Як працює ринок землі та яку сільгосп землю можуть придбати юрособи до 2024 року?

1 липня 2021 року запрацював ринок сільськогосподарської землі для фізичних осіб, громадян України.

На практиці як покупці, так і продавці зіштовхуються із суттєвими ускладненнями, які можуть не лише відкласти в часі здійснення угоди, а часом й взагалі зробити її неможливою.

Чи потрібно розривати договір оренди з метою купівлі-продажу землі?

Договір оренди чи емфітевзису не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу сільськогосподарської землі. Розривати такий договір, чи ні залежить від волевиявлення сторін договору. Проте, розірвавши договір оренди, набувач добровільно втрачає своє переважне право на придбання ділянки і вже не буде першим в черзі на купівлю.

Це означає, що у власника немає обов’язку комунікувати з ним через нотаріуса в строго визначених законом рамках, якщо виникне бажання продати землю третій особі. Трапляються ситуації, коли є заборона на відчуження, оскільки власник має заборгованість по кредитах, аліментах тощо.  

Інколи сума заборгованості може перевищувати в рази ціну продажу ділянки. Допустимо тут варіант, що сума такого боргу незначна, і потенційний набувач може і має бажання профінансувати погашення заборгованості.

Між такими діями та укладенням договору купівлі-продажу є часовий проміжок, коли покупець перебуває в невизначеному стані. Банально, власник може передумати продавати, або збільшити ціну продажу. З метою мінімізувати зрив угоди після погашення боргів продавця, зняття арештів тощо, сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу, де зафіксують, що після зняття арешту в сторін буде обов’язок укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, що ними погоджені в такому попередньому договорі. 

Чому ж за наявності таких ризиків мають місце рекомендації від нотаріусів – розірвати оренду? Це зумовлено тим, що якщо ділянка вільна від оренди, то відсутня необхідність передавати переважне право, реєструвати таку передачу, як обтяження, сторони зменшують свої витрати на такі послуги.  

Вартість землі. Чи обов’язково сплачувати все і оразу?

Отже, закон вимагає дві речі — аби нижня планка ціни дорівнювала нормативно-грошовій оцінці (НГО) та безготівкову оплату. Якщо сторони домовляться про вищу ціну – це звісно дозволено. Сторони можуть домовитися, що ціна виплачується декількома платежами, і тут законодавчі обмеження відсутні. Водночас, виникає гостре питання, щодо реєстрації права власності – нотаріуси відмовлять в реєстрації права власності на набувача, якщо ціна за землю сплачується не на дату угоди, а декількома платежами. 

Важливо прописати, що такий графік платежів не є відкладальною обставиною. Якщо реєстрація права власності не відбудеться на дату угоди, то це означає, що продавець повинен ще раз прийти до нотаріуса, написати заяву, що отримав всі кошти, і лише після цього відбудеться реєстрація. 

Після отримання всієї суми мотивація на такі дії в продавця суттєво знижується. Якщо не вдалося дійти згоди щодо реєстрації права власності на набувача у день засвідчення угоди, то варто зафіксувати можливість внесення коштів на депозит нотаріуса, якщо продавець передумає, і можливість реєстрації права власності на підставі поданих банківських виписок, якщо приміром продавець ігнорує виконання такого обов’язку протягом місяця.  

Чи можливо укладати попередні договори?

З 1 липня цього року є можливість укласти попередній договір, де сторонами виступають фізичні особи, громадяни України. Попередні договори на користь юридичних осіб під час дії мораторію, тобто до 1 січня 2024 року заборонені. Як інструмент попередній договір застосовується аби юридично зафіксувати домовленості сторін, і коли з певних причин не можна купити землю тут і зараз. 

Коли є намір купити землю, що в оренді іншого підприємства, але до закінчення договору залишається рік-другий. Цей попередній договір буде з відкладальною умовою – укласти основний договір купівлі-продажу можливо не раніше закінчення строку дії оренди. 

Отже, домовленості погоджені, і переважне право на придбання ділянки орендаря не порушено. Звісно, сторони повинні домовитися й щодо гарантій, запобіжників по зловживаннях та сумі гарантійного платежу. 

Оплата по попередньому договору проходить не як частина плати за землю, а саме як гарантійний платіж, який як правило, в угодах із нерухомістю повертається на дату основної угоди.  Крім того, слід пам‘ятати, що операції по купівлі-продажу сільськогосподарської землі підпадають під обов’язковий фінансовий моніторинг.

Негаразди з реєстрацією наміру на продаж земельної ділянки

Існує немало нотаріусів, які відмовляють в реєстрації наміру на продаж сільськогосподарської землі. Втакій конфігурації власник має бажання продати ділянку не орендарю, а третій особі. Нотаріус має виконати процедури, аби переважне право не було порушено – відправити повідомлення орендарю, почекати місяць на відповідь чи зафіксувати мовчання і на другий місяць від дня реєстрації наміру – посвідчити угоду. 

Тому не так просто знайти нотаріуса, який працює з намірами. Але і тут може бути цікава ситуація. Реєструвати намір дозволено за місцезнаходженням ділянки або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору. І є застереження, що таку реєстрацію може проводити нотаріус, який буде засвідчувати правочин. 

На практиці, деякі нотаріуси реєструють намір лише за місцезнаходженням землі (хоча закон дозволяє альтернативу), а орендарі, які зіткнулися з такою історією, або змінюють прописку, або шукають набувача з необхідним місцем реєстрації. Взагалі залишається під питанням, чи за таких умов нотаріус може реєструвати намір – це потребує додаткових роз’яснень.

Яку сільськогосподарську землю можуть придбати юридичні особи до 2024 року? 

У перехідних положеннях Земельного кодексу чітко вказано, що ділянки для ведення товарного сільськогосподарського товаровиробництва, ділянки виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (розпайована земля), а також земельні частки (паї) (тобто, несформовані ділянки за сертифікатами, де є умовні гектари) юридичні особи з українською структурою власності зможуть набувати у власність з 1 січня 2024 року. 

Проте, це не вся сільськогосподарська земля. Є ще ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, які громадяни набули в порядку безоплатної приватизації на підставі ст.121 Земельного кодексу, фермерська земля, землі садівництва. 

Досвід співпраці з нотаріусами демонструє, що будь-які неоднозначні нюанси слід завчасно уточнювати або в Мінюсті або в Держгеокадастрі. 

Держгеокадастр зазначиє, що забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають в приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 

Заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює. 

Щодо фермерської землі, Держгеокадастр підтверджує, що ділянки для ведення фермерського господарства можуть використовуватися юридичними особами на праві власності, провівши аналогію з орендою.

Однак, прямої відповіді щодо можливості набуття у власність українськими юридичними особами із українською структурою власності земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, в період з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 рік Держгеокадастр не надає.

Можна передбачити що "заборони на придбання юридичними особами інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення закон не встановлює", а отже і "приватизоване" осг, і ділянки для ведення фермерського господарства українська юридична особа може купити в період з 1 липня 2021 по 31 грудня 2023 року, і заборони на використання юридичними особами фермерської землі на праві власності немає.