Що чекає на сферу нерухомості Європи: загальна картина, тенденції, куди інвестувати

Війна в Україні, інфляція, енергетична та економічна кризи спричинили глобальні зміни у галузі нерухомості по всьому світу та, зокрема, в Європі. Вони додалися до кліматичних ризиків та проблем навколишнього середовища.

Щорічне видання Emerging Trends in Real Estate за 2023 від PwC та Urban Land Institute* показало, чим живе та що хвилює галузь наразі. А також дозволило виокремити тренди, які серйозно вплинуть на сферу будівництва в майбутньому. Вони ж стануть актуальними й для України після закінчення війни.

Сфера нерухомості Європи сьогодні: «Ніхто не хоче ловити ніж, який падає»

Невизначеність – так можна описати стан, у якому перебуває ринок європейської нерухомості, судячи з Emerging Trends. Тиск через енергопостачання та внутрішню політику позбавляє впевненості інвесторів. Підвищення процентних ставок у зв’язку зі стрімкою інфляцією тягнуть до рецесії навіть найрозвинутіші країни.

Зниження споживчого попиту та страх перед нестабільністю призводять до уповільнення всіх процесів у галузі. Спостерігається зупинка як продажів, так і купівлі активів ринку нерухомості.

Як і слід було очікувати, вторгнення Росії в Україну є головним соціально-політичним питанням для майже 90 % лідерів галузі, але переважно через непрямі причини. Інфляційне середовище та всі його наслідки є першочерговою проблемою, причому небагато респондентів описують вплив війни суто територіально.

Більшість лідерів галузі висловлюють надію, що інфляція сягне свого піка вже цього року. А поки що мало хто наважується на значні фінансові кроки. Адже, за словами одного з інвесторів, який взяв участь в опитуванні PwC та ULI, «ніхто не хоче ловити ніж, який падає».

Після десятиліття великої ліквідності на європейських ринках нерухомості, коли ціни на активи зросли в більшості секторів у більшості країн, історія різко змінилася, так зараз галузь дивиться на 2023 рік і далі.

З точки зору сталого розвитку зростання вартості будівництва та брак робочої сили не могли відбутися в гірший час.

Три головні тенденції, які вплинуть на індустрію в майбутньому

Якщо ще кілька років тому галузь захопила ідея диджиталізації, то цього року спостерігається повернення до питань базових потреб. Криза доступності житла, складнощі з орендою, питання безпеки та комфорту, старіння приміщень виходять на перший план. Сповільнюються відновлювальні роботи, нові розробки.

Тенденціями ж наступних років лідери галузі називають впровадження в роботу ESG-принципів, питання нової енергетичної інфраструктури та перегляд цільової відповідності житла.

· ESG та декарбонізація

ESG-аспекти стабільно цікавлять як покупців, так і інвесторів. Вони свідчать про сталість та відповідальність власників нерухомості та девелоперів. 

Екологічні аспекти, як нерухомість впливає на навколишнє середовище, соціальні аспекти, вплив нерухомості на суспільство, управлінські аспекти, як саме управляються об’єкти нерухомості – тренд наступних років.

Декарбонізація, зменшення викидів вуглецю у виробництві та управлінні будівельними проектами, має посприяти обмеженню глобального потепління та його негативних наслідків. Бо, не зважаючи на все нові кризи, питання кліматичної стоїть як ніколи гостро.

· Нова енергетична інфраструктура

З огляду на те, що ціни на електроенергію та опалення б'ють історичні рекорди, а зими – холодні та важкі, не дивно, що цей тренд очолює галузеві рейтинги Emerging Trends Europe вже другий рік поспіль.

Енергетична криза посилила потребу енергосамодостатності європейських країн, підкреслила важливість переходу на зелену енергетику.

Нова інфраструктура спрямована на збереження енергії, зменшення її споживання. Вона дозволить будівлям стати більш самостійними в енергетичному плані, а деякі почнуть навіть генерувати енергію. Багато з респондентів відзначили, що почали інвестувати в сонячні чи вітрові електростанції, акумуляторні батареї.

