Лізинг житла під 5% vs доступна іпотека: розбираємось у відмінностях

Що таке лізинг

Зараз активно обговорюють ще одну потенційну урядову альтернативу до програми "доступних іпотек" – лізинг житла під 5% річних. Це може додатково збільшити активність на ринку нерухомості, а також допомогти забезпечити житлом певні верстви населення: військових, працівників МВС, медиків та вчителів.

В дуже простому вигляді лізинг являє собою один із різновидів кредитування. Лізингодавець купує за власні гроші певний об'єкт, заздалегідь погоджений клієнтом, а потім дає його лізингоотримувачу в оренду. Існує багато різновидів лізингу, в тому числі в залежності від переходу права власності після сплати заздалегідь визначеної суми. Поширеною є практика, коли лізингоодержувач отримує право викупити об'єкт за залишковою вартістю після певного строку користування. Оскільки цю суму визначають на момент підписання контракту, інструмент є прозорим для обох сторін.

Частіше лізингом користуються юридичні особи. Така схема може бути більш вигідною у порівнянні з отриманням кредиту та придбанням засобів одразу на баланс фірми через особливості оподаткування деяких активів.

Що стосується житла, тут лізинг зустрічається рідше. В більшості розвинутих ринків люди обирають або між іпотекою під 2 – 3% річних, або орендують оселі на довгий термін 10+ років. Але схема може працювати для будь-яких об'єктів.

В чому різниця між лізингом та іпотекою

Основна відмінність між лізингом та іпотекою – фактор права власності. При іпотеці власником житла є особа, яка отримує кредит. Квартира виступає у якості застави, а кредитор може отримати право вимагати її лише у випадку прострочення платежів. Також в Україні існують цілий ряд обмежень, коли банк взагалі не може отримати квартиру, наприклад, якщо в ній прописані неповнолітні діти.

У випадку лізингу власником об'єкта увесь час залишається лізингодавець – банк або інша фінансова структура. Особа проживає до тих пір, поки виконує умови договору. Розірвання лізингової угоди зазвичай проходить без штрафних санкцій. Інколи банк може навіть віддати особі частину сплачених коштів – адже людина втрачає право зрештою викупити об'єкт, вартість якого також входила в суму щомісячних платежів.

Плюси та мінуси

Перевагою лізингу над іпотекою є потенційно вища мобільність клієнта. Якщо треба переїхати в інше місто або країну, особа може не чекати поки продаються оселя, щоб погасити кредит, а просто за місяць чи два припинити угоду із лізингодавцем.

Для лізингу не потрібен перший внесок – зазвичай угоди або розбиваються на певний термін з рівними платежем, або людина щомісяця сплачує менші суми, а в кінці може викупити об’єкт за його залишковою вартістю, прописаною в контракті – від 20 до 50% початкової ціни.

Основний недолік лізингу – ризики, пов'язані з банкрутством лізингодавця. Якщо банк чи інша фінансова структура, яка є власником об'єкта, збанкрутує, його кредитори можуть вимагати передачу об’єкта лізингу. Далі все залежить від законодавчого поля, яке й мають вдосконалити перед впровадженням нового інструмента в масовий сегмент.

Зокрема, чи зможе новий власник в односторонньому випадку розірвати угоду та, наприклад, просто продати квартиру. Суми лізингових платежів розраховуються на момент укладання договору. Якщо квартира відійде кредитору через 10 років після того, як була укладена угода, ринкові ціни можуть в декілька разів відрізнятися від сум, що їх має сплатити позичальник. А тому новий власник може бути вмотивований розірвати угоду, щоб прямо зараз отримати більше коштів за об'єкт на ринку, ніж ще за 10 років сплатить лізингоотримувач.

З іншого боку, є цікавий кейс Німеччини. Там власник квартири не може в односторонньому порядку навіть розірвати договір оренди, а також підвищувати ціни на житлу більше, ніж на декілька відсотків щороку. Через це деякі квартири на вторинному ринку продаються буквально "разом із мешканцями" – ані старий, ні новий власники не зможуть змусити жителів виселитися. Є ситуації, коли орендарям платять десятки тисяч євро, або вони лише погодилися розірвати угоду оренди та з'їхати з квартири.

