Зняття мораторію на продаж землі

Так, зняття мораторію з продажу земель сільського господарського призначення, це добре чи погано?

Хто тільки наразі не обговорює тему відкриття ринку землі в Україні. Здається, що для України – це питання найголовніше та найболючіше. Навколо зняття мораторію, стільки суперечок та протилежних думок, що пересічному громадянину важко розібратися: Так, зняття мораторію з продажу земель сільського господарського призначення, це добре чи погано?

Вивчаючи це питання, я звернула увагу на Висновок Головного науково-експертного управління від 11.10.2019 року на проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». На мою думку, зауваження та пропозиції, як в ньому надані заслуговують на особливу увагу. І ось чому.

У відповідних змінах оприлюднена нова редакція 130-ої статті ЗК України, в якій визначено умови продажу та придбання земель сільськогосподарського призначення після відкриття ринку землі:

* особами, які можуть стати власниками таких земель є держава, територіальні громади, українські громадяни та юридичні особи, утворені відповідно до чинного законодавства України.

* визначено ліміт загальної площі землі, яка може перебувати у власності одного суб’єкта та осіб, що з ним пов’язані.

* один покупець може володіти не більш ніж 0,5% всіх сільськогосподарських земель України, не більше 8% земель області та не більше 35% земель територіальної громади.

* пріоритет при продажу земельної ділянки надається її орендарю, якщо він готовий сплатити потрібну суму.

Провівши аналіз проекту, Головне управління сформувало 7 основних зауважень та пропозицій до законопроекту.

1. Суперечності в суб’єктах, які можуть мати у власності с/г землі

Звертаємо увагу на те, що відповідно до частини 1 ст. 23 ЗК України, сільськогосподарські землі мають використовуватися виключно в рамках сільського господарства. В частині1 ст. 130 ЗК України наведений перелік покупців, які можуть отримати землю с\г призначення у власність. По-перше, це громадяни, які мають досвід ведення сільськогосподарської діяльності чи відповідну освіту, або ж займаються сільськогосподарським товарним виробництвом. По-друге, це українські юридичні особи, оформлені згідно з законодавством, документація яких, передбачає ведення діяльності, пов’язаної з сільським господарством.

Проект йде в розріз з наведеними нормами: відповідно до нього, покупцем може бути фізична або юридична особа, ніяк не пов’язана зі сферою сільського господарства. Представники управління вважають, що потрібно створити вимоги до потенціального суб’єкта: наприклад, досвід роботи в відповідній сфері або підтверджений намір використовувати ділянку для сільськогосподарських цілей.

2. Суперечності у спадкуванні іноземними суб’єктами

В другому абзаці частини 2 ст. 130 ЗК Україні (в редакції проекту) вказано, що особи без громадянства та іноземні громадяни можуть набувати право власності на землю в спадок за законом, але зобов’язані її відчужити протягом року. Звертаємо увагу на те, що в чинному законодавстві ця норма звучить по-іншому. В частині 5 ст. 22 ЗК України вказано, що особи без громадянства та іноземці не можуть отримати у власність сільськогосподарську землю. Виключення прописане в ст. 4 ЗК України: «землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню». Крім того, акцент на спадкуванні «за законом» створює підстави для іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства та іноземців отримувати ділянки на умовах заповіту.

3. Встановлені ліміти володіння с/г землями неможливе через відсутність інвентаризації всіх земель в Україні

В законопроекті визначено ліміти на площу земельних ділянок, якими може володіти один суб’єкт та особи, наближені до нього: не більше 0,5% всіх сільськогосподарських земель України, не більше 8% земель області та не більше 35% земель територіальної громади. Проблема в тому, що немає точної інформації щодо загальних площ сільськогосподарських земель в окремих частинах України, – не була проведена інвентаризація. Відсутність інформації створює передумови для корупції. Управління вважає, що потрібно вказати максимальну площу землі безпосередньо в гектарах і не для області, а для району. Крім того, необхідно прописати алгоритм відчуження ділянок, за рахунок яких був перевищений ліміт.

Також важливо не допустити ситуації, коли майже вся земля буде знаходитися у власності невеликої групи осіб. Щоб цьому запобігти, варто керуватися досвідом держав Європи.

Звертаємо увагу на 3 частину ст. 30 Закону України «Про Держаний земельний кадастр». Відповідно до неї, кадастр повинен надавати інформацію про загальну площу ділянок у тієї чи іншої особи. Нагадуємо, що через відсутність проведеної інвентаризації точної інформації про всі сільськогосподарські землі в країні немає. Таким чином, дана норма є неефективною та носить виключно декларативний характер.

4. Щодо права іноземних осіб на землі с/г призначення

Редакційний варіант ст. 130 передбачає чотири групи суб’єктів права власності, які можуть отримати сільськогосподарські землі: українські громадяни, держава, територіальні громади на юридичні особи, які були створені відповідно до законодавства України. Проблема полягає в тому, що засновниками юридичної особи можуть бути іноземці. Таким чином, передача землі дозволяється особам з інших країн. В ЗК України використовується більш коректне формулювання: юридичними вважаються особи, які відповідають умовам 1 частини ст. 82, тобто зареєстровані громадянами України.