·  Потреба в модернізації 

У вирі різноманітних потрясінь, криз та змін ринок житла постав перед невідкладною необхідністю модернізації приміщень. Майже дві третини респондентів ULI вважають перепрофілювання або модернізацію чинних будівель найпривабливішим способом придбання основних активів.

Занепокоєння щодо старіння та руйнування сколихнуло торговельну нерухомість та починає відчуватися в офісному секторі. Занадто багато приміщень у європейських містах сьогодні є застарілими та взагалі не використовуються за призначенням. У майбутньому матимуть попит екологічно стійкі будівлі, гнучкі в плані їх використання, з гарним розташуванням та соціальним впливом.

Наприклад, офісні приміщення неправильного типу, що не відповідають нормам безпеки, не забезпечують необхідної конфіденційності, перетворять на багатофункціональні об’єкти вищої якості. Або ж неактуальні офісні споруди – на житлові. Мікс будівель поєднуватиме і ті, і інші характеристики в одному приміщенні.

Вирішальну роль у модернізації та перепрофілюванні будівель, у створенні комфортних місць життєдіяльності людей, які відповідають меті розвитку міста, відіграє місцева влада. Без узгодженого бачення індустрії нерухомості важко зрозуміти, які проекти будуть прийнятними та як задовольнити конкретні потреби місцевості, незалежно від того, чи будуються вони з нуля, чи їх перепрофілюють.

Куди інвестувати та де розвиватися: міста-лідери рейтингу у 2023 році

Великі міста залишаються центрами життя, центрами талантів. На їх економічний розвиток безпосередньо впливають інфляція, залежність від палива, енергії, різні відсоткові ставки у різних країнах, відстань від війни в Україні.

Другий рік поспіль лідером рейтингу залишається Лондон. Офіси, логістика робить його привабливим для бізнесу та роздрібної торгівлі. Гостинність сприяє пожвавленню туризму.  

З глибиною інвестиційного ринку Лондона в Європі може конкурувати лише Париж, який цього року поступається Берліну другим місцем.

Франція приваблива завдяки відносній енергетичній стійкості. У 2024, завдяки Олімпійським іграм, французька столиця очікувано підвищить свій рейтинг.

Які ще чинники вплинули на прийняття рішень щодо нерухомості: куди інвестувати чи де розвиватися.

В цілому індустрія нерухомості в Європі стикається з серйозною проблемою через квартет взаємопов’язаних економічних факторів, включаючи інфляцію, процентні ставки, європейське та світове економічне зростання та нестабільність валюти.

Серед інших викликів у звіті також згадуються кібербезпека, проблеми з ліквідністю бізнесу, деглобалізація, раптові зміни споживчого попиту, управління робочою силою, цифрова трансформація та чорні лебеді бізнесу. 

Потреба в зміні цільового призначення використання обʼєктів нерухомості наголошує на необхідності оновлення таких обʼєктів з одночасним створенням більшої гнучкості, щоб залишатися корисними з часом, а також на трансформації їх екологічної стійкості та соціального впливу.

Пандемія та війна в Україні призвели до перебоїв у постачанні товарів та енергії, створюючи умови високої інфляції, що робить оновлення нерухомості набагато дорожчим.

Однак лідери галузі, які взяли участь в дослідженні Emerging Trends Europe, дивляться не тільки на короткострокові збої на ринках, але й вважають зміну клімату найважливішим викликом для нерухомості протягом наступних 20 років.


*Звіт Emerging Trends in Real Estate базується на інтерв’ю з провідними фахівцями з інвестицій у нерухомість та регіональних опитуваннях, проведених спільно PwC та Urban Land Institute в Європі, Сполучених Штатах, Канаді та Азійсько-тихоокеанському регіоні, і є ключовим індикатором настроїв щодо глобальної нерухомості.