Чому потрібно спростити процедуру державної реєстрації прав на недобудовані об’єкти?
Післявоєнні інвестиції в розбудову України.
Війна в Україні триває понад 8 років, а повномасштабне вторгнення в Україні — більше 8 місяців. Україна декларувала свій проєвропейський курс (йдеться про Угоду про асоціацію) ще задовго до вторгнення росії на Донбас. Звичайно, всі розуміють, що на деякий час цей курс було сповільнено через зміну влади та інших суб’єктивних причин. Проте чи відбулися якісні зміни після повалення режиму Януковича?
На прикладі словацького інвестора розповідаємо про захист іноземних інвестицій в Україні.
Восени 2019 року словацькі інвестори, Юрай та Ріхард Душки вирішили проінвестувати 3,5 млн євро в офісну будівлю в історичному центрі Києва, площею майже 6 тис. кв м. Як вказували самі інвестори — це був пілотний проєкт із вивчення українського ринку ведення бізнесу, і як виявилося — невдалий.
Перед купівлею об’єкту, в кращих європейських традиціях, вони замовили due-diligence (юридичну оцінку) об’єкту інвестицій. Об’єкт, який був чистим від арештів та заборон (крім застави банку, про яку продавець заявив від початку), менше ніж через рік було переоформлено на відому в Україні фінансову компанію.
3 роки іноземний інвестор не може юридично повернути об’єкт на власне ім’я, а все тому, що як виявляється, приватні нотаріуси спільно з фінансовою компанією мають більше влади, ніж суди чи Антирейдерська колегія Мін’юсту.
Про що йдеться?
У жовтні 2020 року офісну будівлю на Подолі було перереєстровано приватним нотаріусом на користь фінансової компанії.
Антирейдерська комісія визнала такі дії нотаріуса незаконними та повернула будівлю власникам, але вже в січні наступного року будівлю було перереєстровано іншим приватним нотаріусом на підставі ухвали Господарського суду Києва.
Потім ухвалу скасували, а приватного нотаріуса за кілька днів — оголошено в розшук.
За цей час вдалося отримати ще одне рішення Антирейдерської колегії стосовно скасування незаконної реєстрації, а також рішення Верховного Суду, яким визнано — фінансова компанія не має жодних прав на будівлю іноземного інвестора.
Проте юридично — будівля все ще належить фінансовій компанії.
Чому так склалося?
Законодавство України мало недосконалості, проте із введенням воєнного стану в Україні сталися системні зміни у сфері держреєстрації.
По-перше, рішення Мін’юсту виконується попри наявність заборон на вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном (крім обмежень для власне Мін’юсту).
По-друге, державні реєстратори, які за сумісництвом часто є і приватними нотаріусами, проходять спецперевірку на так звану доброчесність — до реєстру мають доступ лише ті, кого Мін’юст відніс до переліку так званих «чорних» нотаріусів після січня 2020 року.
Раніше, після 1-3 місяців блокування такі нотаріуси безтурботно поверталися до виконання своїх прямих та не дуже обов’язків.
Зміни в ринку інвестицій
Однією з найбільших змін у сфері інвестицій є системна реформа у інвестування недобудованого майна.
Раніше цю процедуру будували на папері: забудовник показував план забудови, а інвестор вкладав свої кошти у нерухомість на підставі договору.
Віднині ж в Україні діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Що варто одразу зауважити? Появу нового терміну — «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості».
Після 10 жовтня цього року таке майнове право підлягає державній реєстрації у реєстрі нерухомості.
Чому це важливо? Бо раніше такої реєстрації не відбувалося. А тому недобросовісні забудовники мали змогу продавати одні і ті ж квадратні метри різним людям, що тягло за собою непорозуміння не тільки між забудовником і ошуканими майбутніми власниками, але і подальші довгі судові тяганини.
Подальший продаж недобудованого об’єкта можливий виключно у випадку наявності останнього в держреєстрі.
