Багатофункціональні комплекси: актуальність формату в українських реаліях
Реалізація багатофункціональних комплексів (БФК) виглядає перспективним напрямом для інвесторів і девелоперів, з огляду на диверсифікацію ризиків і гнучкість формату. Наприклад, у випадку нерентабельності одного з сегментів, його можна замінити на більш вдалий у фінансовому плані.
Чому змішані об'єкти стають актуальними для України і які формати БФК матимуть попит у найближчому майбутньому?
Про багатофункціональні комплекси
Експерти профільної організації у сфері нерухомості Urban Land Institute визначають багатофункціональний комплекс як проєкт, який отримує прибуток від трьох і більше функціонально різних об'єктів, що мають незалежний попит. Іншими словами, БФК — це поєднання нерухомості різного призначення, де кожна відіграє свою роль і дає приблизно однаковий прибуток.
Усе більше девелоперів застосовують принципи БФК у своїх проєктах з виправданих причин:
• раціональна експлуатація земельного ресурсу шляхом функціонального використання площі;
• гнучкість формату. У разі, якщо одна функція значно поступається іншій в прибутковості (наприклад, торгова перед офісною), у межах проєкту можна переформатувати «неліквідну» опцію;
• збільшення прибутку об'єкта шляхом диверсифікації пропозиції. Синергія різних видів нерухомості дозволяє отримувати максимальний дохід;
• зручність для клієнтів, мешканців, відвідувачів.
Однак при цьому можна зазначити декілька слабких сторін багатофункціональних об'єктів. Перш за все — необхідність великої площі (особливо гостро питання стоїть у центральній частині міста), висока вартість реалізації (особливо в частині інфраструктури, що забезпечує комфорт різних цільових сегментів БФК) та швидкий знос будівлі.
На сьогодні в світі спостерігається така тенденція щодо розподілу функцій БФК: основний обсяг площі відводиться під офіси — близько 50%, далі йде торгова функція, найменше задіяна житлова нерухомість.
Реалізація проєктів БФК
Багатофункціональні будівлі можуть включати в себе як окремі об'єкти помірної поверховості (формат більш релевантний для віддалених від центру районів або для передмістя), так і складатися з одного висотного будинку (переважно в центральній частині міста). Основна ланка, що об'єднує — синергетичний ефект. Так, усі види нерухомості повинні органічно доповнювати один одного.
Зокрема, один з актуальних прикладів — mixed-use-проєкт Forum Rotterdam у Нідерландах. GLA (Gross Leasable Area) чи корисна площа об'єкта — 64 тис. м2. Він розташований в центрі Роттердама і поєднує торговельну, офісну та житлову функції. Процес зведення складався з декількох ключових етапів: реставрації старої будівлі, реконструкції торгових й офісних приміщень із подальшим переформатуванням під нові функції і будівництва підземного комплексу, який зміг об'єднати все в одну концепцію.
Вибір того чи іншого виду БФК відбувається на етапі розробки маркетингової та архітектурної концепції, ґрунтуючись на площі земельної ділянки, особливостях ландшафту, пропускній здатності транспортних шляхів, наявності будь-яких обмежень (на кшталт, поверховості) та ін. показниках.
Базовим завданням для девелопера є забезпечення комфортного клієнтопотоку в БФК, зокрема, за допомогою необхідної кількості вхідних груп, сходово-ліфтових вузлів та паркінгу. Потрібно ефективно зонувати простір — йдеться про мінімізацію контактів мешканців і відвідувачів, наприклад, за допомогою окремих входів.
Реалізація таких масштабних проєктів, починаючи від визначення концепції й закінчуючи оздоблювальними роботами, вимагає значних вкладень. Тому поширена практика поетапного введення об'єкта в експлуатацію. Таким чином, можна починати отримувати прибуток ще до закінчення всіх будівельних робіт.
Одним із лідерів зведення БФК є світова ділова столиця Нью-Йорк. Зокрема, минулий рік ознаменувався відкриттям масштабного проєкту Hudson Yards. Ця будівля формату mixed-use включає офіси, торговий центр, апартаменти, готель сегмента преміум та арт-об'єкт.
БФК в Україні: перспективні формати
Формат багатофункціональних комплексів тільки набирає обертів в Україні. На сьогодні немає чіткого розуміння рівня попиту, який матимуть такі проєкти у наших реаліях, зважаючи на невелику кількість реалізованих об'єктів. Надійніше звести будівлю моноформату, відвівши невелику площу під ритейл або розваги (на кшталт, ресторану).
Також стримуючим чинником є необхідність пошуку великої земельної ділянки — знайти прийнятний варіант у місті не просто. Як варіант, БФК можна органічно розташувати на території промзон (редевелопмент) або шляхом реконструкції старого житлового фонду.
Однак позитивні зміни все ж спостерігаються. Так, за останні роки у Києві ввели в експлуатацію декілька помітних БФК: це як торгово-розважальні об'єкти, так і житлові з елементами офісу й ритейлу. Інші великі проєкти знаходяться на етапі реалізації.
Також актуальність БФК у найближчому часі деякою мірою визначила пандемія. Попитом відзначатимуться житлові комплекси, які на 10% (і більше) складаються із нежитлової нерухомості. Йдеться про змішані формати, що здатні об'єднати в одному місці всі ключові складники життя людини —«work-live-play».
Сьогодні у столиці простежується тренд на БФК з акцентом на житлову нерухомість у поєднанні з торговою (ТЦ), розважальною (спортзали, кінотеатри, ресторани) і офісною. Наступні декілька років така тенденція продовжуватиметься.
З розвитком передмістя у найближчому майбутньому можливе підвищення інтересу до бізнес-парків. У нестабільні часи учасники ринку все більше звертають увагу на об'єкти, які легко можна трансформувати відповідно до актуальних запитів. Бізнес-парки такими є і зайві офісні метри за потреби модифікуються в апартаменти чи ритейл-майданчик.
Багатофункціональні комплекси в поєднанні з продуманою архітектурною концепцією підвищують привабливість об'єкта в умовах конкуренції. Беручи до уваги умови нестабільності, включно з COVID-19, БФК — це також спосіб мінімізувати ризики — проєкти категорії mixed-use орієнтуються відразу на декілька сегментів аудиторії, тому є цікавими для інвесторів і девелоперів. Залишається тільки питання реалізації, з огляду на український контекст.
