Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.

28.03.2016 12:01

Державні 1 млн Га для фермерів: як заплутатись у власній брехні

Андрій Вігірінський Юрист, аналітик

Усе частіше в ЗМІ за відсутності інших, більш вартісних подій, обговорюється намір поки ще очільника Уряду реалізувати 1 млн га земель державної власності.

Усе частіше в ЗМІ за відсутності інших, більш вартісних подій, обговорюється намір поки ще очільника Уряду реалізувати 1 млн га земель державної власності.

Минулого тижня деяку ясність в це питання вніс голова Держгеокадастру Максим Мартинюк. Зокрема, він зазначив, що розглянутий у ВР законопроект № 2279 дає можливість формувати ринок землі. Нагадаю, вказаний законопроект було прийнято 18.02.16, а 16.03.2016 його направлено на підпис Президенту. Зі слів Мартинюка, документ хороший, бо всі рівні – всі на аукціон. Зібралися, поторгувалися, визначили справедливу ціну – почали працювати. Тобто, він нарешті створює економічні умови, при яких хабарі на земельному ринку буде нікому та ні за що платити.

Що ж, доволі інформативно та, як завжди, з благими намірами. Зважаючи на це, спробуємо проаналізувати, що принципово нове запровадила та прийняла Верховна Рада України та як норми цього законопроекту допоможуть розблокувати ринок земельних відносин.

Так, відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення відповідного договору.

За загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів. Поряд із цим передбачені й винятки з правил, які перераховані в ст. 134 Земельного кодексу України.

Глава 21 Земельного кодексу визначає порядок продажу земельних ділянок на конкурентних засадах. Отже, зміни, які внесли парламентарі, стосуються зменшення випадків, коли процедура конкурсів не застосовується.

Так, раніше не підлягали продажу на земельних торгах земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі:

— якщо вони надавалися державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, вищим навчальним закладам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 %;

— створення озеленених територій загального користування;

— надання земельних ділянок особам взамін тих, що були викуплені (примусово відчужені) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування;

— розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;

— надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;

— надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала;

— використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності.

Ці пункти з направленого Президентові на підпис законопроекту було виключено, а також змінено ще одне виключення. Так, якщо раніше торги не проводилися у випадку передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва, то тепер ці торги не проводились у випадку «передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва».

Фактично, це одна з ключових змін, які вносяться законопроектом, оскільки, зі слів Мартинюка, ринок запускається в два етапи. Спочатку продаж державних полів сформує ринкові ціни на землю. Після цього вже ніхто не захоче продавати наділи дешево лише тому, що знайшовся покупець. Купувати землю зможуть тільки громадяни України. Тому що внутрішній покупець неконкурентоспроможний у порівнянні з іноземним, адже $ 1 тис. у нас – це 25 тис. грн. Це шість зарплат нашого начальника районного правління. А що таке тисяча доларів у Європі? Це третина місячної зарплати середнього класу.

Друге обмеження — в одні рук до 200 га. За даними Мартинюка, згідно з кадастровим реєстром, в Україні трохи більше 10 млн га державних земель. Як правило, вони або здані в оренду, або перебувають у господарському віданні держпідприємств. Водночас ми в кадастрі маємо близько 2 млн га незайнятої та нікому не переданої в користування землі. Жодного окремого масиву землі ні в мільйон гектарів, ні навіть у декілька тисяч немає.

Це будуть сотні наділів по 20–50–100, може, 200 га в усіх 25 областях. Найвищу ціну заплатять ті, хто реально має намір займатися сільським господарством на цих землях, одержавши їх у приватну власність.

Процес продажу цих наділів триватиме близько двох років. Ці ділянки продаватимуться на сотнях прозорих аукціонів, які відбудуться в усіх областях країни.

Чому це виключення є ключовим? Якщо все відбуватиметься саме так, як говорить про це Мартинюк, то невеликі розкидані по країні наділи можуть бути цікавими саме для ведення індивідуального господарства або фермерства. Крім того, орієнтир на те, що до торгів допускатимуться тільки фізичні особи-резиденти, також свідчить на цю користь. Як наслідок, необхідно було передбачити процедуру продажу для таких зацікавлених осіб саме через торги.