В тексті законопроекту згадано осіб, які є пов’язаними з власником землі. Відповідно до чинного законодавства, ними є «юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють». Це поняття пропонують вживати відповідно до понятійного апарату Податкового кодексу України (надалі – ПК України). Проблема в тому, що, відповідно до вказаних норм, пов’язаною особою може бути й нерезидент України, а передача у власність сільськогосподарської землі таким людям заборонена.

У 5 абзаці 2 частини статті 130 згадано про спільного бенефіціарного власника. В чинному законодавстві немає такого поняття. Коректна назва – кінцевий бенефіціарний власник.

У 3 частині статті 130 вказано, що пріоритетне право на купівлю земельної ділянки має орендар, якщо він погодиться заплатити потрібну суму. Проте в Законі України «Про оренду землі» сказано, що орендарем можуть виступати особи без громадянства, іноземці й навіть іноземні держави.

Надання пріоритетного права на купівлю землі лише орендарю значно звужує коло суб’єктів, які цим правом володіють. В частині 2 ст. 130 ЗК України (в актуальній редакції) вказано, що «переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування». Дану норму потрібно залишити. Її скасування буде порушенням українського законодавства, яке не допускає звуження змісту прав та свобод. Управління рекомендує надати пріоритетне право не лише орендарям, а й власникам сусідніх ділянок. Це позитивно позначиться на розбудові фермерських господарств та консолідації земельних ділянок.

5. Про зазначення в реєстрі речових прав на нерухоме майно ціни придбання земельної ділянки

В проекті запропоновано внести зміни до частини 3 ст. 13 та частини 1 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно з правками, в реєстрі має міститися інформація про ціну земельної ділянки або права на користування нею. Управління вважає таку пропозицію недоцільною, адже ціни на ринку нерухомого майна змінюються дуже часто. Крім того, в проекті не вказано, яку вартість потрібно вказувати. Це може бути акт оцінки нерухомого майна, звіт про оцінку майна. Ці значення можуть відрізнятися.

Рекомендовано також скоригувати положення про те, що «під час проведення реєстраційних дій з державної реєстрації права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення обов’язково використовує відомості Державного реєстру прав, Державного земельного кадастру та Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань для встановлення сукупної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності заявника та пов’язаних осіб в межах відповідної області, Автономної Республіки Крим та в межах України». Може здатися, що дані про сукупну площу землі можна дістати, скориставшись держреєстром. Управління рекомендує викласти дані про пошук інформації щодо пов’язаності осіб в окремому розділі.

6. До 1 січня 2024 року встановлено обмеження щодо придбання юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні держави, с/г земельних ділянок державної та комунальної власності, землі, яка у приватній власності з цільовим призначенням для ведення товарного с/г виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення ОСГ, а також земельних часток (паїв)». Експерти звернули увагу, що цей пункт не розповсюджуються на випадки отримання у власність с/г товаровиробниками у власність земель, які використовуються на правах оренди, емфітевзису, за умови, якщо з часу державної реєстрації юридичної особи - і пройшло не менше 3 років, та право оренди, емфітевзису виникло до набрання чинності цим пунктом. Сьогодні велика кількість сільськогосподарських земель перебувають в оренді великих підприємств з іноземним капіталом, які відповідають зазначеним вимогам. Таким чином, такі обмеження, на більшу кількість юридичних осіб не поширюватимуться

7. Головне управління рекомендує вивчити досвід інших країн, які раніше запроваджували схожі норми.

Деякі з них зіткнулися з серйозними проблемами, які були пов’язані з масовою купівлею землі іноземцями. Ознайомлення з цією інформацією допоможе не повторювати помилки.

Латвія

Раніше латвійський ринок землі не обмежувався законодавчо. В результаті в деяких регіонах більшість сільськогосподарських земель належали іноземним компаніям: норвезьким, шведським, датським. Лише 1,56 млн гектарів з 2,3 млн гектарів використовувалися для ведення сільськогосподарської діяльності. Інші ділянки в більшості випадків місцеві жителі брали в оренду в іноземних корпорацій.

В 2017 році латвійський уряд вирішив запровадити обмеження:

- заборона нерезидентам Латвії купувати землю, якщо вони не перебувають постійно на території країни;

- обов’язкове володіння покупцем латвійською мовою;

- створення комісії, якій потенційний покупець на державній мові повинен розповісти план використання землі та довести, що ділянка буде використовуватися для ведення сільськогосподарської діяльності;

- пріоритетне право на купівлю – у Земельного фонду, орендаря та місцевого самоврядування;

- максимальна площа землі, яка може бути у володінні в одного суб’єкта – 2000 гектарів. Надалі пов’язані особи зможуть володіти 4000 гектарами. Ліміт може бути зменшений, якщо місцева влада вважатиме, що це буде корисно з точки зору розвитку;

- регулярні перевірки характеру використання землі. 

