Перереєстрація права власності на іпотеку: «згода» іпотекодавця

Згода в іпотечному договорі нa передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання не є беззастережною, а залежить від ряду умов.

14 лютого 2018року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційногоцивільного суду в рамках справи № 127/8068/16-ц, провадження № 61-5164св18 (ЄДРСРУ №72243522) досліджував підстави та умови належності «згоди» іпотекодавця напередачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи(іпотекодержателя).

Суть спору полягала в тому, щоіпотекодержатель (банк),  правонаступник -  новий власник (колектор)та третя особа – «добросовісний набувач» (покупець) реєструючи право власності,а в подальшому роблячи перепродаж предмету іпотеки, яка належить боржникувказували, що уклавшидоговір іпотеки, Іпотекодавець надав свою «згоду» нaпередачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахуноквиконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України«Про іпотеку», а отже фактичновиразив волю на вибуття спірного нерухомого майна.

Однак Верховний суд зауважив, щоположення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину.Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобтотаким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки цяпрезумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набралозаконної сили.

(!!!) Таким чином, у разі спростуванняпрезумпції правомірності правочину (скасуваннярішення нотаріуса) всі права, набуті сторонами правочину за ним, неповинні здійснюватися, а створені обов'язки та наслідки не підлягають виконанню.

Цивільним кодексом Українипередбачені засади захисту права власності. Зокрема,  статтею 387 ЦКУкраїни передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконноговолодіння.

Відповідно до статті 330 ЦК України,якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувачнабуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексумайно не може бути витребуване у нього. 

Пунктом 3 частини першої статті 388ЦК України передбачено, що в разі придбання майна за відплатним договором уособи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не мігзнати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно віднабувача лише у випадку, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якійвін передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. 

ВАЖЛИВО: Добросовісне придбання згідно зі статтею 388 ЦК України можливе тоді,коли майно придбане не безпосередньо у власника, а у особи, яка не мала прававідчужувати це майно. Наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є недвостороння реституція, а повернення майна з чужого незаконного володіння(віндикація). 

Суд вказує, що сама по собі умовадоговору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності напредмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна зйого володіння.

Частиною першою статті 17 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки єприпинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечногодоговору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою зверненнястягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржникомосновного зобов'язання.

Одним із способів звернення стягненняна предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предметіпотеки (стаття 36 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частин другої, третьоїстатті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власностііпотекодержателя на нерухоме  майно,  що  є  предметоміпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет  іпотеки  у  власність   за вартістю, визначеною  на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотекисуб'єктом оціночної діяльності.

ВИСНОВОК: Аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згодаіпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншоїособи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, асаме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основногозобов'язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявностічинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

За таких обставин вказана згода неможе вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння врозумінні статті 388 ЦК України.