Особливості оформлення дозвільної документації на будівництво

Працюючи вже п’ятий рік юридичним консультантом в сфері будівництва, спочатку як корпоративний юрисконсульт, а зараз вже як керуючий партнер Консалтингової компанії «Dictum», відмітила для себе типові помилки, які здійснюють замовники об’єктів будівництва

В загальному, процес оформлення дозвільної документації на будівництво виглядає так:

1. Виготовляється містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об'єкта будівництва, де зазначаються основні характеристики та параметри майбутнього будівельного об’єкту.

2. На підставі містобудівного розрахунку, замовник отримує у відділі (департаменті) містобудування та архітектури містобудівні умови і обмеження.

3. Отримуються технічні умови на підключення комунікацій до об’єкту будівництва (газ, водовідведення та постачання води, електроенергія).

4. Розроблюється та погоджується проект будівництва.

5. Для об’єктів I-III категорії складності, замовник може провести експертизу проекту будівництва. Слід врахувати, що для даної категорії об’єктів, експертиза не є обов’язковою.

6. Для об’єктів IV - V категорії складності, замовник зобов’язаний провести державну експертизу проекту будівництва.

7. Згідно останніх законодавчих нововведень, замовник, перед подачею декларації/дозволу на початок будівельних робіт зобов’язаний укласти договір з органом місцевого самоврядування на пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

8. Далі, замовник подає декларацію про початок будівельних робіт (для об’єктів I -III категорії), дозвіл про початок будівельних робіт (для об’єктів IV - V категорії складності).

9. По завершенню будівельних робіт, замовник подає декларацію (для об’єктів I-III категорії) або акт готовності об’єкта до експлуатації (для об’єктів IV-V категорії складності).

В процесі підготовки наведеного переліку документів, замовники будівництва здійснюють типові помилки:

1. В проектах будівництва, або під час самого будівництва, замовник може змінити своє бачення об’єкту та внести зміни до проектної документації.

Замовники вносять зміни в проектну документацію, однак, забувають внести зміни в містобудівні умови і обмеження, та в декларацію/дозвіл на початок будівельних робіт.

Слід відмітити, що досить часто замовники вносять зміни в декларацію/дозвіл на початок виконання будівельних робіт, однак, не вносять зміни в містобудівні умови і обмеження.

Необхідно звернути увагу, що в декларації/дозволі на початок виконання будівельних робіт необхідно зазначати про видані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки.

Відповідно, якщо в декларації міститься посилання на містобудівні умови і обмеження, що, в свою чергу, містять первинні дані про будівельний об’єкт які не відповідають даним наведеним в декларації/дозволі, то прослідковується невідповідність наведених даних в різних документах.

2. Ще однією розповсюдженою помилкою - є наведення різних даних про замовника об’єкта будівництва в різних документах.

Наприклад, в містобудівних умовах і обмеженнях може міститися інформація про одного забудовника, а в декларації/дозволі на початок виконання будівельних робіт про іншого.

Окрім того, між вказаними замовниками будівництва відсутні документально оформлені правовідносини, наприклад договірні.

В технічних умовах на підключення комунікацій, містобудівних умовах і обмеженнях, в декларації/дозволі на початок виконання будівельних робіт, досить часто, міститься різна інформація про основні характеристики об’єкту.

Наприклад, в технічних умовах на водопостачання міститься інформація про підключення 60 квартир в житловому будинку, в містобудівних умовах і обмеженнях містить інформація про будівництво 9 поверхового житлового будинку на 120 квартир, а в декларації на початок будівельних робіт міститься інформація про будівництво 160 квартир.

3. Помилкове визначення виду об’єкта, коду, категорії складності.

4. Умисне заниження категорії складності об’єкту.

5. Відсутність у забудовника наказів та кваліфікаційних підтверджуючих документів на призначених відповідальних осіб:

- інженера технічного нагляду;

- головного архітектора проекту;

- головного інженера проекту;

- особи, що здійснює авторський нагляд.

6. Такі технічні помилки як:

- помилково вказані реквізити документів;

- некоректно наведені анкетні дані;

- невідповідність вихідних даних в різних дозвільних документах тощо.

7. Найбільш грубою помилкою є – неналежне оформлення відводу земельної ділянки під забудову, або неналежне її використання.

Наприклад:

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (в правовстановлюючих документах може вказуватися цільове призначення земельної ділянки – для ведення садівництва, а фактично, земельна використовується для забудови);

- некоректне відведення земельної ділянки під забудову – відведення земельної ділянки органами місцевого самоврядування без виготовлення кадастрового номеру, чи без виготовлення проекту відведення земельної ділянки;

- некоректний розподіл земельної ділянки. Наприклад, відбулося відведення земельної загальною площею 1 га особі П. Далі, особа П. передає в оренду земельну ділянку декільком забудовникам. Передання в оренду земель декільком забудовникам відбулося без розподілення земельної ділянки, без встановлення меж, що ускладнює можливість впевнитись в добросовісних межах забудови та уникнення суперечок, з приводу меж, в майбутньому.

Слід відмітити, що наведений перелік помилок, здійснюваних під час оформлення дозвільної документації на об’єкти будівництва, не є вичерпним.

Необхідно звернути увагу на негативні наслідки, які можуть настати для відповідальних осіб за об’єкт будівництва, в результаті вчинення тієї чи іншої помилки.

Так, для замовників та суб'єктів містобудування, які здійснюють проектування об'єктів, експертизу проектів будівництва, статтею 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» визначено види правопорушень та розміри штрафів за їх вчинення.

Вищенаведені помилки, в оформленні дозвільної документації, можуть потягнути за собою накладення штрафів у розмірі від 7 250,00 грн. до 1 305 000, 00 грн. (в залежності від категорії складності об’єкту будівництва та виду порушення).

Таким чином, враховуючи значні штрафні санкції за оформлення дозвільної документації не у відповідності до чинного законодавства, чи наведення недостовірних даних у дозвільних документах, слід не лише формально підходити до даного питання, а кваліфіковано, компетентно та якісно готувати всю необхідну документацію. Адже, сплата штрафних санкцій не звільняє від обов’язку відповідальну особу привести всю необхідну документацію у належу відповідність.

Тому, набагато простіше та дешевше одразу оформити всю документацію у відповідності до норм чинного законодавства.