Аналіз судових справ показує, що встановлення сервітуту неможливе без попередніх переговорів, які є ключовою умовою для звернення до суду.
Якщо до звернення до суду не вчинялися дії щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін, то суд не має підстав для задоволення відповідних вимог у зв’язку з відсутністю у позивача права такої вимоги. Це не просто норма права, це фундаментальний принцип, який вкорінений у суті правовідносин, що стосуються сервітутів.
Часто під час судових процесів у сфері земельних спорів пересічним громадянам здається, що сторони діють за принципом: "Хто голосніше кричить, той правий". Але правова реальність, яка стає все чіткішою завдяки практиці судів, вимагає чогось більшого — не лише голосу, а й дії. Суд не є місцем для вирішення питань, що мали б бути врегульовані у процесі переговорів.
Суть справи проста, як життя: дві компанії, два власники складу, одна земельна ділянка. Проблема почалася тоді, коли доступ до майна ТОВ-1 опинився під контролем ТОВ-2, яке орендує землю. Договір сервітуту був, але термін його дії сплив.
ТОВ-2 запропонувало новий варіант — укласти договір про користування контрольно-пропускним пунктом. Але ТОВ-1, залишаючись прихильником попереднього договору, не погодилося. ТОВ-2, своєю чергою, обмежило доступ. ТОВ-1 звернулося до суду, стверджуючи, що таке обмеження — незаконне. Але Касаційний господарський суд відхилив цей позов, вказавши на ключову проблему: відсутність переговорів.
Переговори: обов'язкова умова чи формальність?
Багато хто вважає, що вимога попередніх переговорів — це суто формальність. Насправді це один із фундаментальних принципів приватного права: домовленість — це найкращий спосіб врегулювання спору. Судова практика підтверджує: тільки коли переговори не дали результатів, сторона може звернутися до суду за встановленням сервітуту.
Сервітут — це обмежене право користування чужою земельною ділянкою. Але для його встановлення необхідно виконати дві обов’язкові умови: довести, що потребу неможливо задовольнити іншим способом, і показати, що спроби домовитися були безуспішними.
Що говорить закордонний досвід?
У європейських країнах підхід до сервітутів так само акцентується на домовленостях. Наприклад, у Німеччині сервітут (Dienstbarkeit) не може бути встановлений судом без попереднього звернення до власника земельної ділянки з пропозицією укласти договір. Суд бере до уваги листування сторін, записи зустрічей та інші докази переговорного процесу.
У США, де право сервітуту базується на прецеденті, суди особливо уважно аналізують, чи вживав позивач достатніх заходів для досягнення домовленості. В одному з випадків суд штату Каліфорнія відмовив у задоволенні позову, оскільки позивач не зміг надати доказів своїх зусиль домовитися.
Уроки для практики
Документація — ключ до успіху. Будь-яка спроба домовитися має бути зафіксована: листи, електронні повідомлення, протоколи переговорів.
Чітка аргументація. Доведіть, що інший спосіб доступу до майна неможливий або створює непропорційні труднощі. Наприклад, якщо обхідний шлях значно подовжує відстань або вимагає значних витрат, це має бути підтверджено експертною оцінкою.
Врахування інтересів іншої сторони. Суд буде оцінювати, чи не завдає встановлення сервітуту невиправданої шкоди відповідачу.
Кваліфікований адвокат міг би зіграти заключну роль у цій справі
Адвокат міг би стати вирішальною підтримкою у ситуаціях, подібних до висвітленої у статті. Його допомога включала б:
Розробку стратегії переговорів: адвокат організує комунікацію між сторонами, підготує аргументацію та визначить оптимальні умови для домовленостей, що мінімізує ризик конфлікту.
Юридичну експертизу та документування: фахівець допоможе належним чином задокументувати всі спроби досягти згоди (листи, протоколи, пропозиції), що стане ключовим доказом у разі подальших судових розглядів.
Аналіз можливих альтернатив: адвокат оцінить, чи є інші законні способи задоволення потреб клієнта, та підготує відповідні докази, якщо альтернативи немає.
Супровід у суді: якщо домовленості все ж не вдалося досягти, адвокат підготує переконливий позов, базуючи його на фактичних обставинах та аргументуючи неможливість врегулювання без втручання суду.
Професійний підхід адвоката забезпечує клієнту не лише правову захищеність, а й допомагає уникнути помилок, подібних до тих, що призвели до відмови у задоволенні позову в описаній справі. Проте й у цій справі ТОВ-1 отримало безцінний урок: не ігнорувати переговорний процес. Саме у таких нюансах розкривається сутність адвокатської роботи. Відстоюючи інтереси клієнта, важливо не лише правильно формулювати позовні вимоги, але й діяти превентивно, ще до виникнення спору. Уміння вести переговори — це не слабкість, а ознака професіоналізму.
Судова практика у справах про встановлення сервітуту чітко вказує на пріоритет добровільного врегулювання спорів. Адвокат, який супроводжує клієнта у таких справах, має звертати особливу увагу на документування всіх спроб досягти домовленості. Адже без цього судова зала стане лише місцем для втрат — часу, грошей і, зрештою, віри у справедливість.