Крім того, закон встановлює обов’язок забудовника публікувати інформацію про кількість проданих квартир у будинку.
А це зі свого боку можливо лише за умови наявності всіх дозвільних документів. Таким чином, вирішується системна проблема більшості столичних забудов, де власників квартир очікували сюрпризи у вигляді відсутності гарячої води чи опалення.
З важливих змін також те, що у інвесторів з’являється більше прав: у разі зміни технічних характеристик об’єкту без його згоди, він матиме законні підстави для розірвання договору.
Це також проблема, з якою неодноразово стикалися люди за інвестодоговорами: наприклад, було проінвестовано у квартиру у 60 кв. м, проте внаслідок перепланування її розмір збільшився в рази. Як наслідок, забудовник вимагав компенсації за додаткові квадратні метри.
Крім того, більше прав тепер матимуть і спадкоємці інвесторів. Раніше такі інвестиції не підлягали держреєстрації, часом встановити їх можна було випадково (якщо інвестор належно вів документацію, ділився своїми планами стосовно інвестицій) або зовсім неможливо. Нині у випадку смерті власника недобудованого об’єкту, зареєстрованого у реєстрі держмайна, саме до його спадкоємців переходить відповідне право.
Державна реєстрація прав на недобудовані об’єкти вирішує також дилему правників стосовно компенсації за знищене або пошкоджене майно після повномасштабного вторгнення росії в Україну.
Ухвалення цього закону та введення його в дію суттєво наближає Україну до європейських стандартів захисту інвестицій, як національних, так і іноземних.
Сподіваємося, що публічність та процедура державної реєстрації позитивно вплинуть на інвестиційний клімат України. Оскільки лише у такому випадку ми виправдаємо довіру наших партнерів.
- Як уникнути блокування податкових накладних? Сергій Пагер 08:47
- Сімейне підприємництво в Україні: міжнародний досвід та перспективи Юлія Мороз вчора о 14:15
- Світло – не трофей Ірина Голіздра вчора о 12:56
- Оскарження тарифу на електроенергію: КОАС розглядає справу проти постанови КМУ Андрій Хомич вчора о 11:38
- Господарювання без сторонніх або ТОВ з 1 учасником Альона Пагер вчора о 09:39
- Капітал у квадратних метрах: стратегічний погляд на інвестиції в українську нерухомість Раміль Мехтієв вчора о 09:07
- Хто вбив Андрія Портнова? Дмитро Золотухін вчора о 01:17
- Психосоціальні ризики: прихована загроза безпеці праці, яку не варто ігнорувати Валентин Митлошук 21.05.2025 15:51
- Війна і молодь України: виклики, нові цінності та перспективи розвитку після війни Захарій Ткачук 21.05.2025 13:32
- Що робити зі скасуванням торгівельного безвізу для України Юрій Щуклін 21.05.2025 13:22
- Суд не вправі оцнювати ухвали НСРД Андрій Хомич 21.05.2025 11:39
- 8 звичок бідних людей, які заважають розбагатіти Олександр Висоцький 21.05.2025 11:23
- Кому дадут отсрочку: новые правила для многодетных отцов и не только Віра Тарасенко 20.05.2025 23:41
- Gaming в Онтаріо, або як Операторам успішно отримати ліцензію Ольга Ярмолюк 20.05.2025 17:48
- Аудити безпеки в громадах: інноваційна методика для громад Галина Скіпальська 20.05.2025 14:22
-
Росія ударила по Шостці. Пояснюємо подвійну загрозу новини про "70 загиблих на полігоні"
53669
-
Андрій Портнов: історія, що починалась в кримінальному Луганську, а закінчилась у Мадриді
47632
-
Ціни на оренду зросли майже на 30%: де в Києві та передмісті найбільше дорожчає житло — інфографіка
Інфографіка 15285
-
У чому була головна помилка Портнова
Думка 14776
-
Трамп провалив переговори, настав час рішуче посилити тиск на Кремль
Думка 13370