Мінімальний розмір орендної плати за землю: судово-правовий аспект

14.03.2017 р. в рамках справи  № 21-2246а16   предметом перегляду Верховним судом України було рішення у справі № К/800/10663/14 де Вищий адміністративний суд України ухвалою від 5 березня 2014 року фактично погодившись із висновками судів попередніх інстанцій про те, що хоча зміна розміру земельного податку згідно із Законом України від 3 червня 2008 року № 309-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичні зміни орендної плати та, відповідно, донарахування податковим органом суми податкового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

Так, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла нижчевикладеного висновку.

З 1 січня 2011 року набрав чинності ПК, який відповідно до пункту 1.1 статті 1 регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, і, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

За змістом  підпункту 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 ПК (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин)  плата за землю   належить до  загальнодержавних податків і зборів, яка в силу вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є податком і справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу, це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.

(!!!) Отже, ПК визначив обов’язок й орендаря сплачувати земельний податок у формі орендної плати.  

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК).

ВАЖЛИВО:  Справляння плати за землю, в тому числі й орендної плати, здійснюється відповідно до положень розділу ХIII ПК.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК).

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХIII ПК; для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки, незалежно від того, чи співпадає її розмір із визначеним у договорі. 

ВИСНОВОК:   Проаналізувавши наведені норми матеріального права, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. 

При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК.

(Примітка!!!)   Необхідно вказати, що підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 викладений в редакції Закону № 1797-VIII від 21.12.2016 р.: "Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території"…, а станом на 20.11.2016 р. зазначений пункт був прописаний так: «Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки».

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постанові від 2 грудня 2014 року ( справа № 21-274а14 ).

Також, правовою позицією в постанові Верховного суду України  від 03.12.2013 р. по справі  № 3-34гс13   передбачено: «Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати».

Більше того, «…законодавча зміна граничного розміру плати за землю є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору» (ВСУ від 23.05.2011 р. справа  № 7/105-10 (30/234-09 ).

Таким чином, підсумовуючи зазначене вбачається, що законодавець надав повноваження органам ДФС (третя сторона) втручатися у орендні відносини сторін (орендаря – місцевої ради та орендодавця), а також всупереч свободи договірних відносин нараховувати суми грошових зобов’язань з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями.

Матеріал по темі: «Стосовно оптимізації орендної плати за земельну ділянку»