Оренда житла під час війни: чи може держава впливати на ціни?

Через масштабне переміщення людей ринок оренди зазнав безпрецедентного попиту. У блозі говоримо про можливість державного регулювання цін.

Російсько-українська війна призвела до найбільшого переміщення населення в Європі після Другої світової війни. Перед мільйонами людей гостро постало житлове питання. А оскільки школи, будинки культури чи спортзали складно назвати комфортними для довготривалого перебування (особливо з дітьми та тваринами), ринок оренди зазнав безпрецедентного попиту. Через ажіотаж кількість доступного для оренди житла в Україні зменшилася, а ціни — подекуди злетіли до 225% як порівняти з довоєнним часом.

У блозі говоримо про можливість державного регулювання цін на оренду житла, та наводимо рішення національних і місцевих органів влади в період житлової кризи.

«Однушка» за 80 000 грн: актуальна ситуація на ринку оренди

За даними Міжнародної організації міграції, станом на 23 травня понад 7 млн осіб є внутрішньо переміщеними в межах України, а за даними Управління Верховного комісара ООН у справах біженців близько 3,5 мільйона осіб зареєструвалися на отримання притулку за кордоном. Ця цифра не є кінцевою, адже війна триває. Водночас все складніше стає винаймати житло, що так стрімко зростає в ціні.

Найбільше зросли ціни в західних областях. У Закарпатській вони збільшилися на 225%, у Чернівецькій — на 156%, в Івано-Франківській — на 128%, у Львівській — на 96%. Такі дані оприлюднила команда Flatfy (проєкт «ЛУН»), порівнюючи ціни на оренду у жовтні 2021 року з травнем 2022 року.

Якщо порівнювати ціни на оренду у травні 2022 з довоєнним періодом, то у Львові:

 — місячна плата за однокімнатну квартиру виросла в середньому на 3 тис. грн і становить 10-13 тис. грн;

 — двокімнатну квартиру можна зняти загалом від 15 тис. грн;

 — 3,5-4,5 тис. грн вартує кімната в гуртожитку зі спільною кухнею та вбиральнею.

Однак у тому ж Львові зростання цін доходило до таких анекдотичних випадків, коли однокімнатна квартира коштувала понад 80 000 гривень. Таке стрімке подорожчання стає бар’єром для багатьох переселенців, що потребують житла.

Точкові розв'язання житлових проблем

Аби стримати випадки необґрунтованого росту цін на оренду житла, міські голови Івано-Франківська та Луцька публічно зверталися до орендодавців. У Хмельницькому та Львові заявляли про готовність до більш жорстких методів впливу, як-от конфіскація майна. Хоча органам місцевого самоврядування бракує на це повноважень, як і органам державної влади.

Під час воєнного стану встановлювати військово-квартирну повинність може винятково військове командування та військово-цивільні адміністрації. Створення гарячих ліній для повідомлень про необґрунтоване зростання цін у Львові та на Закарпатті також можна вважати виключно інструментами морального тиску.

Правові механізми з регулювання цін на оренду відсутні й у центральних органів влади. З початку війни скарги щодо завищення цін приймає Бюро економічної безпеки, однак незрозуміло, якими є наслідки такого завищення для орендарів. На практиці реальних механізмів покарання за завищення цін на місцях не має ні Національна поліція, ні Держпродспоживслужба, ні Державна фіскальна служба.

Але існують і альтернативні способи протидії зростанню цін на оренду житла, не лише інформаційні. Одним із варіантів може стати державне регулювання цін на оренду житла.

Наприкінці березня 2022 було зареєстровано законопроєкт №7239 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення цінової стабільності у період дії воєнного стану». Він пропонує розширити регуляторні повноваження для місцевого самоврядування, військово-цивільних адміністрацій та уряду. Законопроєкт покладає на ці органи влади зобов’язання підтримувати цінову стабільність у період війни. 

У разі ухвалення закону Кабінет Міністрів України та визначені ним органи влади зможуть: 

— встановлювати граничний рівень вартості послуг (зокрема оренди житла, послуг ЖКГ та готельних послуг);

— здійснювати контроль за їх дотриманням;

— складати адміністративні протоколи у випадку порушень. 

