Що відбувається з будівельними ліцензіями на ринку України?

З 2021 року неможливо отримати будівельну ліцензію, й досі відсутні затверджені ліцензійні умови. Чому так відбувається?

Будівельна сфера - завжди була одна з найцікавіших для бізнесу та приваблювала підприємців. Сьогодні, в контексті, необхідності відбудови України, будівельні компанії є двигуном такої відбудови. Для них мають бути створені всі необхідні умови для реалізації проєктів відновлення.

Натомість що ми бачимо? Будівельні компанії зареєстровані після 2021 року не мають можливості отримати головний документ, який дозволяє здійснювати діяльність - будівельну ліцензію. В період з квітня 2021 року по березень 2022 року взагалі був вакуум в цьому питанні. І тільки під час воєнного стану Постановою КМУ від 18 березня 2022 року № 314 було дозволено здійснювати діяльність з будівництва на підставі декларації. На думку уряду, така декларація на воєнний час та протягом 6 місяців після його закінчення замінює ліцензію на будівництво.

Трохи історії

Видача будівельних ліцензій протягом довгих років була однієї з найкорумпованіших систем в Україні. З $700–1300 будь-яка компанія, навіть не маючи жодного працівника та техніки, могла отримати будівельну ліцензію. Всі хто намагався отримувати ліцензії без хабаря, потрапляли в бюрократичне пекло з безглуздими відмовами - наприклад, через неправильний шрифт у заяві: не 14-й, а 12-й.

У 2017 році уряд зробив усі чинні ліцензії безстроковими та вніс зміни до законодавства - відтепер ліцензії стали електронними та видавались безстроково. Зараз вже зрозуміло, що саме це врятувало галузь після 2021 року. Іншими словами, ліцензії видані останніми у 2021 році, з 2026 року закінчили б свою дію - а видавати нові було б нікому.

Чому не видають будівельні ліцензії?

З приходом нової влади у 2019 році розпочався період змін. Спочатку ліквідували Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ), а у 2021 році розпочалась реформа: ДАБІ припинила існування, її замінила ДІАМ - Державна інспекція архітектури та містобудування. Одночасно скасували й самі ліцензійні умови щодо видачі будівельних ліцензій.

З 2021 року в Україні фактично не видають нових будівельних ліцензій. При Міністерстві регіонального розвитку була створена робоча група до якої увійшли представники уряду, міністерств, відомств, бізнесу та громадськості. Була поставлена задача розробити нові ліцензійні умови для видачі будівельних ліцензій з максимальним виключенням корупційної складової.

Робоча група працює з 2021 року, з відомого - було дві презентації нових ліцензійних умов від команди уряду, але обидві редакції не витримали критики бізнесу та юридичної спільноти.

Робота продовжується, коли будуть такі умови розроблені, а тим більше затверджені залишається загадкою.

Що ж відбувається на будівельному ринку?

Неефективна робота уряду по розробці та затвердження нових ліцензійних умов безумовно впливає на будівельні компанії. Адже, нові гравці на цьому ринку вимушені шукати альтернативні рішення з отримання права здійснювати господарську діяльність у сфері будівництва.

На сьогодні існує два шляхи розв'язання проблеми:

• отримання декларації на право здійснювати будівельну діяльність на час воєнного стану та протягом 6 місяців після його закінчення;

• придбати діючу будівельну компанію вже з отриманою ліцензією до 2021 року.

Купити будівельну компанію

Ринок одразу зреагував на попит - вартість діючої компанії з чинною будівельною ліцензії одразу підвищились у 5 і більше разів.

Пропозицій дедалі менше, а ціни зростають. Кількість компаній, які мають будівельну ліцензію та готові до продажу має обмеження. Ба більше, на ринку все більше компаній, які мають негативну репутацію, заборгованості та кримінальні справи. Весь цей “мотлох” продається за чималі кошти, гарантій ніхто не надає, покупець вимушений сам розбиратися з комплаєнсом та перевіркою.

