З кого почнеться відновлення ринку нерухомості?

До цього часу на ринку нерухомості було відомо 5 категорій покупців. Скоро на українському ринку з’явиться шостий гравець – держава. Достеменно ще невідомо, наскільки він відіграє вплив на ринок. То ж у даний час є можливість зробити прогноз щодо активності у перших п’яти категоріях покупців, та підказати девелоперам (слово забудовник я викреслив із свого лексикону, як таке, що втратило не лише юридичну силу, а й будь-який смисловий сенс) щодо перерозподілу їхніх маркетингових бюджетів та пошуку нових механізмів по стимулюванню своїх потенційних покупців.

1) Інвестори.

Ця категорія покупців найбільш активна на ринку, що зростає, а зростання точно буде, однак не з перших місяців після перемоги. Падіння та стагнація ринку - не їхнє поле для маневрів та інвестицій. Хоча, повністю виключати їхній вплив на ринок не варто, адже у великих містах, там де прогнозується відновлення економіки швидкими темпами потрібні будуть робочі руки, а як наслідок – тимчасове житло для них. Однак, до війни інвестори були занадто активними на первинному ринку нерухомості, особливо у 2020-2021 роках і подекуди їхня частка у новобудовах сягала більше ніж 60%. Тому, девелопери мають тимчасово знизити свою увагу до цієї категорії покупців. Інвестор сам знайде свого девелопера.

2) Розширення й покращення. Збільшення вже існуючих власних житлових площ. Покращення якості як житла так і релокація у більш комфортні райони міста для проживання.

Про цю категорію покупців тимчасово потрібно забути. Спад (якщо не обвал) економіки країни, високий рівень безробіття, інфляція, загальне зниження рівня життя не додають оптимізму для бажаючих покращити свої умови проживання. Ця категорія не у першому ешелоні покупців нерухомості після війни. На жаль, цій категорії життя знову диктує думку, що необхідно ще трішки зачекати, максимально зберегти існуючий капітал та за можливості докласти зусиль його примножити.

3) Батьки для дітей.

У цьому сегменті буде значне пониження покупців. Однак, до нуля цей сегмент точно не впаде. Аграрії, чиновники (не плутати з держслужбовцями), ті, що вже мають значні доходи від різних джерел, рітейл, сектор переробки та виробництва продукції сільського господарства ті ін все ще будуть дивитися на ринок нерухомості, як на шлях по задоволенню своїх сімейних потреб. Та й просто заощадливі українці, які ще з до незалежних часів України, завжди жили думкою про дітей та їх власне житло, а тому їх ціль всього життя було саме накопичення ресурсів для придбання нерухомості. Також до цієї категорії значною мірою попадають і заробітчани за кордоном.

4) Молоді сім’ї при підтримці фінансових кредитних механізмів, у першу чергу - іпотеки.

Завдяки «Програмі «Доступна іпотека», яка має запрацювати з 1 жовтня 2022 року до цієї категорії додаються: військовослужбовці за контрактом та працівники сектору безпеки та оборони, медики, вчителі та педагогічні працівники і науковці». В теорії цей четвертий сегмент зможе значно підтримати девелоперів, особливо тих, хто працює у цінових секторах економ, економ+ та бізнес. Вже сьогодні девелопери мають скоригувати свої маркетингові стратегії для завтрашніх успішних продаж. До цього часу в Україні не було програм з такою низькою іпотекою під 3% річних, отже її вплив на ринок нам ще доведеться побачити у майбутньому.

5) Міграція.

Даний сегмент, особливо у перші рік-два після повноцінного відновлення ринку нерухомості, найбільше вплине на ринок у всіх його класах. Саме на цей сегмент цільової аудиторії девелопери мали б звернути увагу в першу чергу, адже саме вони стануть локомотивом, який зробить перший поштовх і запустить ринок нерухомості працювати.

До речі, чи вже знають київські та ті, що будують в області девелопери, що особливо цінували мешканці східних міст і невеликих містечок при виборі собі житла? ;)

6) Держава.

Загалом, я проти того, щоб держава виступала стороною господарської діяльності з забезпечення житлом тих, хто має у ньому потребу, але про це нехай наступного разу. Питання тут одне, фінансове: за чий рахунок та за яку вартість держава буде намагатися скуповувати у девелоперів вже побудовані та готові до проживання у них житлові площі? Якщо ж так і буде відбуватися, то вірогідно, що цей процес не буде довготривалим. А ті девелопери, які знайдуть спільну мову з побажаннями держави, отримають фінансовий бонус, і можливо навіть одномоментний. Загалом, при сприятливих умовах, серед вибраних девелоперів – це може стати доволі значною часткою отриманого пирога.

+бонус: Відбудова. Знову ж таки, ще невідомо, що, як, коли та за які кошти буде відбуватися наша відбудова. Однак ці програми точно вплинуть на ринок. Адже навіть ринок житла не може уособлено існувати без доріг, комунікацій, транспорту, виробництва товарів та надання послуг. Як нові проекти з переліку програми відбудови, так і відновлені, відіграють свій вплив на ринок житла в Україні.