Ефект від реалізації цього, як Мартинюк його іменував «пілотного», проекту вбачається для держави в можливості запустити ринковий механізм, ввести землю в економічний обіг і наситити частину галузей кредитним ресурсом.

Поряд з цим варто зазначити, що обмеження щодо площ продажу та суб’єктів, які будуть допущені до участі в аукціонах, виголошені тільки усно – в прийнятих Радою змінах про це не йдеться.

Продовжуючи аналізувати внесені зміни, наведемо коротку характеристику самої процедури. Так, земельні торги відбуватимуться у формі аукціону, за результатами якого передбачено укладення договору з учасником, який запропонував найвищу ціну або найвищу плату за користування нею. На земельних торгах не використовується переважне право купівлі.

Продаж земельних ділянок державної власності разом з розташованими на них об'єктами, що підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації.

Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа – власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню.

Виконавцем земельних торгів є суб'єкт господарювання, який уклав із організатором земельних торгів договір про їх проведення.

Для участі в земельних торгах фізична або юридична особа повинна подати виконавцю земельних торгів пакет документів, сплатити реєстраційний та гарантійний внески тощо.

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, в якому зазначаються:

а) перелік земельних ділянок, які виставляються на земельні торги окремими лотами;

б) стартова ціна лота;

в) строк та інші умови користування земельною ділянкою в разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах;

г) особа, уповноважена на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.

Інші ключові зміни стосуються державних витрат. Так, якщо раніше земельні торги проводилися згідно з договором між організатором та виконавцем за рахунок коштів, що сплачуються організатором, то тепер фінансування організації та проведення земельних торгів здійснюється організатором земельних торгів або їх виконавцем відповідно до договору, укладеного між ними, в тому числі за рахунок реєстраційних внесків учасників земельних торгів.

Тепер витрати, здійснені організатором або виконавцем земельних торгів на їх проведення, відшкодовуються переможцем земельних торгів.

При цьому залишено без змін розмір винагороди виконавця, що дорівнює 5 % ціни, за якою здійснюється купівля-продаж, або 50 % річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), але не більш як 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний лот (на сьогодні 2,76 млн грн).

Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 % розміру мінімальної заробітної плати (на сьогодні 690 грн). Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 % від стартової ціни.

Деякі важливі зміни стосуються порядку та витрат на підготовку лотів до реалізації, яка включає:

— виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

— державну реєстрацію земельної ділянки;

— державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;

— отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;

— проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;

— встановлення стартової ціни, яка не може бути нижчою за експертну грошову оцінку;

— встановлення стартового розміру річної орендної плати;

— визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів.

Раніше, за загальним правилом, підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснювалася за рахунок коштів організатора земельних торгів, а іноді – за рахунок коштів виконавця на підставі договору про підготовку лотів для продажу з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.

Тобто, у попередній редакції мова йшла про окремий договір про підготовку лотів, тепер же фактично ніщо не забороняє включити ці положення про підготовку лотів у єдиний договір між виконавцем та організатором. Крім того, відбулося уточнення, що витрати відшкодовуються переможцем земельних торгів за кожним лотом. Ймовірно, таке уточнення доцільне, оскільки цілком вірогідно що не всі лоти будуть реалізовані й компенсація здійснюватиметься виключно щодо витрат на реалізацію того лоту, який було продано.

Також раніше передбачалося, що послуги з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу на земельних торгах та визначення виконавця земельних торгів організатором здійснюється в порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель, а в разі, якщо законодавство про здійснення державних закупівель не застосовується, – на конкурентних засадах у порядку, що визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.

Тобто, якщо раніше допускалося визначення виконавця торгів як на умовах тендерних закупівель, так і в інший конкурентний спосіб, то тепер можливість визначення виконавця на конкурентних засадах у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин, виключено.

Визначення виконавця земельних торгів, надавача послуги з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу виключно на підставі та в порядку, визначеному Законом України про здійснення державних закупівель (популяризація та розширення сфери застосування електронних закупівель через систему Prozorro, не інакше.)

Крім того, низка технічних змін стосується відображення інформації в оголошеннях щодо проведення торгів – тепер у них обов’язково зазначається сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.