Приклад країни, яка зіткнулася з більшими проблемами після відкриття обігу земель сільськогосподарського призначення. 

Мадагаскар

Майже всі острівні землі перейшли у власність іноземних інвесторів. Результат: корінні жителі острова, багатого на ресурси, вимушені жити в бідності через те, що не мають доступу до власної землі. 

Приклади країн, які організували жорсткий контроль ринку землі сільськогосподарського призначення. 

Швейцарія

Вільно купувати сільськогосподарську землю в країні дозволено особам, які мають дозвіл на проживання в Швейцарії, є громадянами держави Європейської асоціації або Європейського союзу. Щоб отримати ділянку у власність, особа повинна мати досвід або кваліфікацію, яка дозволяє вести сільськогосподарську діяльність. Єдиного ліміту стосовно максимальної площі немає: кожна провінція (кантон) встановлює власний максимальний показник.

Мінімальний строк оренди землі – 9 років. Перекваліфіковувати земельну ділянку після купівлі чи взяття в оренду заборонено.           

Німеччина

Договори купівлі-продажу земельних ділянок, які не відповідають вимогам щодо мінімальної площі, перевіряються державним органом. Установа може заборонити продаж, якщо виникне підозра в спекулятивних діях: наприклад, встановлення занадто низької вартості. Перед проведенням угоди орган перевіряє, чи є особи, що мають пріоритетне право на купівлю нерухомого майна. 

США

На державному рівні продаж-купівля земельних ділянок не заборонені, проте безліч обмежень діють на рівні штатів. Кожна угода перевіряється Міністерством сільського господарства. В деяких регіонах купувати ділянки особам, які не займаються фермерською діяльністю, заборонено. Максимальну площу землі для кожної особи визначають на рівні штатів. Обмеження діють у кожному регіоні.

В деяких регіонах діє заборона на купівлю землі юридичними особами. Виключенням є корпорації, створені фермерами та членами їх сімей.

Особи та підприємці, що купили землю в деяких штатах, мають регулярно надавати звіт про прибутки від земельної ділянки та розвиток угідь.

Канада

У більшості регіонів існує заборона на купівлю землі нерезидентами Канади. Більш того, в деяких провінціях ділянки заборонено купувати представникам інших провінцій.

Нова Зеландія

Купувати земельні ділянки до 2000 гектарів можна відносно вільно. При перевищенні цього показника кожна угода перевіряється трибуналом. Він оцінює її з точки зору можливості залучення інвестицій, розвитку та наслідків для навколишнього середовища.

8. Окрім цього, головне управління надало рекомендації, які необхідно врахувати, щоб уникнути помилок.

- бПід час перехідного періоду встановити жорсткі вимоги щодо покупців земельних ділянок та угод, що підписуються.

- Під час перехідного періоду не давати можливості нерезидентам країни купувати сільськогосподарські землі.

- Сформувати список вимог, яким повинні відповідати фізичні та юридичні особи. 

У висновку було навіть наведено приклад:

1. фізичні особи: досвід роботи в сфері сільського господарства, профільна освіта, наявність плану роботи на ділянці, наявність власного фермерського господарства;

2. юридичні особи: наявність плану роботи на бажаній сільськогосподарській землі.

- Сформувати список суб’єктів, які матимуть пріоритетне право на придбання земельних ділянок. Приклад: власники ділянок, що знаходяться по сусідству, орендарі, жителі тієї ж області, особи, які володіють правом довічної експлуатації землі або постійного використання.

- Встановити заборону на продаж отриманої ділянки протягом 3 років після моменту покупки.

- Зобов`язати потенціальних покупців надавати план відновлення та збереження ґрунту на ділянці, яку особа бажає придбати. В подальшому держава має зобов’язатися контролювати дотримання умов представленого плану. Дана норма обумовлена погіршенням стану ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні.

- Організувати ефективний, працюючий правовий механізм, який допоможе контролювати виконання умов, прописаних в угодах купівлі-продажу.

- Забезпечити підтримку сімейним фермерським господарствам, українським фермерам при купівлі земельної ділянки та веденні сільськогосподарської діяльності.

- Стимулювати використання безпечних для ґрунту методів ведення сільського господарства. Держава має надавати пріоритет фермерам, які застосовують подібні методи ведення фермерської діяльності.

- Регулювати податкові відносини між сторонами угод купівлі-продажу. Рекомендується зменшувати податкове навантаження на осіб, які в подальшому використовують земельні ділянки за цільовим призначенням, тобто для ведення сільськогосподарської діяльності.

- Періодично проводити всеукраїнську інвентаризацію сільськогосподарських земель. 

На мою думку, рекомендації та зауваження, які викладені мають бути обов’язково враховані при розробці законопроекту, адже таку важливе для України питання, не можна примати поспіхом, не врахувавши при цьому, можливість настання негативних наслідків.