Дорогие метры. Как минимизировать платежи по налогу на недвижимость
Налог нанедвижимое имущество у всех на устах:фискалы заявляют о планируемыхпоступлениях в бюджет от его уплаты,собственники пытаются выяснить, какналог минимизировать или даже не платить.
Причина кроетсяв том, что в конце 2015 года парламентувеличил максимальную ставку налога с2 до 3 процентов от минимальной зарплаты,установленной на первое января отчетного(налогового) года за 1 квадратный метр(Закон №909-VIII от 24.12.2015года).
Но в соответствиес пп.4.1.9 п.4.1 ст.4 Налогового кодексаУкраины (НК Украины), налоговоезаконодательство основывается, в томчисле на принципе стабильности, согласнокоторому изменения в любые элементыналогов (к которым относится и ставканалога) не могут вноситься позднее, чемза шесть месяцев до начала новогобюджетного года, в котором начнутдействовать новые правила и ставки.
С учетом того,что ставка налога на недвижимое имуществобыла повышена за несколько дней доначала 2016 года, т.е. с нарушением принципастабильности, обновленная ставка (3%)будет действовать уже с 2017 года, а поканалог взимается по ставке 2%.
Обращаювнимание! Согласно пп.266.5.1 п.266.5 ст.266НКУ, ставка налога устанавливаетсярешением местного совета и указанныйвыше ее числовой показатель являетсямаксимальным. Поэтому для того, чтобыправильно рассчитать сумму налога,подлежащую уплате, нужно ознакомитьсяс решением местной власти об установленииставок на данный налог.
Например,решением Киевского городского совета№58/923 от 28.01.2015 года, ставка налогаустановлена на уровне 1% как для объектовжилой недвижимости, так и нежилой.
А для большинствасоциальных объектов (библиотеки,спортзалы, родильные дома) ставкаустановлена на уровне 0,01% за 1 кв.м.
Этим же решениемКиевский городской совет расширилперечень льгот по налогу, например,фактически освободив от его уплатысобственников объектов налогообложения,являющихся участниками АТО, инвалидов.
Налоговымкодексом установлено (пп.266.4.1 п.266.4ст.266), что база налогообложения объектовнедвижимости, находящихся в собственностифизических лиц, уменьшается:
для квартирнезависимости от их количества на 60кв.м.;
для жилыхдомов независимости от их количествана 120 кв.м.;
в случаеодновременно пребывания в собственностиплательщика объектов разных типов —на 180 кв.м.
Например, вывладеете квартирой в Киеве площадью120 кв.м. С учетом льготы платить придетсятолько за 60 кв.м. (120-60=60) по ставке 1% отминимальной заработной платы. Посостоянию на 01.01.2015 года, ее размерсоставлял 1218 гривен, таким образом, за1 кв.м. нужно заплатить 12,18 гривен, а всегоза квартиру, приведенную в примере,730,8 гривен (60 кв.м.*12,18 гривен).
Определитьявляется ли объект недвижимостиналогооблагаемым объектом поможетпп.266.2.2 п.266.2 ст.266 НКУ, в соответствие скоторым не являются объектомналогообложения, например, такие объекты:
общежития;
зданиядетских домов семейного типа;
непригоднаяк проживанию недвижимость;
недвижимость,принадлежащая детям-сиротам, детям-инвалидам (не более одного объектана ребенка);
зданиясельскохозяйственных производителей,предназначенные для использованиянепосредственно в сельскохозяйственнойдеятельности;
зданияпромышленности, цеха, склады.
Следует помнить,что базой налогообложения налогом нанедвижимое имущество является общаяплощадь недвижимости, а не только жилая(пп.266.3.1 п.266.3 ст.266 НКУ).
База налогообложенияобъектов, находящихся в собственности физических лиц, рассчитывается налоговыморганом, исходя из данных Государственногореестра вещных прав на недвижимоеимущество. В свою очередь, базаналогообложения объектов, принадлежащихюрлицам, рассчитывается ими самостоятельноисходя из правоустанавливающихдокументов.
Вот здесьможет возникнуть вопрос — является линедвижимость объектом налогообложения?
Часто бываеттак, что в документе о праве собственностиобъект именован определенным образом,хотя состоит из помещений, чье назначениеи название отличается от названия самогообъекта. Это может произойти по рядупричин, например земельный участок, накотором построено здание, согласногенеральному плану населенного пунктаотносится к землям общественнойзастройки, и назвать здание цехом непредставляется возможным. Заказчикистроительства идут на хитрость и называютобъект, например, «офисное здание свспомогательными помещениями».Технический паспорт подтвердит, чтоофисного в этом здании ничего или почтиничего нет, а есть, склад и/или цех, тоесть объект принадлежит к зданиямпромышленности, и следовательно, неявляется объектом налогообложения.
