Обов’язковість нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна

Обов’язковість нотаріального посвідчення та державній реєстрації договорів оренди нерухомого майна

08 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/9443/17, провадження № 61-11386св20 (ЄДРСРУ № 101913114) досліджував питання щодо нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, який вчинений на 3 і більше років.

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів". Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (частина перша статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

1. нежитлове приміщення в розмінні статті 793 ЦК України (в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року) є окремою частиною будівлі;
2. договір найму нежитлового приміщення на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню;
3. у випадку відсутності нотаріального посвідчення договору найму нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, такий договір є нікчемним.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 910/21570/17 зазначено, що «судом встановлено, що 01 березня 2011 року між орендодавцем і орендарем було укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у користування нерухоме майно. […] Апеляційним судом було встановлено, що при укладенні договору оренди, строком на 19 років, сторонами не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та, що такий договір є нікчемним».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 660/1050/15-ц (провадження № 61-24325св18) вказано, що «заочним рішенням суду визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення, укладений щодо користування нежитловим приміщенням […] Судом установлено, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонами у простій письмовій формі строком на п`ять років. Отже, відповідно до вимог статті 793 ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недодержання сторонами правочину вимоги щодо його нотаріального посвідчення дає підстави вважати цей договір згідно з положеннями статті 220 ЦК України нікчемним».

Частиною другою статті 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися стосовно усіх істотних умов договору і це підтверджується письмовими доказами та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013) пов'язувався з державною реєстрацією; відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Окрім цього, Постанова пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» передбачає наступне:

«Якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації» (п. 2.9 Постанови пленуму)

ВИСНОВОК: 

1. Якщо договір укладено менше ніж на три роки, його подальша автоматична пролонгація не підлягає нотаріальному посвідченню та держреєстрації;
2. Не посвідчена нотаріально додаткова угода про пролонгацію (на строк менше ніж три роки) не є підставою для визнання договору нікчемним у зв'язку з недотриманням форми договору;
3. Якщо в новій редакції пункт договору, який регламентує строк його дії, на три і більше років, з урахуванням пролонгації, то договір підлягає нотаріальному посвідченню, в противному разі є нікчемним.