Звільнення від плати за користування майном (оренду) або її зменшення

Що приготував нам законодавець? Панацею для орендаря чи ярмо на шию орендодавця?

30.03.2020 року Верховною Радою України (надалі – ВРУ) було прийнято проект  Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням  коронавірусної хвороби (COVID-2019)» за № 3275 від 29.03.2020 року, який наразі, згідно відомостей з офіційного сайту ВРУ готується на підпис.

Відповідно до пункту 5 розділу І цього Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням  коронавірусної хвороби (COVID-2019)», вирішено "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного Кодексу України (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356) доповнити новими пунктами  такого змісту:

"12. Під час карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на запобігання поширення коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786,  1293 цього Кодексу продовжуються на строк дії  такого карантину.

13. В період здійснення в Україні заходів щодо запобігання виникнення, поширення і розповсюдження епідемій, пандемій, зокрема коронавірусної хвороби (COVID-19), забороняється підвищення процентної ставки за кредитним договором.

14. З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

І тут виникає велике питання щодо реалізації пункту 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України в реальності. А також виникає питання – чи не пустий популізм це від влади і чи дійсно це панацея, щоб не сплачувати орендну плату? А як же тоді право орендодавця за статтею 1 Протоколу 1 Європейської конвенції з прав людини і куди його подіти?

Проаналізувавши норми чинного законодавства України, а також судову практику, приходжу до висновку, що це просто пустий популізм, по – перше. По-друге, дане питання аж ніяк не можна так врегульовувати, так як у такому випадку відбувається порушення права власності орендодавця  на майно у вигляді правомірно очікуваних прибутків і таке може призвести до понесення ним збитків, він ставиться у становище особи, яка повинна зазнати збитків.

Та й саме таке формулювання «з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу» дещо суперечить вимогам ч. 6 ст. 762 ЦК України, або повинно трактуватися як таке, що у випадках, передбачених ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач (орендар) звільняється від плати за користування майно, якщо карантин призвів до таких випадків.

Або ж розумним було б тоді вносити зміни до ч. 6 ст. 762  ЦК України та передбачати карантин, як обставину для звільнення від сплати.

І, напевно, така ситуація призведе до багатьох непорозумінь та судових процесів, особливо між суб᾽єктами господарювання. При цьому, зрозуміти можна обидві сторони договору найма (оренди).

Так, договір оренди (найму) підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України та § 5 глави 30 Господарського кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічна норма закріплена й у ч. 1  ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Ст. 762 ЦК України та ст. 286 ГК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Ч. 4 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Ч. 4 ст. 762 ЦК України закріплює право орендаря вимагати зменшення орендної плати, якщо істотно погіршуються умови користування майном або його якість, за які він не несе відповідальності. Аналогічна можливість передбачена ст. 768 ЦК України, яка визначає відповідальність орендодавця за дефекти зданого в оренду майна. Зменшення платежів у зазначених випадках має бути розмірним рівню зниження корисних (споживчих) властивостей об´єкта оренди, обумовлених договором. Отже, підставами для зменшення орендної плати за ч. 4 ст. 762 ЦК України є дефекти майна та зниження його корисних властивостей, обумовлених договором.

Ч. 6 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача (орендатора) від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає, це така обставини за яких майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не  відповідає за ці обставини.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 ЦК України була викладена у постановах Верховного Суду, зокрема, у справах № 914/2264/17, № 914/1248/18, № 914/70/18.

І тепер уявимо такі ситуації:

суб᾽єкт господарювання здійснює діяльність, яка попала під обмеження у зв᾽язку з карантином, наприклад продаж непродовольчих товарів,  і вимушений був зачинитися, але використовує приміщення для зберігання товару, споживає комунальні послуги, вільно розпоряджається та використовує приміщення на свій розсуд;

або суб᾽єкт господарювання  вимушений був перейти на дистанційну торгівлю з адресною доставкою, використовує у своїй діяльності приміщення, як і раніше, тільки не приймає відвідувачів.

В обох випадках орендодавець не має можливості отримувати прибутки від використанні цих приміщень, так як вони зайняті орендарем, але він несе видатки, наприклад зі сплати податків, оплати праці своїх найманих працівників, тощо.

Чи справедливим буде покладення на орендодавця тягара надавати своє майно у безкоштовне користування??? Здавалось би що ні - він не повинен опинятися «крайнім»

І тут виникає велике питання щодо якості внесених змін.

І за таких умов кожна з сторін договору оренди (найму) буде мати «свою правду» та з великою вірогідністю буде шукати її в судах.

Отже, бажаю нам всім мудрості, зваженості та порозуміння, верховенства права та справедливості.