Нерухомість у період нововладдя

1. ГІГАНТИ, ВЕЛЕТНІ ТА МАСТОДОНТИ РИНКУ

У тяжкі та темні часи люди завжди притягуються до найбільш відомих та сильних. Так траплялося декілька разів у після кризові часи. Масштаби будівництва, термін присутності на ринку та наявність державної частки у компаніях неодноразово створювали видимість надійності та бездоганності багатьом компаніям. Отримуючи фінансові вливання від інвесторів різного ґатунку, найбільші забудовники країни мали усі можливості для свого стрімкого розвитку. Додаючи до цього прямі та тісні зв’язки із державними дозвільними, контролюючими органами та виконавчою владою на місцях, лідери галузі мали преференції в отриманні нових майданчиків для будівництва та лояльність комісій при підключенні нових будинків до міських мереж разом із введенням новозбудованих об’єктів у експлуатацію.

Нажаль, економічний стан у країні та рівень доходів потенційних покупців усі ці роки бажали бути на порядок кращими, і як наслідок, купівельна спроможність українців штовхала ринок до зростання будівництва обсягів саме найдешевшого житла. Велетні ринку, маючи лояльність з усіх сторін нарощували об’єми будівництва, нажаль часто не на користь якості, комфорту та безпеці. Зростання кількості об’єктів не могло не вплинути на швидкість будівництва, наслідком чого стали затримки у здачі житлових комплексів в експлуатацію. І як фінальним акордом у 2019 році трапилася ситуація докризового 2008 року, коли квартири активно купувалися по картинках, що називається, на рівні котловану. Розрив у термінах між початком продажу і введенням в експлуатації стрімко зростав на фоні збільшення об’єктів призвів до вибухонебезпечної ситуації при якій найменше коливання на ринку призведе до різкого зменшення інвестиційних надходжень у дохідну частину бюджету будівельників.

Якщо «вчора» адмінресурсні та маловідомі нові гравці ринку активно залучали відомі «бренди», які знаходилися на вершині пізнаванності, то сьогодні цей рух зупинився, а усі ті хто вирішив хайпонути на цьому факті стали активно роздмухувати ідею про тяжкі проблеми у найбільших забудовників. Насправді проблематика великих забудовників не є критичною, адже при черговому кризі на ринку, саме вони знову отримують лояльність та гроші приватних інвесторів. А постраждають саме невеликі забудовники у яких маржинальних запас бізнесу не на достатньому рівні.

У тих скандалах, що сьогодні мали витоки у суспільний простір виграють ті, що отримають тимчасові вигоди на протиставленні себе іншим. І як завжди, у часи нововладдя нові персони будуть намагатися очолити процеси у яких є частка держави, яка у свою чергу впливає на фінансові потоки та розподіл дивідендів від бізнес діяльності.

Зміна бенефіціарів, що відбулися в одній із найбільших компаній, та чутки щодо можливого банкрутства грають на руку тим, хто схиляється до «розгойдування човна». Коли почуєте, що великий забудовник на межі банкрутства, задайте собі питання: із чиїх вуст ви це почули, та кому вигідні ці чутки? Тільки фінансова звітність будь якого забудовника об’єктивно відображає суть подій а не зміна власників.

2. ЛЕБІДЬ, РАК І ЩУКА: БІЗНЕСМЕНИ У ПОЛІТИКУ, ЧИНОВНИКИ У БІЗНЕС…

Зміна влади, яка відбулася цього року, мабуть найбільше за усі часи перетасувала політиків, чиновників та бізнесменів будівельного ринку. Вчорашні чиновники вийшли у публічний простір, активно заявили про себе на фоні перших державних мужів. При цьому позиціонуються як професіональні та самостійні девелопери ринку нерухомості. «Нова кров» у будь якій справі – це позитив, а якщо такі дії створюють чесну конкурентну боротьбу, то кінцевий споживач тільки виграє від цього.

Є значна частина вчорашніх фахівців галузі, які пішли у політику і ми сьогодні споглядаємо їх як у залі Верховної Ради так і у Кабінеті міністрів. Тільки час покаже, наміри кожного з них. Хочеться вірити, що усі вони, йдучи у велику політику, керувалися виключно ідеями змін ринку на краще, хоча і мету очолити корупційні схеми для власного збагачення виключати не потрібно.

