Нерухомість – жити по-новому

Законопроект 5091 – це про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

Первинний ринок нерухомості стоїть на порозі революції. Адже, основною метою законопроекту 5091 є створення правових механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

І це вперше за 30 років незалежності України, коли народні обранці звернули увагу на право власності громадян у частині його майнового права. 5091 – це «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Даний законопроект виявився дуже великим, не дивно, що автори, такий собі пілот спробували розписати на більш ніж 100 сторінок (із правками) законопроекту. Чи все змогли автори передбачити? Ні. Чи зникнуть схеми? Ні. Чи цей майбутній закон є втручанням у ведення бізнесу? Ось тут відповідь – можливо. Але ж, згадуючи ЕЛІТу, Войцехівського, Укрбуд і тд і тп розумієш, що лібералізм – це добре, тільки от що робити із наслідками пройдисвітів? А значить, даний закон потрібний, важливий та нажаль запізнілий років на 20-25, однак, краще пізно ніж ніколи.

Про деякі тонкощі законопроекту, які спершу кидаються у вічі:

1. Девелопер будівництва – нарешті сформулювали хто це, що це та навіщо, із зазначенням його функцій.

– юридична особа або фізична особа – підприємець, яка на підставі договору із замовником будівництва забезпечує організацію будівництва та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), та отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань майбутніх об’єктів нерухомості.

2. Відхід від майнових прав і їх сьогоднішньому сприйнятті.

- майбутній об’єкт нерухомості – складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна.

3. Право власності.

Об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає, відповідно до закону, з моменту державної реєстрації такого права. А це дуже сходе на те, що інвестори (покупці) будуть убезпечені від двійного-трійного продажу однієї і тієї ж майбутньої квартири.

4. Щодо схем залучення коштів. Пряме чи опосередковане залучення девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.

Ось тут є ознаки обмеження. На даний час великої проблеми не вбачається, однак – це точно привід для спорів юристів.

5. Замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб. Ніби нічого нового, однак як мінімум формалізація відносин.

6. Договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта підлягає нотаріальному посвідченню.

7. У разі якщо будівництво об'єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку), здійснюється із залученням недержавних коштів девелопер будівництва зобов’язаний розмістити на своєму вебсайті ідентифікатор об’єкта будівництва. А це в теорії унеможливить здійснення будівництв так званих самобудів. І можливо, більше ну будуть з’являтися самочинні будмайданчики, які у КМДА будуть просто рахувати та «брати на олівець».

8. А от штраф за порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва у розмірі 10-ти прожиткових мінімумів для працездатних осіб є просто смішним. 23790 грн – це реально курям на сміх. Ви тут чиї інтереси захищаєте? Доречі, шановні автори закону, до 2 читання у вас є шанс подумати про це.

9. Поки що є питання щодо доцільності гарантійної частки будівництва, адже під час первинної державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості замовник будівництва/девелопер будівництва зобов’язаний визначити гарантійну частку. Ця частка визначається з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі у зв'язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника будівництва/девелопера будівництва). Звичайно, при настанні форс-мажору у первинного девелопера, другий більш охоче візьметься за добудову, при наявності ресурсу, який можна продати та за рахунок цих коштів закінчити будівництво. Але якщо покладатися на цей запобіжник, то чи є сенс у законі цвілому? Однак, від цієї норми вбачається більше позитиву ніж бізнес обмежень для девелоперів.

10. Суттєва безпека (і це дуже важливо) для покупців виникає при укладанні договорів з купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), адже істотними умовами договору відтепер мають бути: реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна, ідентифікатор об’єкта будівництва, адреса майбутнього об’єкта нерухомості, ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, реєстраційний номер майбутнього об’єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, строки повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, та інше.

Підсумовуючи: авторам законопроекту респект, закон точно позитивно вплине на ринок нерухомості, не всім він сподобається, проте всі девелопери адаптуються до нього, порядку стане більше, інвестори стануть більш захищені від шахраїв та пройдисвітів.