І знову "доступна" іпотека

Вже минуло більше місяця, як стартувала державна програма “Доступна іпотека під 7%”.

За цей період нею скористалося 59 сімей (приблизно 2 кредити в день). Тому на даному етапі ініціатива про запуск нової іпотечної програми в межах 7% річних не дає бажаних результатів і не змогла надати поштовх іпотечному ринку.

Структурні причини провалу програми залишаються тими, про які я зазначала в своєму минулому пості. А саме: переважна більшість громадян, які потребують житла або поліпшення житлових умов, банально не зможуть кваліфікуватися на цю програму через складну процедуру перевірки (compliance test) та вимоги до офіційної заробітної плати з чистою кредитною історією. Тому банки закладають у свої моделі ризику не 7%, а 14 – 15%.

Більше того, однією з основних причин високих ставок та незначної активності на ринку іпотеки (іпотекою фінансуються менше 7% угод) є проблема захисту прав кредиторів. Є певні норми і обставини, які не дають можливості зробити відчуження майна навіть при значних простроченнях за кредитами. Як приклад, якщо боржник не має іншого житла крім заставного. Тому виникає цілком логічне запитання: навіщо банкам кредитувати ризиковані іпотеки, де в разі неплатоспроможності боржника досить складно вилучити заставне майно, якщо є можливість вкласти надлишкові резерви в менш ризикові ОВДП з дохідністю 13 – 15% річних? Насправді комерційні банки є одними з найбільших власників ОВДП (більше 50%). Саме тому висока ставка — це результат премії за ризик за відсутність можливості стягувати заставне майно в разі неплатоспроможності боржника. Тому для стійкого, а не штучного зростання іпотечного ринку та надання можливості нашим громадянам придбати житло потрібно захистити права кредиторів та відповідно заохотити їх.

Задля пожвавлення не дуже успішного початку програми “Доступна іпотека під 7%” українською владою була заснована чергова бюрократична структура — Українська фінансова житлова компанія зі статутним капіталом 10 млн грн. Як зазначається в пояснювальній записці до законопроекту №5308, метою діяльності ПрАТ «Укрфінжитло» є забезпечення функціонування ринку іпотечного кредитування, сприяння та впровадження фінансово-кредитних механізмів забезпечення громадян України житлом, а також одержання прибутку від провадження господарської діяльності відповідно до законодавства України. Виникає ціла низка питань щодо доцільності створення нової державної компанії.

Нагадаю, що за весь період існування нашої держави були створені такі структури як: Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, Державна іпотечна установа (ДІУ) та Фонд розвитку підприємництва, кожна з яких у певному обсязі займалась реалізацією програм доступних іпотек, рефінансування банків та часткової компенсації ставок за іпотекою. Важливо зазначити, що згідно з прийнятим у першому читанні законопроектом №5308 ДІУ буде приєднана до Української фінансової житлової компанії. Разом з активами ДІУ до Укрфінжитла також перейдуть від'ємний капітал та непогашена заборгованість на загальну суму приблизно в 10 млрд грн. Для погашення цих боргів Мінфін планує випуск ОВДП на 20 млрд грн. Тобто частина грошей піде на погашення заборгованості ДІУ, а залишок піде на реалізацію програми. Зауважу, державний борг України по відношенню до ВВП становить більше 60%, що є досить тривожною ситуацією.

Хто пояснить, чому не можна було рефінансувати випуском ОВДП в 20 млрд грн ДІУ замість того, щоб створювати ще один аналогічний орган з однаковим завданням? До того ж, у 2018 році ДІУ реалізувала програму в рамках пілотного проекту лізингу житла, в результаті якого більш ніж 2 тис. сімей отримали житло (брали участь у програмі офіцери МВС). Тому виникає питання, чи зможуть всі вищезазначені структури співпрацювати в рамках єдиної ефективної політики? Якщо ні, чи будуть ліквідовані старі структури?

Тим не менше, в пояснювальній записці до законопроекту №5308 як мета діяльності ПрАТ Укрфінжитло також зазначається одержання прибутку від провадження господарської діяльності. Чи не суперечить це цілям пільгового кредитування? Та яким саме чином новоспечена державна компанія має отримувати прибуток?

Враховуючи прийнятий в цілому проект закону №4475, яким нібито вирішені питання заборгованості позичальників в іноземній валюті за іпотечними кредитами, — будемо чекати реальних наслідків. Чи після прийняття таких рішень змінять позицію банки, чи з’являться бажаючі на отримання кредитів, а ще важливіше — що ж за “темна конячка” компанія Укрфінжитло? Побачимо з часом.