Как формируется ценовая политика на рынке недвижимости в Украине
По сравнению с 2017-м, цены на недвижимость на первичном рынке в 2018 году выросли на 5,5%.
По сравнению с 2017-м, цены на недвижимость на первичном рынке в 2018 году выросли на 5,5%. Об этом говорят данные Госстата, и мы также отметили изменение цен в 2018 году. Но согласно статистике, которую наши аналитики собрали в рамках мониторинга, наибольший рост пришелся на объекты эконом и комфорт-классов — порядка 17% в год. Объекты бизнес-класса подорожали за 2018 год на 5%, а объекты премиального — на 8%.
Почему так произошло?
Большое влияние на повышение и изменение цен оказал рост себестоимости на определенные строительные материалы — цены изменились более чем на 35%. Из-за этого очень многие застройщики были вынуждены пересмотреть стоимость продажи. Еще одна возможная причина изменения и роста цен в 2018 году связана с тем, что многие объекты, которые были на рынке, поменяли стадию своей готовности.
Также на ценовое предложение 2018 года оказывал влияние курс валют, к которому рынок первичной недвижимости очень чувствителен. И если мы говорим об объектах бизнес-класса и выше, как правило, там прайс-лист формируется в долларе, на объектах эконом и комфорт-класса — в гривне.
Мы, например, в 2018 наблюдали рост доллара в январе и феврале, и не все застройщики, кто продает в гривне, оперативно отреагировали на изменение цены. И объемы продаж существенно увеличились у тех, у кого цена гривневая не успевала за ростом доллара. И к слову, именно на отрезке февраля 2019 года те застройщики, у кого гривневый прайс-лист, увеличили цену более чем на 9%. В любом случае, курс валют будет оказывать влияние и давление на ценовое предложение рынка первичной недвижимости.
Об уровне цен
Базируясь на понимании и знании формулы формирования цены, я считаю, что на сегодняшний день на рынке недвижимости Киева и Украины в целом цена оптимальная именно для покупателя.
Неоднократно после кризиса 2008 года мы слышали, что цена будет падать, рынку недвижимости грозит кризис, цены раздуты до невозможности. Но при этом, начиная с 2009 года, если говорить о гривневом эквиваленте — видим постоянный рост цен.
Сегодня мы находимся уже в 2019 году, и за данный период этот «пузырь», как многие его называют, не лопнул по той причине, что, если посмотреть на состав цены, который на сегодняшний день предлагает рынок первичной недвижимости, видно, что он состоит из реальной себестоимости — затрат, которые несет застройщик, и нормы его рентабельности.
Норма рентабельности бизнеса застройщика в 2008 году и 2019 году несопоставима. Тогда рынок находился на взлете и за месяц цена могла подняться до 30%, сейчас же норма рентабельности выровнялась, и она примерно такая же, как и в других отраслях экономики или в другом бизнесе.
Из этого можно сделать вывод, что понижать цену никто не будет, поскольку экономический интерес ведения такого бизнеса пропадет. Да, конкуренция растет, но если говорить о рынке Киева, сегодня еще не та ситуация, которая могла бы существенным образом отразиться на ценовой политике и заставить уменьшить рентабельность самого застройщика. Более того, нужно понимать, что строительный рынок — это очень рискованный и капиталоемкий бизнес. Соответственно, в него не так легко зайти, к тому же необходимо вкладывать свои собственные существенные средства.
Мы предполагаем, что в 2019 году цены будут расти и дальше, и диапазон вряд ли изменится относительно 2018. Другими словами, мы не прогнозируем бурный рост, он будет незначительным — в пределах 15%, поскольку очевидны все те же факторы: изменение стоимости стройматериалов и предположительно валютные колебания, и мы уже сейчас это наблюдаем.
Есть два основных фактора ценообразования на рынке девелопмента и строительства жилой недвижимости.
Первый — это реальные затраты на создание продукта, т.е. себестоимость, которая на сегодняшний день достаточно велика, и второй — ценообразующий фактор, так называемый конъюнктурный или рыночный.
Строительные компании ориентируются на покупательскую способность населения при формировании цен, поскольку конъюнктурный фактор играет роль в ценообразовании, и для многих компаний именно цена является основным инструментом корректировки уровня спроса.
В процессе формирования цены на недвижимость в разных сегментах нет большой разницы, меняются непосредственно сами показатели, но процесс одинаковый. В качестве примера можно взять Парковый квартал «Місто Квітів» — объект, который относится к комфорт-классу. При формировании цены первоначально мы используем два метода параллельно — затратный и рыночный:
- В затратном методе определяем расходы, связанные с реализацией проекта, то есть фиксируем плановый показатель себестоимости.
