Зазвичай ринки дуже чутливі до політичних, соціальних і, як показав 2020 рік, епідеміологічних викликів, які час від часу постають перед країнами. Цьогоріч в Україні, як і загалом у світі, на ринках спостерігається спричинена пандемією коронавірусної хвороби COVID-19 турбулентність. Втім, є ринок, на якому в часи коронакризи спостерігаються цікаві і, без зайвого перебільшення, варті уваги тенденції. Це – ринок вторинної житлової нерухомості в Україні. Саме про нього піде мова далі.
Як відомо, Фонд державного майна реалізує державну політику у сфері оцінки майна та майнових прав. Також на Фонд покладена функція адміністрування Єдиної бази даних звітів про оцінку, яка була введена в експлуатацію в липні 2018 року. За її допомогою можна проаналізувати основні тенденції на вторинному ринку нерухомого майна в Україні, аналізуючи кількість внесених оцінювачами та перевірених нотаріусами звітів про оцінку нерухомого майна.
Разом з експертами Фонду державного майна ми здійснили такий аналіз з метою з’ясувати, як саме реагує український ринок вторинної нерухомості на кризу, спричинену пандемією. Для цього ми прослідкували динаміку низки доступних в Єдиній базі показників протягом 8 місяців 2020 року, порівнявши їх з показниками за 8 місяців 2019 року.
Однак спочатку кілька слів про те, як працює Єдина база. При операціях з нерухомим майном фізичних осіб необхідно здійснювати оцінку ринкової вартості майна для цілей оподаткування. Оцінювач, який здійснює цю оцінку, вносить до Єдиної бази інформацію зі звіту про оцінку (і сам звіт) для перевірки коректності визначеної вартості Модулем електронного визначення оціночної вартості, що є складовою частиною Єдиної бази. Після перевірки внесений звіт має в системі статус “зареєстровано”. Вже потім, при здійсненні самої операції купівлі-продажу, нотаріус перевіряє зареєстрований у Єдиній базі звіт, після чого статус звіту в системі змінюється на “перевірено”. Тобто, угода за таким об’єктом нерухомості відбулася.
Ми взяли до уваги показник кількості перевірених нотаріусами звітів протягом 8 місяців 2020 року і порівняли його з аналогічним періодом 2019 року. Перше, на що варто звернути увагу – це співставні тренди в динаміці на початку минулого та поточного років (у січні – березні). Втім, вже у квітні 2020 року спостерігається суттєве зменшення кількості перевірених звітів в Єдиній базі порівняно з квітнем 2019 року. Це не дивно, адже саме на початку квітня в Україні були введені карантинні обмеження, які призвели до зниження ділової активності в країні в цілому.
натисніть на картинку для збільшення
Попри це, як видно з графіка, вже в травні кількість перевірених звітів в Єдиній базі почала стрімко зростати, відновлюючи позиції. А вже в червні фіксуємо суттєве перевищення цього показника порівняно з аналогічним періодом у 2019 році.
Що ж до структури Єдиної бази за типами нерухомого майна, то понад 90% зареєстрованих у Єдиній базі звітів стосуються житлової нерухомості та земельних ділянок.
Отже, не дивлячись на коронакризу, попит на житлову нерухомість на вторинному ринку з початку літа є і залишається значно вищим ніж у 2019 році.
Тепер сфокусуємо нашу увагу на іншому показнику – сумі відрахувань зборів на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій із нерухомістю. Лише нагадаю, що 1% з кожної угоди купівлі-продажу нерухомого майна в Україні відраховується на обов’язкове державне пенсійне страхування. Порівняємо цей показник в розподілі по порівнянних місяцях в 2020 та в 2019 роках.
Дані про відрахування зборів на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій з нерухомістю ми беремо одразу з двох джерел, а саме: з Єдиної бази даних звітів про оцінку (відрахування з операцій з нерухомим майном лише фізичних осіб) та від самого Пенсійного фонду України (відрахування з операцій з нерухомим майном фізичних і юридичних осіб).
Так, за даними Єдиної бази, протягом 8 місяців 2019 року спостерігається достатньо рівномірний щомісячний розподіл відрахувань до Пенсійного фонду від операцій з нерухомим майном фізичних осіб. Водночас, у 2020 році відбулося суттєве їхнє зниження саме у квітні і травні, що лише засвідчує той негативний ефект, який мала криза на вторинний ринок житлової нерухомості. Негативні очікування і соціально-економічна невизначеність у період вимушених жорстких карантинних обмежень в цей період сприяли зниженню попиту на нерухомість. Як наслідок, ми спостерігали зниження ціни на неї.
натисніть на картинку для збільшення
Попри це, як видно з графіка вище, вже починаючи з червня показники сум відрахувань до Пенсійного фонду від операцій з нерухомим майном фізичних осіб почали стрімко зростати і наразі вторинний ринок житлової нерухомості в цілому стабільний з точки зору цін на нерухомість.
натисніть на картинку для збільшення
Дані, отримані від Пенсійного фонду, засвідчують майже подібну тенденцію, що і з Єдиної бази даних звітів про оцінку. Аналізуючи отриману від Пенсійного фонду статистику, необхідно зважати на те, що крім нарахувань від операцій з нерухомістю фізичних осіб, вона включає також надходження до Пенсійного фонду від операцій з нерухомістю юридичних осіб (тобто операції купівлі-продажу комерційної нерухомості).
Скористуємося цією обставиною і проаналізуємо динаміку ринку комерційної нерухомості протягом 8 місяців 2020 року. Це легко зробити простим відніманням показників суми щомісячних відрахувань за даними Єдиної бази від показників надходжень від усіх операцій з нерухомістю до Пенсійного фонду. Отримана у результаті різниця становитиме показник надходжень до Пенсійного фонду з операцій придбання нерухомого майна юридичними особами. Цей показник дає нам розуміння динаміки ринку комерційної нерухомості, яка відображена на графіку нижче.
натисніть на картинку для збільшення
Як видно, ринок комерційної нерухомості України відчутно “просів” у період коронакризи і станом на кінець серпня не відновився. Невизначеність і турбулентність, яка спостерігається під час пандемій, негативно впливає на динаміку ділової активності в країні і відтак негативно позначається на попиті на комерційну нерухомість, на якій розміщують офісні, торговельні, виробничі та інші приміщення.
Насамкінець відзначимо, що дані з Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна свідчать про те, що обсяги вторинного ринку житлової нерухомості з точки зору кількості здійснених операцій купівлі-продажу, не дивлячись на фактор коронакризи, суттєво зросли порівняно з минулим роком. Якщо в червні ми могли припускати, що спостерігається лише тимчасовий ефект відкладеного попиту, то тепер ми можемо стверджувати, що це стала тенденція, яка спростовує негативні прогнози на 2020 рік.