А отже, цей закон надасть уряду можливість делегувати ці повноваження органам місцевого самоврядування та військово-цивільним адміністраціям. 

Регулювання за законопроєктом передбачає встановлення граничних цін на оренду. Однак є й альтернативи — прив’язка росту цін до росту інфляції або заморожування цін на сталому рівні, що вказаний у контрактах. Саме ці варіанти політик поширені в країнах Організації Економічного і Соціального Розвитку (ОЕСР), куди входять найрозвиненіші країни світу. Такі способи активно впроваджувалися у періоди воєн, економічних криз, пандемії коронавірусу, а також — для перерозподілу доходів у боротьбі з нерівністю.

Ефекти та ризики регулювання цін на оренду житла

Без комплексного підходу до розв'язання проблем ринку оренди, потенційне регулювання в Україні може лише загострити ситуацію. Левова частка ринку перебуває в тіні (70-90% за даними Мінрегіону). Відповідно посилення контролю з боку держави може підштовхнути власників житла уникати підписання формальних договорів оренди чи платити податки. Це суттєво відрізняє Україну від більшості країн ОЕСР, де ринки оренди є прозорими. Орендодавці взагалі можуть втратити інтерес до здачі житла, якщо граничні ціни виявляться суттєво нижчими за ринкові.

Окрім скорочення пропозиції житла на ринку, регулювання може призвести до:

○ зменшення мобільності населення;

○ скорочення інвестицій власників у наявне житло (покращення його умов, купівля меблів, капітальний ремонт);

○ збільшення цін в тих сегментах нерухомості, що не є регульованими (нежитлові приміщення);

○ переорієнтацію нерухомості на нежитлові потреби;

○ ріст бюджетних витрат (на адміністрування і контроль регулювання);

○ скорочення податкових надходжень (якщо власники житла платили податки на дохід з оренди). 

Попри окреслені негативні ефекти, регулювання оренди досі залишається сталою практикою у багатьох європейських та американських країнах. Це виправдано, адже розв'язання  проблем із забезпечення житлом в умовах кризи важливіше за ймовірні негативні ефекти у майбутньому.

Як краще регулювати?

Ефективний контроль над цінами можливий у випадку додаткових заходів, що сприятимуть формуванню більш прозорого ринку оренди, а також диференціації в регулюванні.

По-перше, мають впроваджуватися стимули (як позитивні, так і негативні) для здачі житла в оренду та в цілому збільшення пропозиції житла як такого, а також для детінізації ринку житла. Однією з ключових політик у цій сфері міг би стати контроль над вакантним, пустим житлом — його додаткове оподаткування або втрата пільг зі сплати податку на нерухомість на те житло, де ніхто не зареєстрований або яке не орендують. Це стимулюватиме власників житла формалізувати фактичні орендні відносини або ж виходити на ринок оренди у тих випадках, якщо вони володіють вакантним житлом.  

По-друге, регулювання оренди житла має бути стриманим і диференційованим за територіями та типами житла. Регулювати ціни варто на рівні окремих регіонів, де потреба у цьому є найбільш нагальною, а не вводити обмеження на національному рівні. Крім того, варто враховувати довоєнні ціни на житло: встановлювати єдині граничні ціни для всіх регіонів — некоректно через різні рівні доходу.

По-третє, регулювати необхідно з варіативністю за типом житла: втручання потребує саме нижчий та середній ціновий сегмент оренди нерухомості. Регулювати вищий ціновий сегмент немає особливого сенсу, бо його винаймачі не є соціально незахищеними.

При розробці політик та введенні регулювання необхідно реалістично оцінювати адміністративну спроможність уряду/муніципалітетів контролювати ціни — важливо не просто запровадити обмеження, а й перевіряти дотримання цін.    

Можливість встановлювати обмеження на ріст цін є виправданим кроком. Сьогодні мільйони переселенців, які втратили майно та роботу, змушені винаймати житло за надвисоких цін. Політика регулювання, диференційована за територіями та типом житла, допоможе врегулювати ситуацію. А політики для підвищення пропозиції, як-от введення податку на вакантне житло — сприятимуть виходу ринку оренди з «тіні».

Блог підготовлено у співавторстві з аналітиком програми «Transparent cities/Прозорі міста» Богданом Балюком.