Чи можна не платити орендну плату під час карантину?

Набув чинності Закон про зміни до дербюжету № 553-IX, який нібито дозволяє посилатися на карантинні заборони як на підставу для зменшення орендної плати або звільнення від неї. Та чи так це?

У зв'язку з тим, що влада дозволила здебільшого працювати тільки аптекам, автозаправним станціям та продуктовим рітейлерам, очевидно, під удар потраплять підприємства розважальної і побутової сфери, туризму і логістики. Вони не можуть використовувати орендну площу, а значить і не можуть отримувати прибуток.

Тому кожного підприємця цікавить питання оплати орендних платежів в період простою та особливостей використання форс-мажору спричиненим поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, як обставини, що звільняє від сплати таких платежів. 

Права орендарів

Згідно з ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), винаймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Ч. 6 ст. 762 ЦК України вказує, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

При цьому варто враховувати, що: 

- по-перше, право наймача вимагати зменшення плати не означає, що орендар зобов’язаний зменшити таку плату;

- по-друге, немає чіткого визначення поняття «майно не могло бути використане». Наприклад, заборонено на період карантину фітнес-центрів, вимушено зупинили роботу, але при цьому у приміщенні продовжує зберігатися спортивний інвентар і т.д. Фактично це можна вважати використанням приміщення.

 Влада кілька разів намагалася роз’яснити ці прості норми, але 100% ясності поки не досягнуто.

На кого поширюється звільнення?

Так 30.03.2020 було прийнято Закон №540-IX, яким перехідні положення ЦК України доповнено пунктом наступного змісту: «з моменту встановлення карантину, і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч.6 ст. 762 цього Кодексу».

Варто зауважити, що в тексті ще законопроекту спершу було вказано чітке «звільняється від плати», яке лише в подальшому трансформувалося в «може бути звільнений від плати».

На цьому історія не закінчилася.

Вказаний пункт змінено Законом № 553-IX від 13.04.2020 і тепер там вказано, що «на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частин 4 та 6 ст. 762 ЦК України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

Ніби і роз’яснили, але ж пам’ятайте, що право орендаря вимагати – це не обов’язок орендодавця погодитись.

Тому найбільш ефективним способом захистити свої права як орендаря у період карантину та економічних труднощів – це не конфлікт, а аргументований діалог сторін та фіксування досягнутих домовленостей у письмовій угоді.