Цілісність об'єкта нерухомості із земельною ділянкою
Перехід права власності на житловий будинок (будівлю/споруду) є одночасним переходом права власності й на земельну ділянку.
Існує принцип "superficies solo cedit" (збудоване на землі слідує за нею), який означає, що перехід права власності на земельну ділянку відбувається одночасно з переходом права на об'єкт нерухомості (постанови Верховного Суду від 15.01.2020, справа №204/9373/14-ц; від 20.11.2019, справа №307/3902/14-ц; від 27.11.2019, справа №461/2328/16-ц).
У законодавчому регулюванні вказаний принцип виражено наступним:
1. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди (ст. 120 Земельного кодексу України).
2. Підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (ст. 141 Земельного кодексу України).
3. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 Цивільного кодексу України).
4. До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ст. 7 Закон України "Про оренду землі").
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.
При застосуванні положень ст. 120 ЗК України у поєднанні з нормою ст. 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності (постанови Верховного Суду від 13.05.2020, справа №700/670/16-ц; від 12.10.2016, справа №6-2225цс16).
Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який, хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018, справа №910/18560/16).
Особа, яка набула право власності на нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника (постанова Верховного Суду від 26.05.2020, справа №921/613/17-г/17).
Між тим, новий власник будинку (будівлі/споруди), захищаючи своє право, не може ставити вимогу про витребування із чужого незаконного володіння земельної ділянки, оскільки ним набуто разом із правом власності на житловий будинок (будівлю/споруду) право власності на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (постанова Верховного Суду від 27.11.2019, справа №461/2328/16-ц).
Перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об'єкта нерухомості (постанова Верховного Суду від 18.02.2020, справа 907/132/19).
Особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім'я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об'єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості розташованого на ній (постанова Верховного Суду від 20.02.2020, справа №909/108/19).
Таким чином, навіть примусово втративши право власності на жилий будинок, (будівлю/споруду), одночасно втрачається і право власності на земельну ділянку, на якій розташовано об'єкт нерухомості.
- Український бізнес на Близькому Сході: культура, право і підводні камені Олена Широкова 16:12
- Замість реформи – репертуар. Замість дій – кастинг на премʼєра Дана Ярова 15:54
- Преюдиційне значення рішення МКАС при ТПП України для інших спорів: правовий аналіз Валентина Слободинска 14:47
- Чому бізнес-коучинг стає все більш затребуваним? Олександр Скнар 14:27
- Негаторний чи віндикаційний позов: який спосіб захисту обрати у земельному спорі? Андрій Лотиш 14:03
- З житлом і роботою: як змінюється філософія проєкту "Прихисток" Галина Янченко 13:59
- 5 найтиповіших помилок при впровадженні електронного документообігу Олександр Вернигора 12:47
- Енергоринок України 2025, коли прийдуть європейські трейдери Ростислав Никітенко вчора о 21:07
- 2025-й: нові провали без нових прізвищ Дана Ярова вчора о 18:49
- Справи про міжнародне викрадення дітей в світлі практики Верховного Суду Леся Дубчак вчора о 18:09
- Мідь – новий барометр глобальних трансформацій Ксенія Оринчак вчора о 15:29
- Договір про рекламні послуги: наслідки порушень у судовій практиці Сергій Барбашин вчора о 11:19
- Медіація у бізнесі: чи готові українські компанії до альтернативних рішень? Катерина Присяжнюк вчора о 11:09
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ Христина Кухарук 06.07.2025 05:10
- Готують підвищення тарифів для населення Андрій Павловський 04.07.2025 22:05
- Готують підвищення тарифів для населення 689
- Чи законно колишніх засуджених повторно ставити на військовий облік 404
- Угода з прокурором про визнання винуватості: жодних гарантій без рішення суду 179
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ 124
- Час життєстійкості: як зберегти себе у світі, що змінюється? 101
-
Що обрати замість моря – найкращі місця для відпочинку в Україні, ціни та тренди 2025
Життя 15888
-
10 липня зійде Оленяча повня: о котрій її спостерігати
Життя 11538
-
Не картайте себе за стрес. Поради від експерток, як впоратися з високим рівнем кортизолу
Життя 9724
-
Від поранення до власної справи: історія ветерана Федора Самбурського
Життя
4601 -
Психологія мільярдерів: чому вони купують наддорогі речі і навіщо їм це
Життя 4329