Дещо покращено становище учасників земельних торгів. Так, якщо раніше, надавши документи для участі у торгах учасник отримував відповідну довідку, то тепер це положення доповнено видачею учаснику (його представнику) довідки про отримання документів із зазначенням їх переліку, вхідного квитка, інформаційної картки на лот та картки учасника (з зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів).

Лот виставляється на торги за наявності не менш як двох учасників.

Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах.

У разі, якщо про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менше, ніж два учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів із подальшим послідовним збільшенням ціни.

Значення кроку торгів встановлюється організатором у розмірі до 5 % стартової ціни земельної ділянки, або до 0,5 % стартової плати за користування. Далі умови аукціону мало чим відрізняються від тих асоціацій, які виникають в головах читачів, коли вони чують це слово.

На завершення – зміни, які було внесено, стосувалися й питання оплати договору та витрат, понесених при підготовці.

Так, оплата послуг виконавця або організатора прирівняна в правах до безпосередньо оплати вартості предмета (земельної ділянки), оскільки повинна бути сплачена переможцем протягом трьох банківських днів. Ця норма є своєрідною гарантією для виконавця торгів в отриманні оплати за надані послуги. Раніше мова йшла виключно про обов’язок оплатити вартість предмета договору.

Щодо тих фізичних та юридичних осіб, які до дня набрання чинності цього Закону одержали дозвіл на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок або технічної документації з землеустрою стосовно встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі у власність або користування земельних ділянок державної та комунальної власності, мають право на отримання таких земельних ділянок без проведення земельних торгів у випадках, визначених положеннями ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, що виключаються цим Законом.

Зважаючи на те, що в цьому огляді значну увагу приділено питанню аграрного сектора, мабуть, ним і закінчимо. Так вже сталося, що з приводу вітчизняних фермерських господарств деякі думки цього тижня висловлювали в профільному міністерстві. Озвучені тези свідчать на користь зроблених у ході аналізу законопроекта висновків щодо продажу земель саме для приватних невеликих господарств.

Так, зі слів заступника міністра аграрної політики та продовольства України Олени Ковальової, відомство опрацювало законопроект про аграрні локальні ринки, прийняття якого дасть можливість реалізувати на місцевих ринках продукцію власного виробництва відповідно до європейських вимог. Це допоможе увійти в організований ринок тим потенційним виробникам, які можуть стати основою для розвитку сімейного фермерства.

Вона повідомила, що сьогодні в Україні 38,8 тис. фермерських господарств, із яких 72 % мають площі землекористування до 100 га. Сімейне фермерське господарство має стати європейською моделлю розвитку в Україні. Уже в цьому році фермерські господарства зможуть отримати з Українського державного фонду підтримки фермерських господарств суму в 15,8 млн грн на поворотній основі, а також доступ до інших напрямів державної підтримки, на що в бюджеті закладено 350 млн грн.

Пропонуємо розпочати з озвучення цифр: 38 800 фермерських господарств, обсяг «підтримки» – 350 млн грн. Тобто, середній розрахунок держпідтримки на 1 господарство становить 9 020 грн. За цінами Мартинюка (озвученими вище), це 0,4 га землі, або ж 500 л дизпалива. Виходить, що фінансової підтримки станом на сьогодні фактично в бюджеті не передбачено.

У своєму виступі представники Мінагропрод посилаються на системність реформ, які проводяться відповідно до Єдиної комплексної стратегії розвитку сільського господарства та сільських територій на 2015–2020 роки.

Цікавий документ, змістовний, щоправда основні статистичні показники, які в ньому використано, навіть на момент прийняття були неактуальними (2011, 2012 рік). Від них можна відштовхуватися, як від базових, оскільки в частині фермерських господарств ситуація за останні два роки навряд чи змінилася в кращий бік.

Для чого аналізувати цю концепцію та статистику? Для того щоб зрозуміти, чи є в домашніх господарств засоби для участі в тих торгах, про які йшлося вище, та щоб побачити, наскільки щирими є сьогодні представники міністерства і керівник Геокадастру.

Отже, інформація та статистика з концепції.

