Відчуження земельних ділянок: проблеми та шляхи їх вирішення

Огляд деяких проблем відчуження земельних ділянок.

       Надруковано: "Юрист та Закон " 25.03.2016 – 31.03.2016, № 11

Проблем, пов’язаних з відчуженнямземельних ділянок, настільки багато, що навіть їх класифікація вже “потягне” нанаукове дослідження.

Звичайно, всі проблеми у межах даної статті нам не розглянути. Томузупинимось лише на найбільш суттєвих з них та в оглядовому порядку запропонуємодеякі шляхи вирішення проблемних питань. Треба сказати, що з початку 2016року у цій сфері нічого кардинально не змінилось.

Поділити проблемні питання умовно можна за “формою власності” на:

-     проблеми при відчуженнядержавних та комунальних земель;

-     проблеми при відчуженні земельнихділянок приватної власності.

Крім того, доречно виділити проблеми щодо набуття та переходуправ на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають піддією “мораторію” на їх відчуження та зміну цільового призначення (використання)та інші земельні ділянки.

Відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності зазагальним правилом має відбуватись на земельних аукціонах, які, за різнихпричин, майже не проводяться. Незважаючи на наявність достатнього законодавчогорегулювання, в Одесі, деяких інших обласних центрах та інших населених пунктахземельні аукціони не проводяться взагалі.

Це пояснюється низкою причин. По-перше, ст. 134 Земельногокодексу (ЗК), що встановлює обов’язковість аукціонного продажу земель таводночас перелічує певні виключення з цього правила, залишає багато просторудля застосування схем отримання ділянок без аукціону.

Чи не найбільшого поширення набули деякі з них. Перш за все,аукціони не поширюються на отримання земельних ділянок у порядку безоплатноїприватизації як громадянами (ст.ст. 116, 118, 121 ЗК), так і юридичними особами(а буває й таке, скажімо для житлово-будівельних кооперативів, садівничихтовариств). Формально, ніхто й ніщо, окрім, мабуть, совісті чи, скоріше, страхуне заважає роздати безоплатно у власність житлово-будівельним кооперативам всівільні ділянки, придатні для розміщення багатоповерхівок у місті. Є й більшзвичні схеми: виділення цілих масивів земель під особисте селянськегосподарство (ОСГ) чи інші види використання “своїм” громадянам, тобто особам,асоційованим із владою. У сьогоднішніх реаліях для цього «використовуються»навіть учасники АТО, які мають першочергове право на отримання деяких земельнихділянок відповідно до Закону “Про статус ветеранів війни, гарантії їхсоціального захисту” та розпорядження Кабміну від 19.09.2015 № 898-р “Питання забезпечення учасників антитерористичної ?операції тасімей загиблих учасників ?антитерористичної операції земельними ділянкам”.

Іншою робочою схемою, протестованою на доситьмасштабних проектах у Київській області, є надання земельних ділянок в орендучи постійне користування юридичній особі публічного права, наприкладкомунальному підприємству із подальшим залученням юридичних осіб приватногоправа (використовуються різні схеми, в результаті яких нерідко на ділянкахвиникає нерухомість приватної юридичної особи, до якої й переходить відповіднеправо на землю в силу ст. 120 ЗК). Щодо державних підприємств це не спрацює. Водночас стосовно комунальнихпідприємств, установ та організацій жодних обмежень нема.

У той самий час, положення ст. 134 ЗК щодо продажуземельних ділянок та прав на них на аукціонах в інших випадках призводять доабсурду. Так, в Одесі «стоїть» на 100% заселена 16-поверхівка, побудованабільше 10 років тому. Під впливом суб’єктивних причин будинок не було свогочасу введено в експлуатацію. Зараз, вже після прийняття міською радою рішенняпро передачу житлово-будівельному кооперативу в оренду земельної ділянки дляексплуатації цього будинку, ніхто не підписує договір оренди, посилаючись нате, що відповідно до ст. 134 ЗК має бути проведено аукціон. І це не жарт, асправжня ситуація, що дотепер не вирішена.

Все це свідчить про ущербність самої моделі,закладеної до ст. 134 ЗК. Здається, вона потребує суттєвих змін. На мій погляд,вже краще без аукціонів, аніж з таким регулюванням, коли з одного бокуположення про набуття ділянок на конкурентних засадах блокує передачу земельнихділянок невеликим забудовникам та інвесторам, а з іншого використовуютьсяпрогалини для передачі десятків гектарів особам, асоційованим із владою.

При відчуженні земельних ділянок приватноївласності, щодо яких не поширюється дія “земельного мораторію”, проблем значноменше. За діючим земельним та реєстраційним законодавством правочин щодовідчуження земельної ділянки може здійснити нотаріус, який також реєструєправо власності за набувачем. У договорі купівлі-продажу земельної ділянки маютьміститись усі істотні умови, необхідні для укладення таких договорів.