- Рыночный метод позволяет нам оценить, что на сегодняшний день происходит на рынке.
При использовании этих двух методов одновременно, мы понимаем и определяем нашу дальнейшую стратегию: стратегию ценообразования и стратегию продаж.
Понимая, в какие периоды нам больше всего необходимо привлечь средств, мы можем увеличить их за счет более гибкой ценовой политики. Когда у нас нет в этом необходимости, либо эффективнее использовать другие источники финансирования, мы одновременно корректируем наши условия реализации недвижимости. Также хочу подчеркнуть важность взаимосвязи и корреляции между стратегией продаж и маркетинговой концепцией проекта.
От выбранной стратегии в целом зависит то, как в дальнейшем будет формироваться ценовое предложение. Для проекта «Місто Квітів» была выбрана стратегия средних цен, мы используем ее начиная с первой очереди и по третью, которая на сегодняшний день представлена в офисе продаж. Данная стратегия продаж полностью соответствует предложенному продукту — начиная от позиционирования и заканчивая дизайном полиграфической продукции в офисе продаж.
Наш проект не единственный в территориальной локации, который использует стратегию средних цен. При этом, по нашей статистике, показатели продаж в Парковом квартале «Місто Квітів» выше, чем у соседей. И порой достигают отметок тех объектов, которые используют стратегию низких цен.
О «китах» ценовой политики
В своей деятельности я выделяю и использую «три кита» ценовой политики:
Первый — это определение величины затрат на строительство, маркетинг, продажи и т.д. Важно понимать, какие будут затраты на строительство, чтобы избежать ситуации, когда сформированная цена вначале вас порадует, а по окончании проекта огорчит, когда вы поймете, что ваши затраты не покрывают те доходы, которые были по данной цене представлены.
Второй — определение полезности продукта для потенциального покупателя. Перечень потребительских свойств вашего продукта может быть достаточно разным, в том числе и в разных сегментах, и от него зависит определение степени обоснования соответствия уровню запрашиваемой цены. Другими словами, чем больше и качественнее перечень потребительских свойств, тем выше можно установить цену.
Третий — это поиск правильного объема продаж. Можно поставить низкую цену на каком-то периоде и привлечь средств больше, чем это необходимо для самого процесса, или же позаботиться и поставить цену немного выше в объеме и продать меньше, но при этом на финансовых результатах это отобразится совершенно иным образом.
В целом процесс ценообразования на рынке недвижимости носит очень тонкий, ювелирный характер, поскольку прогадать можно легко, а правильно оценить, спрогнозировать — сложно.
- Строк нарахування 3 % річних від суми позики Євген Морозов 09:52
- Судовий захист при звернені стягнення на предмет іпотеки, якщо таке майно не відчужено Євген Морозов вчора о 13:02
- Система обліку немайнової шкоди: коли держава намагається залікувати невидимі рани війни Світлана Приймак вчора о 11:36
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко вчора о 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін 21.11.2024 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз 21.11.2024 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов 21.11.2024 12:39
- Чужий серед своїх: право голосу і місце в політиці іноземців у ЄС Дмитро Зенкін 20.11.2024 21:35
- Сталий розвиток рибного господарства: нові можливості для інвестицій в Україні Артем Чорноморов 20.11.2024 15:59
- Кремль тисне на рубильник Євген Магда 20.11.2024 15:55
- Судова реформа в контексті вимог ЄС: очищення від суддів-корупціонерів Світлана Приймак 20.11.2024 13:47
- Як автоматизувати процеси в бізнесі для швидкого зростання Даніелла Шихабутдінова 20.11.2024 13:20
- COP29 та План Перемоги. Як нашу стратегію зробити глобальною? Ксенія Оринчак 20.11.2024 11:17
- Ухвала про відмову у прийнятті зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню Євген Морозов 20.11.2024 10:35
- Репарації після Другої світової, як передбачення майбутнього: компенсації постраждалим Дмитро Зенкін 20.11.2024 00:50
-
Що вигідно банку – невигідно клієнту. Які наслідки відмови Monobank від Mastercard
Фінанси 23693
-
"Ситуація критична". У Кривому Розі 110 000 жителів залишаються без опалення
Бізнес 21304
-
Мінекономіки пояснило, як отримати 1000 грн єПідтримки, і порадило задонатити їх на ЗСУ
Фінанси 10329
-
Курс євро впав на 47 копійок: Який курс долара НБУ зафіксував на понеділок
Фінанси 9187
-
Як тренування в спортзалі можуть нашкодити: помилки початківців
Життя 7734