Рейдерство і плата за землю в розумінні ПК України

Тривалий час здійснюючи захист неволодіючого власника від дій третіх осіб із захоплення належного йому нерухомого майна в центрі м. Києва, отримали додатковий «сюрприз» від податкового органу у вигляді адміністративного позову про стягнення плати за землю (орендної плати) за 2017-2021 роки у розмірі 6 885 226,04 грн на підставі податкових повідомлень-рішень за вказані роки, нарахованої за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться викрадений об’єкт нерухомого майна. 

Податковий орган вважає, що незважаючи на позбавлення третіми особами неволодіючого власника права власності на об’єкт нерухомого майна, договір оренди земельної ділянки, на якій такий об’єкт знаходиться, сторонами не розривався, а відтак зобов’язання зі сплати плати за землю (орендної плати) за неволодіючим власником зберігається, до того ж він прагне через поданий ним віндикаційний позов відновити своє право власності на тимчасово втрачений об’єкт нерухомого майна, тобто, після набрання законної сили рішенням суду про витребування продовжить бути беззаперечним користувачем земельної ділянки. 

Особа, чиї порушені права захищали, стала власником нерухомого майна в центрі міста Києва в 2009 році, а в 2010 році уклала із Київською міською радою договір оренди земельної ділянки на 25 років, на підставі чого здійснювалась сплата плати за землю (орендної плати) весь час до 2016 року включно, і вже в 2017 році об’єкт нерухомого майна вибув із її володіння поза волею власника, віндикаційний позов досі розглядається місцевим судом. Відтак, сплата плати за землю (орендної плати) не здійснювалась неволодіючим власником весь час неможливості користуватись своїм об’єктом нерухомого майна, і, відповідно, земельною ділянкою, на якій він знаходиться.  

Оскільки в 2017 році неволодіючий власник був позбавлений права власності на об’єкт нерухомого майна, він перестав в цей самий момент бути користувачем земельної ділянки, на якій він знаходиться, а, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній споруд, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, і, з урахуванням частини другої статті 120 ЗК України (редакції станом на дату вибуття об’єкту нерухомого майна), до нового власника перейшло право користування земельною ділянкою на тих самих умовах, на яких нею користувався власник попередній. 

Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України (у редакції станом на дату вибуття об’єкту нерухомого майна) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України (у редакції станом на дату вибуття об’єкту нерухомого майна) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

При цьому, відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час прийняття оскаржуваних нами ППР) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі»). 

Після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, чи його рейдерського захоплення, що призвело до зміни власника, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Аналогічних правових висновків Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду висловив у постанові від 14.09.2021 у справі №808/2684/15: «У цілях оподаткування у власника  будівлі, споруди (їх частини) з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно виникає обов`язок зі сплати податку за землю, на якій розташовані такі будівлі, споруди (їх частини). Якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, однак обов`язок зі сплати орендної плати виникне тільки на підставі укладеного договору оренди землі. Отже, у разі набуття права власності на нерухоме майно, що розміщене на землі, та не оформлення права користування на таку земельну ділянку обов`язок зі сплати земельного податку виникає з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що розміщене на цій землі, адже якщо особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на земельній ділянці, то до неї як набувача переходить право користування земельною ділянкою. При цьому землекористувач має сплачувати плату за землю за фактичний період використання землі у поточному році».

У постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 12.03.2021 у справі №826/10421/16 вказано таке: «59. Таким чином, з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно за іншою особою у попереднього власника не виникає обов`язку зі сплати орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований відповідний об`єкт нерухомості, який відчужено».

Аналогічні висновки Шостий апеляційний адміністративний суд висловив і в нашій справі №640/18098/21, у якій згодом Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду закрив касаційне провадження. 

При цьому, з точки зору регулювання ПК України питання оподаткування платою за землю у разі зміни власника об’єкту нерухомого майна, і відповідно, користувача земельної ділянки, то згідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Відповідно до абзаців 3 та 4 пункту 286.5 статті 286 ПК України у разі переходу права власності на земельну ділянку від одного власника - фізичної особи до іншого протягом календарного року контролюючий орган надсилає (вручає) податкове повідомлення-рішення новому власнику після отримання інформації про перехід права власності. Якщо такий перехід відбувається після 1 липня поточного року, контролюючий орган надсилає (вручає) попередньому власнику нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).

Тобто, якщо існує податкове повідомлення-рішення про нарахування плати за землю (орендної плати) за рік, у якому відбулось відчуження або рейдерське захоплення об’єкту нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, то воно вважається скасованим (відкликаним) в силу закону, але вже інші податкові повідомлення-рішення про нарахування плати за землю (орендної плати) за роки, що слідують за відчуженням або рейдерським захопленням об’єкту нерухомого майна, то їх варто визнавати протиправними та скасовувати у адміністративному чи судовому порядку. 

Матеріали статті актуальні станом на 22 листопада 2022 року.