Дещо складніше відчужуються будівлі та споруди, щознаходяться на територіях, не сформованих у якості окремих земельних ділянок,що не мають кадастрового номеру та не зареєстровані (не сформовані) вустановленому порядку. У такому випадку зазвичай оформлюється відповіднадокументація із землеустрою, на підставі якої земельну ділянку може бутизареєстровано із присвоєнням кадастрового номеру (ст. 79-1 ЗК). Ділянкаформується та заноситься до Державного земельного кадастру органамиДержгеокадастру (кадастровими реєстраторами) після чого можливе відчуженнябудівель та споруд. Окремі нотаріуси також посвідчують правочини щодо відчуженнябудівлі або споруди частками. Скажімо продається 1/2 права власності на будівлю(споруду), а потім, тому ж набувачу, знов 1/2.

Більш цікавою є ситуація з відчуженням земельнихділянок, щодо яких діє так званий «мораторій». Мова про заборону, встановлену відповіднодо п.п. 14,15 Перехідних положень ЗК.Так, донабрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення,але не раніше 1 січня 2017 року, забороняється внесення права на земельнучастку (пай) до статутних капіталів господарських товариств, а також:

-купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державноїта комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

-      купівля-продаж або іншим способомвідчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання)земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб дляведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок,виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) дляведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв),крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянкувідповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільнихпотреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельнихділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукціїдля здійснення діяльності за такими угодами. Важливо, що під дією мораторіюлише ті земельні ділянки, що безпосередньо перелічені у ЗК, а не будь-які землісільськогосподарського призначення. Фактично, підмораторними є т.зв. «товарка»та «пайове ОСГ».

Чи можна обійти ці заборони? Так, кілька способівдійсно є. Органи Держгеокадастру передають безоплатно у власність громадянземельні ділянки сільськогосподарського призначення, що формально не підпадаєані під дію мораторію, ані під положення статті 134 ЗК щодо проведенняземельних аукціонів. Ділянки видаються цілими масивами (під ОСГ, веденняфермерського господарства та ін.), а потім можуть бути на праві оренди чиемфітевзису передані справжньому замовнику цієї операції (агрохолдингу, фермерутощо). Звісно, це привертає до себе і останнім часом Прем’єр-Міністр, Голова Держгеокадаструта інші високопосадовці анонсують конкурентний продаж сільськогосподарських  земельних ділянок найближчим часом. Щоправда, беззмін до законодавства це навряд чи можливо.

За часи дії мораторію заборони на продаж земельнихділянок для ведення товарного сільськогосподарського призначення обходились задопомогою різноманітних “схем”: стягнення земельних ділянок в примусовомупорядку за борговими розписками тощо. Жодна з них не забезпечувала 100% законностітакої операції.

Основними цілком законними механізмами змінивласника “підмораторних земель” приватної власності є обмін на іншу ділянку тапередача земельної ділянки у власність після викупу (вилучення) її у попередньоговласника для суспільних потреб. Обидва способи мають недоліки.

Щодо обміну земельними ділянками, вищі судовіінстанції схильні бачити в цьому лише обмін за схемою «пай на пай». За такоготлумачення сфера застосування правовідносин міни земельних ділянок дужезвужується. Верховний Суд вже неодноразово підтвердив цю позицію, зокрема упостанові від 11.02.2015 року по справі № 6-5цс15.

Стосовно передачі ділянки у власність після їївикупу (вилучення) в установленому порядку, це дійсно є дійовим механізмом.Переважно його варто застосовувати тоді, коли потрібна зміна цільовогопризначення ділянки або ділянок значної площі. Справа в тому, що інакше змінитицільове призначення ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва та«пайового ОСГ» не можна. Водночас, учасники цього процесу безпосередньозалежать від органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, що оформлюютьвідповідні процедури згідно з Законом “Про відчуження земельних ділянок таіншого нерухомого майна для суспільних потреб та з мотивів суспільноїнеобхідності”. До того ж, самі процедури є плутаними та тривалими, а метамайбутнього використання землі має відповідати визначенню суспільних потреб (ст. 9 згаданого Закону). 

За цих обставин переконані, що земельний мораторіймає бути знятий найближчим чином. Проте очікувати цього можна ще досить довго,адже мораторій є цікавим для великого бізнесу, який відстоює збереження statusquo. У свою чергу, представники агрохолдингів та суміжних галузей фінансують політиків,які й призначають посадовців, відповідальних для вирішення цих питань. Бджолидосить нечасто воюють проти меду.

Це далеко не повний огляд нагальних проблемвідчуження земельних ділянок, з якими сьогодні мають справу юридичні тафізичні особи. За нагоди, продовжимо його.