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11237
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5712
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5407