З початком війни з'явилися компанії, які зареєстровані на підконтрольних територіях та продаються без первинної документації та архівів. І на такі є попит, бо іноді купити таку компанію є єдиним варіантом для будівельної галузі.

Що ми бачимо на ринку?

Вартість готової будівельної компанії з ліцензії:

Ліцензія з категорією складності СС2 від $8000

Компанія з ліцензією СС3 від $ 15000 до понад $50 000

Чим “чистіша” компанія, тим вища ціна.

Як перевірити будівельну компанію?

На ринку є компанії з ліцензіями та гарною репутацією, з відсутністю проблем, заборгованості, тобто така яка не принесе в майбутньому проблем новому власнику. Їх менше, ніж проблемних і вони коштують дорожче. Тому дуже важливо, перед придбанням провести ретельну перевірку:

• наявність первинної документації по операціях;

• наявність оригіналу ліцензії та додатку до неї;

• наявність відмітки в реєстрі будівельної діяльності відмітки про безстроковість ліцензії;

• відсутність судових спорів, кримінальних справ, заборгованості, не поверненої фінансової допомоги;

• підтвердження сформованого статутного капіталу;

• перевірити репутацію власників, бо іноді “небажане” ім'я може закрити доступ до ринку.

Декларації замість ліцензій - тимчасове рішення?

Постає питання: “Навіщо купувати компанію з будівельною ліцензією, якщо можна оформити декларацію?”

Так, дійсно після повномасштабного вторгнення дозволили здійснювати діяльність у сфері будівництва через подання декларації, зокрема через «Дію». Таку декларацію може отримати навіть “баба Валя”, бо в процедурі відсутнє підтвердження бодай якоїсь спроможності виконувати такі будівельні роботи.

Окрім цього, досвід показує, що ринок замовників будівництва, чи то держава через тендер, чи то приватний замовник не приймає декларацію як повноцінну заміну будівельній ліцензії. Все частіше, можна побачити вимоги до  виконавця будівельних робіт наявність ліцензії на будівництво та досвід  виконання аналогічних робіт. 

Висновок

Будівельна галузь очікує на прозору реформу. Поки що ринок адаптується. Чи зміниться ситуація - покаже час. Але без ефективних змін корупція залишиться, а нові гравці шукатимуть обхідні шляхи.

Ба, більше сьогодні, зі всіх боків лунає обурення щодо завищених цін на будівельні компанії. Але давайте чесно, а якби вони взагалі не продавались? Що було б з будівельним ринком? Ми знаємо, що ялинки під Новий рік коштують дорого, а після Нового року вони не коштують нічого. Квіточки перед 8 березням коштують дорого, а 9 березня вони вартують як і завжди.

Не має нічого поганого в купівлі компанії з будівельною ліцензією. Розцінювати це можна як інвестицію в будівельний проєкт, попри високу вартість, така інвестиція дуже скоро себе окупить. Головне, підходити до купівлі компанії з ліцензією на будівництво максимально обережно та продумано.

Єдине, що дійсно залишається незрозумілим – причина не впровадження нових ліцензійних умов, а від того, що ми не розуміємо причину, ми не можемо прогнозувати, як буде розвиватися ринок і процедура видачі ліцензій. 

Дехто сьогодні засуджує тих, хто продає будівельні компанії за високою вартістю.  Але, як ми знаємо, ялинки під новий рік коштують дорого, а після нового року вони не коштують нічого. Квіточки перед 8 березням коштують дорого, 9 березня вони коштують вже так само, як і завжди.

Тобто, ринок відчуває дефіцит в цій сфері й відповідно реагує підвищенням вартості пропозицій. Але давайте чесно, добре, що такі компанії існують,  та існують ті, хто їх продає,  адже без цього будівельний ринок взагалі б зупинився. 

Сподіваємося, що найближчим часом  видача будівельних ліцензій буде відновлена. А ми маємо готуватися до змін, нових правил отримання ліцензій на будівництво та адаптуватися. 

Спочатку це буде шок, потім буде незрозумілість, але згодом  все стане на свої місця і запрацює.