Земельні аукціони: як організувати ефективні та конкурентні торги

Досвід розвинених країн свідчить: продаж земельних ділянок на аукціонах є ефективним інструментом управління земельними ресурсами, способом залучення інвестицій та істотною статтею доходів бюджету

Не кожна громада в Україні має на своїй території бюджетоутворюючі підприємства, які є великими платниками податків  і наповнюють місцевий бюджет. Натомість, кожна громада нині має земельний ресурс, адже площа земель комунальної власності після завершення реформи децентралізації суттєво примножилася.

За інформацією Держгеокадастру України, за останні 3 роки відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України  від 31 січня 2018 р. № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад», з державної власності у комунальну власність громад передано понад 3,5 млн. га земель сільськогосподарського призначення, і цей процес усе ще триває. Як приклад, Бучанська громада отримала з державної у комунальну власність понад 1100 га земель - це понад 4% всіх наших площ. Після набуття чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» опція з продажу земель сільськогосподарського призначення на земельних торгах буде доступною для громад України.

За таких обставин перед владою стоїть завдання не лише забезпечити раціональне землекористування, а й впроваджувати сучасні підходи, залучаючи нових власників на конкурентних і прозорих засадах, підвищуючи рентабельність землекористування, капіталізувати земельний ресурс, збільшити надходження до місцевого бюджету.

Законодавство уже спонукає міста, селища і села продавати землю в межах населених пунктів на аукціонах. Відповідно до ст.71 Бюджетного кодексу України, кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення або прав на них мають стати основним джерелом наповнення бюджету розвитку територіальної громади, що дозволяє суттєво модернізувати інфраструктуру населених пунктів. Такий продаж неодмінно відбувається на земельних торгах, процедура яких детально регламентована главою 21 Земельного Кодексу України, яка має назву «Продаж земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах».

Хоча механізм продажу ділянок на торгах не є новим, для Бучанської громади він став звичною практикою лише 2019 році, бо на початку ми зіштовхнулися з низкою перешкод. Не відразу вдалося знайти підтримку депутатського корпусу в питаннях формування лотів для продажу, домовитися щодо умов продажу й щодо того, яке саме право виставляти на торги, під яке цільове призначення тощо.

Коли змогли переконати депутатів і організувати перші аукціони, з’явилася інша перешкода - учасники не реєструвалися для участі, оскільки були переконані, що аукціони організовуються «під когось» і в сучасних реаліях неможливо без певних домовленостей і погоджень просто взяти участь в торгах, щоб купити ділянку в місті, запропонувавши найкращу цінову пропозицію. Торги довелося визнавати такими, що не відбулися.

Відтак з'явилось чимало критиків, зокрема, з числа депутатів, мовляв, ми ж казали, що у вас нічого не вийде. Проте ми вирішили не відступати. Перші, другі, наступні торги, «рекламування» земельних ділянок в особистих розмовах з потенційними інвесторами, запрошення до участі публічно – навіть на сторінках посадових осіб міськради у Facebook дали позитивний ефект й учасників значно побільшало.

Зараз ми спостерігаємо картину, коли на земельні торги при продажу кожного лоту в нас є мінімум по 5-6 учасників. В окремих випадках ця цифра сягала понад 10 осіб, які, конкуруючи між собою, бажали придбати привабливу ділянку. Механізм прозорого продажу землі запрацював, від чого громада значно виграла.

Протягом 2019-2020 років Бучанська міська рада організувала 35 земельних аукціонів, з яких 31 – з продажу земельних ділянок у власність, 4 – продаж права оренди. Загальна площа таких ділянок – 8,8 га, де 5,7 га – у власність, 3,1 га – продаж права оренди. Сума, на яку було продано землі у формі аукціону, – 43,6 млн. грн., при загальній стартовій ціні – 31,6 млн. грн.

Цільове призначення земельних ділянок, реалізованих на земельних торгах:

- для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) – 22 лоти

- для будівництва та обслуговування будівель торгівлі – 8 лотів;

- для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування – 2 лоти

- для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови – 3 лоти.

натисність на зображення для його збільшення

Проведення земельних торгів у формі аукціону – це втілення принципу «виграш-виграш» на практиці. Від цього виграють усі: як місцева громада, так і покупець, який інвестує кошти у земельну ділянку на території громади.

Місцева громада отримує:

 1) наповнення бюджету розвитку для реалізації важливих інфраструктурних проєктів;

2) ефективного власника, який зацікавлений у використанні земельної ділянки відповідно до цільового призначення;

3) створення нових робочих місць;

4) податкові надходження від ведення підприємницької діяльності (наприклад, податок на нерухомість, відміний від земельної ділянки, земельний податок, акциз, єдиний податок, туристичний податок тощо);

5) нові інфраструктурні об’єкти (зокрема, заклади громадського харчування, готелі, клініки, громадські будівлі тощо).

Покупець земельної ділянки отримує:

1) інвестиційно привабливу земельну ділянку, на якій може реалізувати свій проєкт;

2) можливість набуття земельної ділянки без посередників на відкритому і прозорому земельному аукціоні за ринковою ціною.

Більше того, організація і проведення земельних торгів органом місцевого самоврядування є своєрідним індикатором для інвесторів і  показником відкритості місцевої влади, що стає позитивним сигналом для бізнесу. Завдяки механізму земельних аукціонів кожен, хто бажає придбати земельну ділянку в тій чи іншій громаді, може легко це зробити: достатньо відвідати офіційний сайт Держгеокадастру України, перейти у розділ «Земельні аукціони», обрати населений пункт  і підходящу для нього землю з відповідним цільовим призначенням, ознайомитись з документацією лоту, зв’язатись з виконавцем торгів за номером, вказаним в оголошенні, сплатити реєстраційний і гарантійний внески та з’явитись особисто з документами, які посвідчують особу у визначену дату та час для участі в аукціоні.

З досвіду проведення земельних торгів у Бучанській громаді слід зазначити, що в ході проведення аукціону ціна по окремих лотах зростала в 2-3 рази в порівнянні зі стартовою, а кількість учасників торгів по лоту досягала до 14 учасників, що свідчить про високий попит на землю в передмісті Києва серед представників бізнесу.

Зараз у нашій громаді звичною є практика, коли фізичні та юридичні особи самі відшукують вільні території комунальної власності і пропонують місцевій владі включити їх до переліку земельних ділянок для продажу на відкритих торгах.

Відтак у 2021 році ми плануємо отримати від продажу земельних ділянок та прав на них понад 90 мільйонів гривень, що становить левову частку бюджету розвитку Бучанської міської територіальної громади. Попри загалом складний для бізнесу рік ця цифра, на мою думку, є цілком обґрунтованою.

До того ж ми переконані, що завдяки таким практикам органів місцевого самоврядування в Україні нарешті сформується цивілізований і цілком прозорий ринок землі, а також підвищиться інвестиційна привабливість як окремо взятих громад, так і країни загалом в очах внутрішніх і зовнішніх інвесторів.