На сьогоднішній день в Києвііснує проблема правового регулювання переведення житлових приміщень унежитлові, і навпаки - нежитлових у житлові. Проблема полягає в тому, що діючимзаконодавством України не визначено єдиного порядку переведення житловихприміщень у нежитлові та проведення в них реконструкції з облаштуваннямокремого входу. Законодавством чітко не визначені порядок і послідовність дійзі здійснення переведення приміщення (квартири) з житлового фонду в нежитловий,перелік необхідних документів, терміни зі здійснення цієї процедури. Так,стаття 150 Житлового кодексу України передбачає право громадян, які мають уприватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати,дарувати,заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші незаборонені законом угоди. Ці права передбачені також статтями 319, 320Цивільного кодексу України, згідно з якими власник володіє, користується,розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо ньогобудь-які дії, зокрема, використовувати його для здійснення підприємницькоїдіяльності, якщо це не суперечить закону.
Аналізуючи норми ЖК, можназробити висновок, що під нежитловий нерухомістю слід розуміти будь-якунерухомість, що не входить до житлового фонду. Враховуючи, що виходячи з нормЖК, використовувати житлові приміщення під виробництво заборонено, а також те,що нежитлові приміщення не повинні використовуватися як житло, на практиці виникаютьпитання, пов'язані з перекладом житлових приміщень у нежитлові і навпаки.
На сьогоднішній деньпроцедура переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється в порядку,встановленому місцевою владою, оскільки саме органи місцевого самоврядуванняуповноважені вирішувати це питання (будинок або визнається непридатним дляпроживання, або змінюється його функціональне призначення).
Схематично процедуразміни цільового призначення виглядає наступним чином:
1) власник приміщеннязвертається до КМДА;
2) КМДА дає відповіднідоручення (управлінню економіки - укласти з власником житлового приміщеннядоговір на оплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста;райадміністрації - розглянути заяву власника на переклад житлового приміщення внежитлове і дати лист-згода з обґрунтуванням доцільності переведення);
3) райадміністрація приймаєпозитивне рішення і відправляє КМДА лист-згода з обґрунтуванням доцільностіпереведення;
4) проводиться оплатапайового внеску;
5) після цього управлінняжитлового господарства готує проект розпорядження КМДА про переведенняприміщення в нежитловий фонд;
6) КМДА видає розпорядженняпро переведення приміщення в нежитловий фонд;
7) БТІ реєструє правовласності на нежитлове приміщення.
Вирішення питань щодопайової участі та розрахунки розмірів пайового внеску здійснюютьсяДепартаментом після одержання заяви забудовника (інвестора) і цілої низкинезліченних обов'язкових документів.
Проте на практиці виникає суттєва проблема : для отримання довідки про сплату пайової участінеобхідний проект розпорядження, а для отримання проекту розпорядження -довідка про сплату пайової участі. Крім того підприємці зіштовхнулися ізкорумпованістю і хабарництвом системи, яка пускала їх «по колу» в разі, якщогроші не лягали в кишені посадовцям і приватним фірмам, які пропонували своїпослуги у вирішенні питань (що, зрозуміло, відбувалося зі сприяннямчиновників).
Тому, у результаті існуючоїпроцедури за 2,5 роки маємо лише 16 розпоряджень про переведення та 700 проектіврозпоряджень, які так і не були ухвалені не зважаючи на те, що вони сплатилипайову участь і були готові реалізовувати свої наміри. Як наслідок ми отрималинегативний імідж для київської влади та спад підприємницької активності.
Чи є вихід із ситуації?
Вищевказані проблемипланується розв’язати шляхом прийняття регуляторного акта, який встановлюєєдиний Порядок переведення житлових приміщень в нежитлові. Чинність Порядкупоширюється на весь житловий фонд (будинки, квартири в них, а також житловіприміщення в інших будівлях) що знаходиться на території міста незалежно відформ власності та балансової належності.
Нова процедура буде проходити через Дозвільний центр . Варто також зазначити, що за новоюпроцедурою суб’єкт господарювання сплачує пайову участь вже після визначенняможливості реалізації його намірів, а термін проходження усіх інстанцій відподання пакету документів до кінцевого розпорядження має скоротитися майже вчотири рази:
1) власник приміщення звертається до Дозвільногоцентру з пакетом документів для отримання містобудівних умов та обмежень. Упакет документів має входити:
• засвідченав установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельноюділянкою;
• ситуаційнийплан (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі);
• викопіюванняз топографо-геодезичного плану М 1:2000;
• кадастровадовідка з містобудівного кадастру (у разі наявності);
• черговийкадастровий план (витяг із земельного кадастру- за умови відсутностімістобудівного кадастру);
• фотофіксаціяземельної ділянки (з оточенням);
• містобудівнийрозрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об’єктабудівництва.
2) уразі успішного отримання містобудівних умов та обмежень управління готує проектНаказу про переведення приміщення в нежитловий фонд
3) видаєтьсярозпорядження про переведення приміщення в нежитловий фонд;
4) реєструєтьсяправо власності на нежитлове приміщення;
5) проводитьсяоплата пайового внеску.
Прийняття такого Порядкучітко визначить:
· єдинівимоги при переведенні житлових приміщень (квартир, будинків) в нежитлові;
· перелікнеобхідних документів, які повинен надавати замовник, та послідовність дій;
· термінрозгляду заяви та надання рішення виконкому міської влади;
· недопущенняпогіршення технічного стану житлових будинків та непередбачуваних наслідків приреконструкції приміщень у житловому фонді в наслідок порушення несучихконструкцій житлових будинків;
· дотриманнявимог чинного законодавства в сфері містобудування та архітектури;
· контрольза кількістю переобладнаних квартир;
· збереженняв належному стані архітектурного стилю міста.
· Крімтого, прийняття вказаного Порядку не потребує виділення додаткових коштів змісцевого бюджету.
Крім того, такий регуляторний акт надасть можливістьвпорядкувати та спростити процедуру переведення жилих приміщень (квартир,будинків) в нежитлові шляхом встановлення єдиних вимог до її проходженняпривести деякі положення рішення Київської міської ради від 22.09.2011 №37/6253«Про затвердження Порядку розміщення реклами в м. Києві» у відповідність доприйнятих нормативно - правових актів.
Позитивні результативідчують усі:
Територіальна громада отримає розширення пропозицій на ринку товарів і послуг, запропонованихсуб’єктами господарювання за рахунок відкриття нових об’єктів, виникненнядодаткових робочих місць та дотримання норм та стандартів у сферімістобудування та архітектури.
Суб’єкти господарювання отримають нові приміщення для започаткування або розширення існуючогобізнесу та, відповідно, збільшення прибутку; буде скорочено час процедурипереведення жилого приміщення (квартири, будинку) в нежитлове, а також миотримаємо підвищення рівня правової захищеності суб’єктів господарювання.
Органи місцевого самоврядування отримають зростання доходів місцевого бюджету за рахунок збільшеннякількості суб’єктів господарювання та об’єктів соцкультпобуту, підвищення рівнядовіри до місцевої влади, і основне - зменшення числа скарг мешканців міста насуб’єктів господарювання.