Таких потрібних змін, які були запроваджені за останні роки, ініціатором яких було Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, згадати неможливо за увесь час незалежності країни. Сьогодні ініціатори змін покинули свої владні кабінети та повернулися у бізнес.

Продовження осучаснення галузі віднині залежить від нових особистостей у виконавчій владі. І так як країна дуже залежна від людського фактору керівника, напрямок та швидкість руху ми побачимо через деякий проміжок часу. Питання безпечного та комфортного проживання у містах все такі ж важливі та невідкладні.

3. ПРОБЛЕМИ ІНДІАНЦІВ ШЕРИФА НЕ ТУРБУЮТЬ (с)

Безлад із яким забудовувалися міста десятиліттями приніс у життя їх мешканців безліч проблем. Основна проблематика лежить у двох площинах: різке зростання населення на окремих територіях та застаріле комунальне господарство. За пройдешні 5 років, Київ так і не дочекався осучасненого Генерального плану міста. Як приклад: на фоні кволих дій по боротьбі із заторами, з розвитком інфраструктурних проектів, у т.ч. з будівництва мостів, шляхопроводів, автомобільних розв’язок і т.і. столиця стала не зручною та небезпечною для проживання.

Якщо не зміниться курс місцевих влад на розвиток міста то ми й далі будемо отримувати гігантські житлові комплекси без належних під’їзних шляхів, без парковок, без об’єктів соціальної сфери.

Наявність у столиці більше ніж 100 проблемних забудов, які офіційно визнані столичною владою говорять про те, що «спасіння утопаючих, справа самих утопаючих». І це є характерною особливістю того, що маючи важелі впливу на недобросовісних забудовників чиновники не виявляли ініціатив щодо боротьби із порушниками, із чого випливає логічне питання: то хто вони більше – чиновники, чи «бізнесмени»?

Перші законодавчі кроки нових депутатів, які спрямовані на захист інвесторів, надихають на позитив, що такого безладу більше не буде. Спокуси звичайно велетенські, але, тільки дії підтвердять слова.

4. ФІНАНСТИ БІЛЬШЕ НЕ СПІВАЮТЬ РОМАНСИ?

Особливі надії як девелопери, так і потенційні покупці покладають на фінансовий ринок, зокрема на здешевлення іпотеки. Сьогоднішні річні 20-ти відсоткові кредити – це скоріше гальмо розвитку галузі, ніж інструмент розвитку, як є у цивілізованому світі.

І Президент, і Прем’єр міністр, і Голова НБУ одноголосно заявляють, що наступного року кредити на нерухомість можуть бути знижені вдвічі до 10% річних. Покупці отримають реальну можливість купувати нерухомість із короткостроковим терміном розрахунку за кредитом. Девелоперів чекають подвійні вигоди: з однієї сторони підвищення купівельної спроможності – це зростання обсягів продажу, а з іншої можливість до підняття ринкової вартості житла. Такі шляхи розвитку дадуть можливість підняти якість та комфорт нових об’єктів.

На противагу можливій лібералізації кредитних важелів, стабільність та/чи укріплення національної валюти буде виступати у ролі стримуючого важеля до безпідставного росту цін.

5. НЕ ДЕКОРОМ ЄДИНИМ

Пішохідні мости, дерев’яні драбини, реконструкція парків, заміна жовтих освітлювальних ліхтарів на білі і т.і. фасадні декоративні роботи та об’єкти ніяким чином не згладять проблеми морально та фізично зношених комунальних мереж. Безпека та комфорт полягають у тому, щоб не палали фасади будинків, які періодично відбуваються, щоб дощові каналізації могли перекачувати потоки води, щоб посеред міста автомобілі не провалювалися під асфальт, щоб автотранспорт із 8-ми полос руху не звужувався до 2-х.

Основні питання полягають у двох площинах: ремонт, заміна, модернізація застарілих мереж та доріг і пошук нових рішень направлених на комфорт мешканців міст. І розпочатися усе це має із глобальної концепції, якою є розробка, обговорення та втілення Генерального плану.

Наступний 2020 рік предметно покаже як нова влада скористалася своїми можливостями. І через рік буде можливість проаналізувати тенденції змін та зробити прогноз на майбутнє про шлях ринку нерухомості.