Реєстрація права постійного користування землею фермерським господарством

Реєстрація права постійного користування землею фермерським господарством та доля земельних ділянок на праві довічного успадковуваного володіння.

 - І - 

До 2020 року багато фермерських господарств (надалі - “ФГ”) мали велику проблему з приводу використання земельних ділянок для ведення фермерського господарства. Наприклад, земельна ділянка була надана фізичній особі, яка створила таке ФГ, у подальшому стала її головою або членом господарства і через деякий час померла. Позиція судів касаційних інстанцій була спрямована на припинення права користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства у разі смерті фізичної особи. 

Звичайно, така практика нівелювала подальше існування ФГ і навіть могла призвести до виникнення корупційної складової щодо використання землі. А ті господарства, які не змогли знайти вихід з ситуації, іноді просто були покинуті напризволяще. 

Влітку 2020 року Велика Палата Верховного Суду враховуючи, що правове становище ФГ як юридичної особи та суб`єкта господарювання, в тому числі його майнова основа, повинні залишатися стабільними незалежно від припинення участі в його діяльності засновника такого господарства як в силу об`єктивних причин (смерті, хвороби тощо), так і на підставі вільного волевиявлення при виході зі складу фермерського господарства, вирішила правову проблему щодо подальшої долі використання земельних ділянок, ухваливши відразу три постанови, на які пропоную звернути увагу. 

У справі № 922/ 989/18 ( суддя-доповідач Уркевич В.Ю., постанова від 23.06.2020 року, реєстраційний номер 90458880) суд робить наступні висновки: 

“53. З аналізу приписів статей 1, 5, 7, 8 Закону № 937-IV можна зробити висновок, що після отримання земельної ділянки фермерське господарство має бути зареєстроване у встановленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов`язки землекористувача здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому надавалася відповідна земельна ділянка для ведення фермерського господарства. 

61. Велика Палата Верховного Суду вважає, що з моменту державної реєстрації селянського (фермерського) господарства (фермерського господарства) та набуття ним прав юридичної особи таке господарство на основі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов`язки щодо використання земельної ділянки. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що у відносинах, а також спорах з іншими суб`єктами, голова фермерського господарства, якому була передана у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка, виступає не як самостійна фізична особа, власник, користувач чи орендар земельної ділянки, а як представник (голова, керівник) фермерського господарства. У таких правовідносинах їх суб`єктом є не фізична особа - голова чи керівник фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 615/2197/15-ц (провадження № 14-533цс18). 

66. З викладеного вбачається, що підставою припинення права постійного користування земельною ділянкою, наданою громадянину для ведення фермерського господарства, є припинення діяльності такої юридичної особи як селянське (фермерське) господарство (фермерське господарство). У земельному законодавстві (як чинному на момент створення СФГ «Берізка», так і з 01 січня 2002 року й до сьогодні) така підстава припинення права постійного користування фермерським господарством земельною ділянкою свого засновника як смерть громадянина - засновника СФГ відсутня. 

68. Таким чином, одержання громадянином - засновником правовстановлюючого документа на право власності чи користування земельною ділянкою для ведення СФГ є необхідною передумовою державної реєстрації та набуття СФГ правосуб`єктності як юридичної особи. Підставою припинення права користування земельною ділянкою, яка була отримана громадянином для ведення СФГ і подальшої державної реєстрації СФГ як юридичної особи, виступає припинення діяльності відповідного фермерського господарства. 

69. Звідси у разі смерті громадянина - засновника СФГ відповідні правомочності та юридичні обов`язки щодо використання земельної ділянки, яка була надана засновнику саме для ведення фермерського господарства, зберігаються за цією юридичною особою до часу припинення діяльності фермерського господарства у встановленому порядку. 

У справі № 179/1043/16-ц ( суддя-доповідач Гудима Д.А., постанова від 23.06.2020 року, реєстраційний номер 90458957) Велика Палата Верховного Суду, погоджуючись з попередньою позицією, розтлумачує у тому числі і долю права довічного успадкованого володіння земельною ділянкою: 

“16. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що правове регулювання діяльності селянських (фермерських господарств) суттєво змінилося порівняно з часом, коли чоловік позивачки заснував таке господарство. З огляду на стан відповідного законодавства на момент смерті засновника Велика Палата Верховного Суду не погоджується ні з означеним доводом позивачки, ні з висновками судів першої й апеляційної інстанцій і вважає, що з моменту державної реєстрації селянського (фермерського) господарства як юридичної особи за Законом України «Про селянське (фермерське) господарство» від 20 грудня 1991 року (далі - Закон № 2009-XII; тут і далі - у редакції, чинній на час створення СФГ «СПАС») право постійного користування земельною ділянкою, яку отримав для ведення такого господарства його засновник, перейшло до цього господарства, а тому не припинилося через смерть засновника та не може бути успадкованим спадкоємцями останнього. 

22. Іншими словами, після набуття засновником селянського (фермерського) господарства права постійного користування земельною ділянкою для ведення такого господарства та проведення державної реєстрації останнього постійним користувачем зазначеної ділянки стає селянське (фермерське) господарство (цей висновок не стосується права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, наданою для ведення такого господарства; оскільки таке право є успадковуваним, тобто передається у спадщину, то воно залишається у володінні фізичної особи і після створення селянського (фермерського) господарства, про що Велика Палата Верховного Суду вказала у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 368/54/17). 