Но не следуетуповать на фискалов: они вряд ли будутсмотреть так глубоко, а будутруководствоваться только названиемобъекта, указанном в гос.реестре и/илив документе на право собственности.
Важный момент!Приказом Госкомитета по стандартизации,метрологии и сертификации утвержденГосударственный классификатор зданийи сооружений (ДК 018-2000), в котором каждомутипу объектов недвижимости присвоенкод. Данный код не указывался вСвидетельствах о праве собственности,не в извлечениях из Государственногореестра вещных прав на недвижимоеимущество.
Но зато онуказывается в технической документациина объект, например в Декларации о началестроительных работ и Декларации озавершении строительства. Если кодсоответствует зданию, относящемуся кпромышленному или складскому, у васесть аргумент в пользу того, что этоздание не является объектом налогообложения,в независимости от его названия.
Необходимостьиспользования данных ДК 018-2000 дляопределения, является ли конкретноездание объектом налогообложения илинет, подтверждают и налоговики. Например,в письме ГФС Украины №11999/6/99-99-19-01-01-15от 09.06.2015 года указано,что с целью выяснения вопроса опринадлежности объекта к определеннойкатегории, следует использовать указанныйвыше классификатор.
В таком случаеможно обратиться в областное (региональное)управление фискальной службы с запросомо предоставлении письменной налоговойконсультации, в котором задать вопрос:является ли конкретное здание объектомналогообложения налогом на недвижимоеимущество, к которому приложить документы,доказывающие, что объект относится кпроизводственным и/или складским. Статья53 НКУ предоставляет всем плательщикамправо обжаловать предоставленные иминдивидуальные налоговые консультациив суде (в порядке административногосудопроизводства). Отмена налоговойконсультации судом является основаниемдля выдачи новой консультации с учетомвыводов, изложенных в судебном решении.
В пп.266.10.1п.266.10 ст.266 НКУ установлено, что физическиелица обязаны уплатить налог на недвижимоеимущество в течение 60 дней со дня врученияналогового уведомления-решения.
В свою очередь,согласно пп.266.7.2 п.266.7 ст.266 НКУ, налоговыеуведомления-решения о сумме налога, иплатежные реквизиты, отправляются попочте (либо вручаются) плательщикам -физическим лицам налоговым органом поместу регистрации плательщика до 1 июлягода, следующего за отчетным.
Это означает,что налоговые уведомления — решенияпо уплате налога за 2015 год должны бытьотправлены (либо вручены) налоговымиорганами до 1 июля 2016 года.
Таким образом,обязанность плательщика заплатитьналог корреспондируется с обязанностьюконтролирующего органа до 1 июля года,следующего за отчетным, отправить либовручить налоговое уведомление-решениеплательщику. Не получив такое решение,плательщик не обязан платить налог, также как и не обязан инициировать составлениеи выдачу налогового уведомления-решенияфискалами.
У многихвозникнет вопрос: есть ли риск того,что сумма налога все-таки будет начислена,а позже - и штрафные санкции за еенесвоевременную уплату? Может самомулучше пойти в налоговую, если я не получилуведомление — решение? Такой рисксуществует. И полноценный ответ навопрос зависит лишь от того, наскольковы настроены спорить с налоговым органоми отстаивать свою позицию в суде.Применение штрафных санкций к плательщику,который не получал налоговоеуведомление-решение, конечно же,незаконно. Но эта незаконность будетустановлена лишь постфактум, еслиплательщик обратиться в суд с иском обобжаловании налогового уведомления-решения.
Сам авторсчитает, что у налогового органа естьдостаточно времени для того, чтобобеспечить рассылку налоговыхуведомлений-решений до 1 июля, а потому,если мытари (уполномоченные нормамизакона обеспечивать бюджет налоговымипоступлениями) эту обязанность невыполнили, то и у плательщика налогаотсутствует обязанность по его уплате.
Как уже говорилосьвыше, для определения базы налогообложенияи расчета суммы налогового обязательства,контролирующие органы используют данныеГосударственного реестра вещных правна недвижимое имущество, который сотносительно недавнего времени функционирует исключительно в электронномвиде. По техническим причинам, данныене обо всех объектах в этот реестрзанесены, что исключает возможностьрассчитать сумму налога за «не внесенный»в реестр объект. Но у медали две стороны,и на практике случается и совершенноиначе: в «новом» реестре имеетсяинформация об объектах, ранее проданных,подаренных или иным образом отчужденныхих уже экс-владельцами. Пользуясь даннымиреестра, контролирующий орган сформируетналоговое уведомление — решение на имялица, которое объектом уже не владеет.В этом случае рекомендую воспользоватьсяпп.266.7.3 п.266.7 ст.266 НКУ и обратиться вналоговый орган с письменным заявлениемо сверке данных касательно принадлежноститого или иного объекта.
