Купівля житла за містом: як оминути ризики?

Попит на квартири за містом знову росте. Тому варто знати як оминути ризики які чекають на потенційного інвестора, і заздалегідь убезпечитись від недобросовісних забудовників.

Українці дедалі частіше обирають заміське житло — переважно у багатоповерхових забудовах. Цьому є декілька причин, одна з головних — ціна. Вартість квадратних метрів у передмісті на третину доступніша за аналогічні у спальних районах, наприклад, Києва. Крім того, відносно свіже повітря й відсутність метушні мегаполіса теж схиляють вибір на користь передмістя.

Саме тому, як стверджують профільні фахівці, попит на таке житло з початку 2019 року зріс на 3–5%, а тих, хто купує котеджі або земельні ділянки, стало більше на 5–12%.

Сподіваюсь, кілька юридичних порад стануть у пригоді потенційним покупцям, чи, як їх зараз модно називати, інвесторам. Отож, аби не потрапити на недобросовісних забудовників чи взагалі шахраїв, слід відповісти на низку важливих питань.

А що, власне, купуємо?

Основний ризик інвестування в нове житло — якість. Є поширений міф: якщо з юридичної точки зору все чисто — можна інвестувати. Однак, перш ніж почати вивчати папери, варто перевірити особливості будівництва житла:

– матеріал, із якого зводять стіни;

– підведення комунікацій до будинку;

– спосіб опалення, електро і водопостачання — через міські комунікації / автономні засоби забезпечення;

– якість вікон та гарантії на них;

– наявність паркінгів / підземних паркінгів. Слід усвідомити, що на ділянці площею 6 соток є проблематичним співіснування, наприклад, трьох багатоповерхівок (як щодо комунального та побутового забезпечення, так і як паркування).

– стан здачі обʼєкта в експлуатацію (первинний ремонт тощо);

– наявність транспортної розвʼязки;

– інформація про об’єкти, що існували на ділянці до її забудови — наприклад, завод / кладовище / сміттєзвалище;

– наявність / відсутність обмежень для інвестора щодо зміни (часткової зміни фасаду) — приміром, монтаж кондиціонерів та / або засклення лоджій / балконів.

Це перша й основна порада, про яку необхідно пам’ятати інвестору. Важливості всі ці питання набувають для інвесторів, які збираються придбати нерухомість для себе, а не на перепродаж.

Бурхливий розвиток Києва та передмістя, зростання попиту і пропозиції дає можливість забудовникам грішити і якістю матеріалів, і якістю робіт.

Будинки можуть зводити із будь-чого. Звідси часто і досить помірні ціни. А покупці, які задовольняють потребу у власному житлі, тільки після купівлі квартири починають замислюватися — а що ж саме вони придбали?

Є і перевага інвестування в заміську нерухомість. Зараз біля столиці, та й у самому Києві, ринок досить організований. Відсоток довгобудів чи об’єктів, які не здають в експлуатацію, досить низький. Забудовники здебільшого успішно завершують свої об’єкти. Відтак ризик — у якості квартири чи будинку, що ви бажаєте придбати.

Слід пам’ятати, що під час прийняття обʼєкта покупець підписує документи про огляд та виявлення / відсутність недоліків. Як правило, такі папери підписують пакетом й особливої уваги на них не звертають. Без відповіді на наведені питання підтвердити, що виявлені недоліки не могли бути відомі інвестору, стає досить важко.

Як перевірити забудовника?

Ще одне питання інвестора — чи можна довіряти забудовнику?

Зараз є відкритими офіційні ресурси Мін’юсту, що дають можливість це зробити, не виходячи з дому:

– Державного реєстру підприємств і організацій — https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch (за назвою або унікальним ідентифікаційним кодом юридичної / фізичної особи можна перевірити і «чистоту» реєстрації, і статутний капітал компанії). Інформацію можна отримати безкоштовно, потрібен лише доступ до мережі Інтернет;

– Державного реєстру речових прав — https://online.minjust.gov.ua/login. Цей реєстр потребує попередньої реєстрації та електронного цифрового підпису (який можна оформити безкоштовно впродовж трьох хвилин). Вартість доступу становить 23 гривні. Можемо перевірити, чи дійсно продавець є власником обʼєкта, земельної ділянки;

– офіційний інтернет-портал «Судова влада» https://court.gov.ua/fair/. За допомогою цього реєстру можна отримати відомості (за період із 2013 року і донині) про судові процеси, учасниками яких можуть бути покупці / продавці / посередники — як юридичні, так й фізичні особи.

Мірою відповідальності учасників такої юридичної особи, як товариство з обмеженою відповідальністю, є статутний капітал.

Якщо ви купуєте квартиру за 3 мільйони гривень, а капітал ТОВ - продавця становить тисячу гривень, та ще й представлений кількома фізичними особами, то повернути вкладені кошти (навіть після звернення до суду) фактично неможливо.

Аби не натрапити на шарлатанів, варто їх перевірити і на тих ресурсах, що становлять централізований аналіз забудовників.

Фахівці в галузі права й експерти з нерухомості дають свої характеристики забудовникам.

Чим може обернутися заниження оціночної вартості житла?

Хотіла б наголосити на ще одному важливому нюансі інвестування. Він пов’язаний із заниженням ринкової вартості нерухомості. А цим на ринку нового житла грішать системно. Причина банальна — це хоч і не набагато, але зменшує вартість оформлення квартири. На це з радістю йдуть покупці, економлячи кошти.

Проте змоделюйте ситуацію, коли, скажімо, ви виявили прихований недолік квартири і хочете ініціювати спір про повернення суми, за яку її придбали, або домогтися виплати компенсації. Коли такий спір виникає, отримати назад ви зможете не те, що принесли у валізі (тобто реальну вартість квартири), а те, що зазначене в договорі.

У разі продажу такого житла за значно вищою ціною, ніж ви придбали, з’являється ризик додаткового податкового навантаження. Із кожним роком усе ретельніше відстежуються грошові потоки. Контроль збоку за статками особи і правильністю нарахування та сплати податків дає підстави говорити, що системне заниження ринкової вартості житла — ризик, якого треба уникати. Безпека завтрашнього дня стимулює до прозорості операції з нерухомістю.