Тобто цілком можливо врегулювати ситуацію з лізинговим майном, просто прописавши конкретні механізми захисту на лізингоодержувача у випадку банкрутства лізингодавця.

Ще одна проблема – вищі щомісячні платежі за об'єкт, якщо порівнювати з іпотекою з аналогічної відсотковою ставкою. Купівля житла в іпотеку зазвичай неможлива без першого внеску. Якщо він становив 20%, то сума кредиту – це 80% ціни оселі. З неї людина далі і починає платити відсотки. Однак у випадку лізингу, сумою позики є всі 100% вартості квартири – тому і щомісячні платежі вищі. Зокрема через це нову програму хочуть зробити під 5% замість 7% для "доступних іпотек" – так можна буде добитися порівнянних щомісячних платежів.

Однак які фінансові структури в Україні стануть інвестувати у квартири, які потім прийдеться окупати по 10 – 30 років?

Чи вирішить проблему УФЖК?

Для цього планується запустити окрему Українську фінансову житлову компанію (УФЖК), яку створили наприкінці 2020 року. Найімовірніший вже у 2021 році компанію профінансують на 5 млрд гривень шляхом випуску облігацій. Це означає, що при середній вартості квартири в 1,5 млн гривень, початково УФЖК зможе придбати близько 3,5 тисяч квартир. Далі, при середньому терміні погашення лізингу 20 років, вона щомісяця збиратиме назад близько 3,5 мільйона гривень. Отже, зможе докуповувати по 2,5 квартири/місяць.

Насправді така ініціатива влади не нова, а є просто розширеною версією пілотного проєкту програми лізингу житла, що діяла з 2018 року для правоохоронців. За цей час нею встигли скористатися 2,2 тисячі родин правоохоронців, а середня ставка за лізингом склала 9%.

Також великим питанням є процес купівлі житла для подальшого лізингу. Наприклад, якщо нова структура почне одночасно шукати 3,5 тисячі квартир на вторинному ринку, вона може раптово перегріти ситуацію.

Поки що не озвучені конкретні вимоги до об'єктів для лізингу, однак якщо вони будуть схожими на "доступну іпотеку", відбудеться зростання цін в сегменті квартир економ- та комфорт-класу. Що, зрештою, вдарить по всім покупцям.

Можливо, хорошим варіантом міг би стати викуп квартир великими лотами від забудовників – на високій стадії готовності. Тут діятиме ефект масштабу, при цьому рядові покупці не відчують на собі жодного впливу. Також при купівлі від забудовників можна буде уникнути корупційних ризиків – сьогодні всі компанії публікують інформацію про ціни на власних сайтах, тому можна буде легко перевірити, скільки за житло заплатить УФЖК, та чи це ринкові ціни.

Чим лізинг відрізняється від розстрочки від забудовника

Нарешті останнє питання – чим нова програма відрізняється від звичайної розстрочки від забудовника. Головна відмінність полягає в максимальному терміні для розтермінування. Зазвичай девелопер може давати розстрочку на процес будівництва плюс 12 – 24 місяці після введення будинку в експлуатацію – вона є короткостроковим інструментом. Однак лізинг – це тривалий інструмент, який може досягати 10 – 30 років.

Нова ініціатива лізингу житла під 5% може стати корисним доповненням до "доступних іпотек" для тих покупців, які не мають змоги сплатити перший внесок за житло, або не проходять під формальні вимоги банків. Однак для її успішної реалізації треба, по-перше, подбати про повний захист прав лізингоодержувачів – на випадок банкрутства лізингодавця. Оскільки запуск програми вже на першому етапі передбачає масовий централізований викуп тисяч квартир, треба зважити всі "за" та "проти", та, можливо, націлитися та варіанти від забудовників – з високим ступенем готовності.