Ринок землі з 1 липня 2021 року

Як працює ринок землі? Які можливості відкриває закон? Як продати/придбати земельні ділянки?

ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020р. №552-IX набрав чинності 01.07.2021. Отже, варто детально розглянути основні положення закону та відповіді на актуальні питання, які цікавлять як власників (продавців) земельних ділянок, так і майбутніх покупців земельних активів.

ХТО СТАЄ ВЛАСНИКОМ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ?

Власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення або прав на них на підставі цивільно-правових договорів можуть бути:

✔ громадяни України;

✔ юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

✔ територіальні громади;

✔ держава;

✔ банк (лише в порядку звернення стягнення на земельну ділянку, як на предмет застави).

КОШТИ ЗА ЗЕМЛЮ ТА ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ

Розрахунки за угоди із землею проводяться виключно в безготівковій формі. Також потрібно підтвердити джерело набуття коштів, щоб придбати право власності на земельну ділянку. До 01.01.2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Земельні ділянки можуть відчужуватися за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного капіталу, або в результаті стягнення в судовому порядку.

Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється.

РОЗМІР ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 10 000 гектарів.

До 01.01.2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до 01.07.2021 року.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 000 гектарів.

При цьому, потрібно співставляти та враховувати розміри всіх ділянок, що є у власності особи. Наприклад, якщо фізична особа має право власності на частку у статутному капіталі юридичної особи, то вважається, що їй також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення даної юридичної особи.

За порушення вимог щодо загального розміру земельних ділянок у власності після проведення відповідної перевірки, правочин може бути визнано недійсним, а земельну ділянку конфісковано.

КОЛИ ПРИПИНЯЄТЬСЯ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ?

Якщо до особи перейшло право власності на земельну ділянку всупереч положенням ЗК України, то ділянка підлягає відчуженню її власником протягом 1 року з моменту переходу такого права.

Конфіскація земельної ділянки відбувається за рішенням суду, якщо:

✔ власник земельної ділянки зобов’язаний був відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку;

✔ якщо у власності однієї особи є земельні ділянки, площа яких перевищує граничні розміри.

Фактично, у такому разі органи контролю за використанням та охороною земель подають позов про конфіскацію земельної ділянки. Далі конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

У ЯКИХ ВИПАДКАХ ПОТРІБЕН РЕФЕРЕНДУМ ДЛЯ ПРИДБАННЯ ЗЕМЛІ?

Відповідно до Конституції України народне волевиявлення здійснюється зокрема через референдум. Питання придбання земельних ділянок іноземними компаніями повинно вирішуватись на референдумі, що передбачено законом.

В будь-якому разі, незважаючи на питання референдуму та взагалі можливість його проведення, закон забороняє отримувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення деяким фізичним та юридичним особам, зокрема:

✔ юридичним особам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

✔ фізичним та юридичним особам, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до ЗУ "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок та інші.

Також необхідно мати на увазі, що законодавством встановлені окремі обмеження купівлі-продажу земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення особистого селянського господарства та інше. Тому перш ніж укладати угоди рекомендуємо залучати професійних юридичних радників або вивчати необхідні земельні питання самостійно.