Проблематика:

— відсутність спеціальних програм підтримки конкурентоспроможності ОСГ;

— обмежений доступ до діючих механізмів державної підтримки аграрного сектору;

— ускладнений доступ до ринків фінансів, земельних та матеріально-технічних ресурсів, збуту виробленої продукції;

— низький освітній і професійний рівень сільського населення;

— вичерпання трудового потенціалу сільської місцевості;

— соціальна ізоляція села, відсутність програм формування людського і соціального капіталів;

— відсутність мотивації молоді до сімейного господарювання.

Тепер наведемо характеристику тих учасників земельних торгів, на яких розрахована реалізація 1 млн га державних земель.

В Україні функціонує 40,7 тис. фермерських господарств (із них 20 %, (або 8,1 тис.) мають площу до 10 га) та 4,2 млн особистих селянських господарств із середнім розміром земельної площі 1,5 га. Саме вони забезпечують виробництво понад 50% валової продукції сільського господарства, у тому числі 97 % картоплі, 82—86 % овочів, плодів і ягід, майже 80% молока та понад 40 % м’яса.

Задовольняючи потребу внутрішнього ринку в трудомістких і комерційно непривабливих для інших виробників продовольчих товарах, вони також дають змогу підприємствам корпоративного сектору нарощувати виробництво експортоорієнтованих видів сільськогосподарської продукції.

Упродовж 2006–2011 рр. відбулося скорочення розміру пересічного сільського домогосподарства з 2,75 до 2,70 особи та погіршення вікової структури внаслідок зменшення частки дітей, підлітків і, особливо, молоді (осіб віком 18–29 років). При цьому збільшилася частка осіб пенсійного віку (30–54 (59) років).

У 2012 р. 24,3 % цих домогосподарств було представлено однією особою і 28,8 % — двома особами, причому частки зазначених груп упродовж 7-ми років збільшились відповідно на 0,1 та 1,5 відсоткові пункти.

Загалом понад 53 % господарств, які функціонують у сільській місцевості, мають обмежений трудовий потенціал. Тим більше, що в домогосподарствах, які складаються з 1—2 членів, переважають особи, що старші працездатного віку.

Такою є демографічна картина.

Тепер щодо фінансів. 75 % компаній агробізнесу мають обмежений доступ до фінансів, що є ключовою перепоною для подальшого зростання та інвестицій. Внутрішнє самофінансування у вигляді заощаджень прибутку (60 %) та особистих заощаджень (13 %) залишається найбільш поширеним джерелом фінансування компаній агробізнесу. Зовнішнє фінансування через банківські кредити (28 %) та товарні кредити від постачальників (11 %) рідко розглядаються як повноцінна можливість для агробізнесу. Близько половини виробників негайно продає 80—100% свого врожаю для поповнення обігових коштів.

Нестача фінансування негативно впливає на всі категорії агробізнесу, проте найбільше потерпають від нестачі фінансування малі та середні виробники (МСВ), а також домогосподарства. Причини цих проблем є різноманітними: від відсутності застав до нестабільної державної політики.

Найбільш важливим, на моє переконання, є показник доходів фермерських господарств, який відображено в концепції:

У 2002–2011 рр. зростали частки господарств із рівнем доходу від реалізації с/г продукції:

понад 1 тис. дол. — від 2,0 до 18,5%;

750–1000 дол. — від 2,5 до 5,1%;

500–750 дол. — від 5,8 до 6,9%.

Частка господарств суто споживчого спрямування, які зовсім не продавали виробленої продукції, зросла з 25,2 % у 2002 р. до 40,8 % у 2011 р.

Враховуючи загальний спад рівня життя, економічну кризу, девальвацію, зростання цін і тарифів, високою є ймовірність того, що станом на 2015 рік, частка господарств, які не реалізовували свою продукцію, перевищила 50 %. І варто запам’ятати, що тільки 18 % у 2011 році отримували дохід від реалізації понад 1000 дол. за курсом 8 грн. Враховуючи поточну ситуацію, ймовірно, частка цих господарств зменшилася.

Тепер пригадуємо слова керівника Геокадастру: не більше 200 га в одні руки для малих господарств за ціною 25 000 грн. Співставляємо це з реальною можливістю наших фермерських та домашніх господарств прийняти участь у земельних торгах, використовуючи власні кошти. Маловірогідно, а швидше неможливо, погодьтеся.