23. Відповідно з часу державної реєстрації цього господарства воно повноважне зареєструвати за собою право постійного користування земельною ділянкою, яку раніше для ведення селянського (фермерського) господарства отримав його засновник. Вказане узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, сформульованими у постанові від 10 квітня 2019 року (пункти 23-29) й ухвалі від 13 листопада 2019 року (пункти 17-18) у справі № 275/82/18, а також у постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 320/5724/17 (пункти 6.24-6.29) щодо належності права на продовження договірних відносин з користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства саме такому господарству, а не його засновникові. 

60. За змістом системного тлумачення статей 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11 Закону України «Про селянське (фермерське) господарство», статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України «Про фермерське господарство», статей 7, 27, 38, 50 і 51 ЗК Української РСР від 18 грудня 1990 року, статей 31, 92 ЗК України від 25 жовтня 2001 року  після отримання у постійне користування земельної ділянки, наданої для ведення селянського (фермерського) господарства, та проведення державної реєстрації такого господарства постійним користувачем цієї ділянки є відповідне господарство, а не громадянин, якому вона надавалась. Тому у такій ситуації зазначене право не може бути об`єктом спадкування, а постійним користувачем вказаної ділянки після смерті засновника залишається селянське (фермерське) господарство. Натомість право довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, наданою для ведення селянського (фермерського) господарства, за змістом приписів статті 6 ЗК Української РСР від 18 грудня 1990 року у редакції, чинній до 16 травня 1992 року, могло належати лише фізичній особі та згідно з частиною першою статті 55 цього кодексу у тій же редакції було об`єктом спадкування у випадку смерті громадянина, який вів селянське (фермерське) господарство. Тому таке право зі створенням селянського (фермерського) господарства до останнього не переходило.” 

Проте, на мій погляд, більш важливою є позиція по справі № 927/ 79/19 ( суддя-доповідач Князєв В.С., постанова від 30.06.2020 року, реєстраційний номер 90458899), у якій порушуються питання реєстрації права користування земельною ділянкою: 

“6.10. В силу наведених вище норм права після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства та  створення цим громадянином фермерського господарства права й обов`язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації. 

6.17. Отже, після проведення державної реєстрації фермерського господарства та переходу до нього в силу вищенаведених норм Закону № 973-IV прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства.

6.18. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачено, відповідно не є обов'язковим.”

- ІІ - 

Здавалось би, використоючи норму частини 5 статті 13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів”, яка містить імперативну норму ( висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права ), фермерське господарство має повне право здійснити реєстрацію права постійного користування за ФГ.

Проте, державні реєстратори відмовляють у реєстрації, посилаючись на Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ” (надалі - “Закон № 1952-IV”), а також одноіменну Постанову КМУ № 1127 від 25.12.2015 року. У своїх відмовах реєстратори зазначають, що “з поданих Фермерським господарством документів, зокрема державного акту на право постійного користування, неможливо встановити факт набуття господарством права постійного користування земельною ділянкою з відповідним кадастровим номером” (наприклад, справа № 912/3542/20 Господарського суду Кіровоградської області у Рішенні від 02.02.2021 року). 

Яким же чином зареєструвати право постійного користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства за ФГ? 

В залежності від ситуації із земельною ділянкою існує два різні шляхи. 

Перший. Пунктом 9 частини 1 статті 27 Закону № 1952-IV передбачено, що однією з підстав для державної реєстрації прав є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Оскільки реєстратори відмовляються здійснювати державну реєстрацію права користування, потрібно звернутись до них із заявою (а також обов'язково сплатити збір за послугу) та отримати відмову. 

Звертаю увагу, що до заяви бажано додати усі ті документи, які потім буде додано до позовної заяви, зокрема: 

- державний акт щодо права постійного користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства, виданий фізичній особі для створення ФГ;

- витяг з ДЗК по земельній ділянці;

- рішення про створення ФГ;

- Статут ФГ;

- документи, що підтверджують сплату податку ФГ за земельну ділянку (2-3 документи);

- довідки з органу місцевого самоврядування про те, що дана земельна ділянка рахується за ФГ (2-3 документи);

- витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань по ФГ. 

Після того, як ми отримали відмову, необхідно звернутись до господарського суду за місцезнаходженням земельної ділянки із позовною заявою про визнання за ФГ права постійного користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства, а також зобов'язати реєстратора здійснити державну реєстрацію права постійного користування ФГ. 

Після прийняття рішення судом та набрання ним законної сили, знову звертаємось до державного реєстратора, вказаного у рішенні, з метою реєстрації права на підставі рішення суду. 

Другим самостійним шляхом є оскарження дій органу, який не визнає право постійного користування з одночасним заявленням вимоги про визнання за ФГ права постійного користування земельною ділянкою для ведення фермерського господарства. Після прийняття рішення судом та набрання ним законної сили, звертаємось до державного реєстратора з метою реєстрації права на підставі рішення суду. 

- ІІІ - 

А як бути із землями, які використовуються на праві довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, наданими для створення ФГ? 

Статтею 12 Закону України “Про фермерське господарство” дозволено ФГ використовувати земельні ділянки, які належать членам ФГ на праві довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою. Проте, у разі смерті фізичної особи, таке право є успадковуваним, тобто передається у спадщину, і воно залишається у володінні фізичної особи без набуття цього права фермерським господарством ( Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 368/54/17). Тому ФГ не зможе здійснити за собою державну реєстрацію права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою, а лише здійснює фактичне користування. 

Надруковано у березневому номері журналу “Землевпорядний вісник”.