Виселення з іпотеки. Критерії надання постійного житла

Згідно частини 2 статті 109 Житлового кодексу Української РСР, "громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду."

Виникає декілька питань:

1. За чий рахунок надаватиметься таке житло?

"Банк при наданні згоди на реалізацію предмета іпотеки мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК УРСР" (Постанова ВП ВС у справі № 753/12729/15-ц від 31.10.2018р.).

"Новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення до банку про виконання останнім обов'язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків" (Ibid.).

2. Що означає "надати постійне жиле приміщення"?

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК УРСР).

З тексту статті 9 ЖК УРСР випливає, що забезпечення постійним житлом громадян – це одержання громадянами у безстрокове користування жилого приміщення. 

Отже, "надання постійного жилого приміщення" за змістом Житлового кодексу є наданням жилого приміщення у безстрокове користування.

3. Яке саме постійне жиле приміщення повинно бути надане?

Згідно частини 2 статті 109 ЖК УРСР, "постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду".

Отже, питання надання приміщення особі, яку виселяють, повинно бути досліджено судом.

Житловий кодекс у статті 114 визначає, що надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Щоправда ця стаття не стосується випадку виселення з житла обтяженого іпотекою.

У Постанові ВП ВС у справі № 753/12729/15-ц від 31.10.2018р. Велика Палата декілька разів наголошує, що квартира була обтяжена правом на проживання у ній колишнього власника та члена його сім'ї:

- "квартира фактично обтяжена правом на проживання у ній колишнього власника та члена його сім'ї";

- "зазначені обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні";

- "Державний виконавець повинен був зазначити про обтяження квартири у вигляді проживання у ній її власника разом із членами сім'ї, серед яких є неповнолітня дитина";

- "Тобто новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов'язання про повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов'язку із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків".

Отже, колишній власник та члени його сім'ї мають право на проживання у квартирі.

Коли їх виселяють з цієї квартири, їх позбавляють цього права на проживання. Необхідно враховувати, що право це не є безоплатним.

Надання іншого постійного жилого приміщення є компенсацією втрати такого права.

Відтак, право на проживання в іншому приміщенні, що їм надається, повинно бути не гіршим від того, яке вони втратили.

Повинен бути врахований не лише розмір приміщення, а і місце його розташування, оскільки не можна виривати людей з їх соціального оточення. Дорослі члени сім'ї працюють, діти ходять до школи або до садочку. Всі ці фактори необхідно враховувати при виборі приміщення, що надаватиметься взамін того, з якого виселяють.

Для того, щоб, як вказала ВП ВС, "банк міг виконати обов'язок із забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням", банк повинен мати право на житло, яким забезпечить осіб. Банк може або сам бути власником житла або набути право користування таким житлом.

Це може бути, наприклад, договір оренди квартири, укладений банком із власником квартири та подальше передання квартири у суборенду особам, яких виселяють. Орендарем може бути також особа, що діє за дорученням банку.

Постає питання ціни. Адже надання житла, яке сім'я не зможе оплачувати, це те саме, що виселення без надання житла.

Надання житла за ціною лише оплати житлово-комунальних послуг буде зайве обтяжливим для банка іпотекодержателя, оскільки різниця між оплатою лише житлово-комунальних послуг та орендною платою є значною.

Повинно бути досліджене питання, яку платню сплачувала сім'я за житло, з якого її виселяють, на момент взяття іпотечного кредиту. Яку саме частку у доходах сім'ї складала платня за житло та плата за іпотечний кредит у момент прийняття рішення про взяття такого кредиту.

Платня за житло та плата за іпотеку, це та сума, на яку добровільно погодилась сім'я при оформленні іпотечного кредиту.

Така саме частка, розрахована пропорційно до доходів сім'ї, яку виселяють, на момент винесення рішення суду і буде справедливою ціною за житло. Якщо право проживання у житлі, яке за рішенням суду буде надане, буде дорожчим за таку суму, різниця повинна сплачуватись банком іпотекодержателем.

Договір користування (оренда) житлом повинен передбачати ситуації тимчасової неспроможності сім'ї сплачувати орендну плату, наприклад, у разі втрати роботи.

Також необхідно передбачити обов'язок банку надати інше приміщення у випадку розірвання договору оренди з причин, що не залежать від осіб, яким надане жиле приміщення.