Залучена фінансування? Тут теж проблеми. Кредити потребують застав, чи, можливо, заставою стане предмет земельних торгів? Навіть якщо так, то чи зможуть домашні фермерські господарства обслуговувати кредитні ресурси за тими ставками, які є сьогодні. Об’єктивно ні, оскільки додаткові кошти їм потрібні будуть щонайменше для приведення земельних ділянок, придбаних на торгах, у стан придатний для ведення господарства.

Ось на цьому етапі й закрадається думка, що реальну участь у земельних торгах якщо й зможуть прийняти українці, то аж ніяк не ті, які безпосередньо матимуть бажання вести на цих землях власне господарство. У них просто для цього немає фінансової спроможності.

Як вирішити питання фінансування фермерських господарств? У концепції зазначається, що на думку ГО «Інститут розвитку аграрних ринків», інструментом, який скоротить розрив між пропозицією та попитом на фінансування, стануть аграрні розписки (CPR).

(Аграрна розписка — документ, що фіксує безумовне зобов’язання боржника, яке забезпечується заставою, здійснити поставку сільськогосподарської продукції або сплатити грошові кошти на визначених у ньому умовах.

Кредитор за аграрною розпискою — фізична чи юридична особа, яка надає грошові кошти, послуги, поставляє товари, виконує роботи як зустрічне зобов’язання за договором, за яким боржник за аграрною розпискою видає їй аграрну розписку, наділяючи правом вимагати від нього належного виконання зобов’язань, а також фізична чи юридична особа, яка отримала права кредитора за аграрною розпискою від іншого кредитора за аграрною розпискою у спосіб, не заборонений законом.

Закон виділяє два види аграрних розписок: товарні (встановлює зобов’язання боржника здійснити поставку узгодженої сільськогосподарської продукції) та фінансові (сплатити грошову суму, розмір якої визначається за погодженою боржником і кредитором формулою з урахуванням цін на сільськогосподарську продукцію у визначеній кількості та якості).

Аграрна розписка встановлює забезпечення виконання зобов’язань боржника за аграрною розпискою заставою його майбутнього врожаю. Предметом такої застави може бути виключно майбутній врожай сільськогосподарської продукції).

Поряд з цим, ухвалений у 2012 році Закон України «Про аграрні розписки» залишається нереалізованим, головним чином через відсутність механізму гарантування. Експерти оцінюють, що аграрні розписки здатні забезпечити 2—3 млрд. грн. додаткових кредитних ресурсів для сільськогосподарських товаровиробників за умови впровадження інструменту хеджування (гарантування).

Тобто на сьогодні це теж не варіант залучення фінансування.

Інші пропозиції Міністерства звучать так:

1. Створити сприятливе середовище для банківського та іншого кредитування за рахунок антикорупційної діяльності та судової реформи.

2. Цільові позики міжнародних фінансових інституцій (ЄБРР, МФК, KfW тощо) банківському сектору для фінансування агробізнесу, які допоможуть банкам залучити та примножити їх кредитні портфелі у агробізнесі.

3. Сприяти ухваленню оновленого і гармонізованого зі стандартами ЄС законодавства для кредитних спілок як ефективних надавачів кредитів найменшим виробникам, яке уможливить розширене кредитування.

4. Створити відкриту, прозору та швидку процедуру вилучення обладнання, наданого у лізинг.

5. Розробити та впровадити цілісну концепцію розвитку системи агрострахування, розширити надання державної підтримки та реформування механізму надання субсидій.

6. Впровадити механізм гарантування (авалювання) аграрних розписок державним або комерційними банками.

Резюме: Державна підтримка фермерства, закладена в бюджет, сьогодні становить 9 000 грн в розрахунку на одне господарство, що фактичне дорівнює нулю. Земельні торги націлені на участь у них фермерських господарств, які насправді не мають ні власних коштів для придбання землі, ні можливості їх залучити. Як наслідок, тих, хто ймовірно спробує прийняти участь у торгах, залучивши фінансування, скоріш за все фінансові установи використають як проміжну ланку для подальшого обернення земельних ділянок на власну користь.

Усі матеріали автора

Відправити:

Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишею і натисніть Ctrl+Enter.

Останні записи

Топ за тиждень

Читають

Популярне

Контакти

E-mail: [email protected]