Полезно знать!Положения пп.266.1.2 п.266.1 ст.266 НКУ определяют,что в случае, если объект недвижимостинаходится в общей долевой собственностинескольких лиц, или в общей совместнойсобственности нескольких лиц и разделенмежду ними в натуре, то плательщикомналога является каждый сособственникза принадлежащую ему часть.
Если же объектнаходится в общей совместной собственностинескольких лиц и не разделен между нимив натуре, плательщиком является одиниз сособственников, определенный по ихсогласию (де-факто, лицо, которое являетсясобственником согласно данныхГос.реестра).
Напомню, чтовышеупомянутая льгота по налогу нанедвижимость в виде уменьшения базыналогообложения (для квартир — на 60кв.м., домов — на 120 кв.м., при владенииобъектами разных типов — на 180 кв.м.),применяется и к тем плательщикам, ктовладеет не целым объектом, а и его частью.
Таким образом,владение объектом на праве общейдолевой собственности или общейсовместной собственности с разделениемобъекта в натуре, увеличивает налоговуюльготу и, соответственно, уменьшаетразмер налогового обязательства.
Пример.Квартирой площадью 100 кв.м. владеетсемейная пара, квартира приобретена впериод брака, право собственностизарегистрировано на супругу. Т.е., данныйобъект принадлежит мужу и супруге направе общей совместной собственностив силу законодательства, следовательно,плательщиком налога является супруга.Учитывая налоговую льготу (60 кв.м. дляквартир), нужно будет заплатить за 40кв.м.
Пример 2.Эта же семейная пара владеет той жеквартирой на праве общей долевойсобственности в силу договоракупли-продажи, в котором был установлентакой режим собственности. Т.е., каждыйиз супругов является плательщикомналога на недвижимость и каждый из нихприменит налоговую льготу, что означает,что за данную квартиру налог платитьвообще не придется.
Отсюда вывод,что «дробление» объекта является однимиз способов оптимизации данного налога.
Не исключено,что собственники больших объектов,подпадающих под дополнительный налогв 25000 гривен (объекты, общая площадькоторых превышает 300 кв.м. - для квартиры,и 500 кв.м. - для дома), как и другиеплательщики, желающие минимизироватьплатежи, будут перерегистрировать своинедвижимые активы на лиц, освобожденныеот уплаты налога на основании решенияместного совета (например, имеющихстатус инвалида или участника боевыхдействий).
Вниманиючастных предпринимателей!
В соответствиес пп.266.4.2 п.266.4 ст.266 НКУ, льготы по налогуна недвижимое имущество, не распространяютсяна объекты, которые используются ихсобственниками с целью получения дохода(в том числе, используются впредпринимательской деятельности). Убольшинства предпринимателей в выпискеиз ЕГРПОУ адресом местонахождениязначится их адрес проживания. ГФС Украиныв ресурсе «ЗІР» дала ответна вопрос, применяется ли льгота поналогу к объекту, который фактическине используется в предпринимательскойдеятельности, но адрес этого объектауказан в выписке из ЕГРПОУ предпринимателя,которому объект принадлежит. ГФС,придерживаясь своей фискальной манеры,ответила, что льгота к такому объектуне применяется.
Я же считаю,что главным критерием возможностиприменения льготы является фактиспользования либо неиспользованияквартиры в предпринимательскойдеятельности. Могу допустить, чтоналоговый орган, увидев, что квартиройвладеет лицо, являющееся и предпринимателем, адрес регистрации которого совпадаетс адресом квартиры — объектаналогообложения, сформируют и отправитналоговое уведомление-решение и тогдасобственнику придется доказывать, чтоквартира не используется в предпринимательскойдеятельности в судебном порядке(например, обосновывая, что тот или инойвид хозяйственной деятельности, указанныйв регистрационных документах, невозможноосуществлять в пределах жилой квартиры).
В завершениитемы напомню, Конституция Украины(ст.22) запрещает сужение прав и свободграждан при принятии новых законов.Логично, что любой из новых налогов исборов должен взиматься лишь с объектовналогообложения, принадлежащим темплательщикам, которые их приобрели ужепосле введения нового налога. Ведьприобретая актив, его собственник имеетправо знать, какое материальноеобременение он понесет в связи с владениемобъектом и не рассчитывает, что черезопределенное время это обременениеувеличится.
Адвокат ЯковГольдарб
