Взыскание ипотеки путем регистрации права собственности

Насегодняшний день существует множество пробелов и лазеек в правовомрегулировании взыскания задолженности заемщика, которые становитьсясущественной преградой для защиты прав кредитора. Длительные судебныеразбирательства, неоднозначная практика судов и возможность использованиязаемщиком правовых механизмов уклонения от возврата кредитных средствзаставляют кредитора искать наиболее быстрые и действенные способы взысканиязадолженности.

Однимиз таких способов является регистрация права собственности на залоговоенедвижимое имущество в соответствии с условиями ипотечного договора.

Согласностатье 33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения или ненадлежащеговыполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет правоудовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки,которое может быть совершено на основании: решения суда; исполнительной надписинотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Правовымоснованием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимоеимущество, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя илисоответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такомудоговору по своим правовым последствиям и предусматривает передачуипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполненияосновного обязательства (статья 37 Закона об ипотеке).

Вслучае нарушения основного обязательства ипотекодержатель направляет ипотекодателюи должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование обустранении нарушения.

Вэтом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств,требование об их выполнении в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждениеоб обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этоготребования.

Правоначать обращение взыскания на предмет ипотеки возникает у ипотекодержателя вслучае, если в течение установленного срока его требование остается безудовлетворения.

Этоусловие является существенным для реализации ипотекодержателем своего права навнесудебное взыскание путем приобретения права собственности и его невыполнениеявляется основанием для отмены регистрации права собственности в судебномпорядке.

Даннаяпозиция отображена в определении Высшего административного суда Украины от 14февраля 2012 года по делу № К/9991/84246/11 об отмене регистрации правасобственности на предмет ипотеки, согласно которому суд отменил решения судовпредыдущих инстанций на том основании, что они не проверили подавалась ли должникузаверенная в установленном порядке копия требований об устранении нарушений.

Также стоит отметить, что пункт 2.7. Временного положения о порядке регистрацииправ собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерстваюстиции Украины № 7/5 от 07 февраля 2002 года (Временное положение № 7/5) устанавливаетряд документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимоеимущество. Так, ипотекодержатель обязан подать в бюро техническойинвентаризации (БТИ) не только заверенное письменное требование об устранениинарушений, но и документ, который подтверждает окончание тридцатидневного срокас момента получения ипотекодателем этого требования.

Помимоуказанных правоустанавливающих документов ипотекодержатель обязан дополнительнопредоставить в БТИ: отчет об оценке предмета ипотеки; выписку изГосударственного реестра ипотек; выписку из Единого реестра запретов отчужденияобъектов недвижимого имущества; требование об устранении нарушений и документ,который подтверждает окончание тридцатидневного срока с момента полученияипотекодателем этого требования.

Всилу пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса (ГК) Украины право собственностина залоговое имущество у ипотекодержателя возникает с момента его государственнойрегистрации.

Согласнопункту 1.3. Временного положения № 7/5, государственную регистрацию правсобственности на недвижимое имущество совершают предприятия БТИ в пределахопределенных административно-территориальных единиц.

Тоесть, ипотекодержатель приобретает все полномочия собственника имущества,переданного в ипотеку, только с момента государственной регистрации правасобственности на него в БТИ.

Пункт1 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых производитсярегистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, являющегосядополнением к пункту 2.1 Временного положения № 7/5 предусматривает, что переходправа собственности возможен, в частности, на основании договора ипотеки, содержащегооговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя и договора обудовлетворении требований ипотекодержателя.

Такимобразом, при условии, если в ипотечном договоре есть оговорка о возможности взысканияпредмета ипотеки путём приобретения права собственности на него  ипотекожержателем и соблюден порядокнаправления письменного требования об устранении нарушений, ипотекожержательимеет безусловное право зарегистрировать право собственности на предмет ипотекив соответствующем государственном органе.

Стоитотметить, что оговорка в ипотечном договоре по своим правовым последствиям былаприравнена к отдельному договору об удовлетворении требований ипотекодержателятолько 14 января 2009 года. Соответствующие изменения были внесены ЗакономУкраины от 25 декабря 2008 года № 800-VI «О предотвращении влияния мировогофинансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»(Закон  № 800-VI).

Довнесения указанных изменений, статья  37Закона об ипотеке предусматривала только одно правовое основание дляприобретения права собственности – договор об удовлетворении требованийипотекодержателя.

Всвязи с этим возник вопрос о правомерности приобретения права собственности напредмет ипотеки на основании вышеуказанной оговорки по договорам ипотеки,которые заключались до 14 января 2009 года с учетом части 1 статьи 58Конституции Украины, которая предусматривает, что закон не имеет обратной силыво времени.

Существоваломнение, что ипотекодержатель мог приобрести право собственности на предметипотеки исключительно на основании отдельного договора об удовлетворениитребований ипотекодержателя, а не на основании оговорки в договоре ипотеки.

Однако,данное мнение было опровергнуто Верховным судом Украины (ВСУ) в постановленииот 10 октября 2011 года  № 21-131а11 поделу об отмене регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Так,ВСУ указал, что новая редакция статей 36, 37 Закона об ипотеке, изложенная вподпункте 17 пункта 4 раздела III Переходных положений Закона № 800-VI, неизменяет ранее установленный этими статьями порядок внесудебного урегулированияобращения взыскания на предмет ипотеки и основания перехода права собственностина него к ипотекодержателю, а лишь уточняет их.

Анализприведенных норм, как и Закон  800-VI вцелом, не дает оснований считать, что законодатель с принятием указанногозакона ограничил круг ипотечных договоров с оговоркой об удовлетворениитребований кредитора, на основании которых за ипотекодержателем может бытьзарегистрировано право собственности на предмет ипотеки, только темидоговорами, которые заключены после вступления в силу этого Закона № 800-VI.

Такимобразом, вывод о противоправности регистрации за ипотекодержателем правасобственности на недвижимое имущество на основании договора ипотеки, которыйсодержит оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, учитывая то,что такой договор заключен до вступления силу Закона № 800-VI, являетсяошибочным.