Нюансы расчета оценки земли как способ "раздуть" базу налогообложения

Одним из местныхналогов, взимаемых в Украине, являетсяналог на имущество. К нему относятся:налог на недвижимость, транспортныйналог и плата за землю,плательщиками которой являютсясобственники и пользователи земельныхучастков.

Статья5 Закона Украины «Об оценке земель»определяет, что денежная оценка землив зависимости от предназначения ипорядка проведения может быть экспертнойи нормативной. Под нормативной оценкойземли подразумевается капитализированныйрентный доход с нее (ст.1 ЗУ «Об оценкеземель»).

Предлагаюкоснуться некоторых важных нюансовпроведения нормативной денежной оценкиземли, поскольку именно она, в соответствиес пп.271.1.1 п.271.1 ст.271 Налогового кодексаУкраины и ст.5 ЗУ «Об оценки земель»,является базой налогообложения земельнымналогом.

Порезультатам проведения нормативнойоценки земель составляется техническаядокументация, которая, во-первых, подлежитгосударственной экспертизе, а во-вторыхутверждается решением органа местногосамоуправления.

Следуетотметить, что в соответствие со ст.18 ЗУ«Об оценке земель», нормативнаяденежная оценка земель в пределахнаселенных пунктов независимо отцелевого назначения проводится не реже,чем один раз в 5-7 лет.В тоже время ст.36 ЗУ «О государственнойэкспертизе землеустроительнойдокументации» предусматривает, чтопозитивный вывод государственнойэкспертизы технической документациипо нормативной денежной оценке землидействует на протяжении срока действиятакой документации, но не более трехлет с даты его выдачи!

Такимобразом, важно проверять наличиепозитивного вывода государственнойэкспертизы технической документациипо нормативной денежной оценки земли,ведь не исключен вариант, при которомсрок действия документациипо оценки земли еще не истек, но при этомистек срок действия вывода государственнойэкспертизы.В таком случае, техническая документацияпо оценке земель, как и решение местногосовета о ее утверждении, нельзя назватьсоответствующими требованиям ЗУ «Обоценке земель».

Всвою очередь данные об оценке конкретногоземельного участка оформляются в видеизвлечения из технической документациипо оценке земли.

Извлечение — важный документ для плательщиковналога на землю, так как на основанииего данных исчисляется сумма обязательствапо этому налогу, а само извлечениеподается вместе с налоговой декларациейпо земельному налогу. Следует отметить,что справка об оценке земли (так частоназывают извлечение из техническойдокументации) подается вместе сдекларацией при первой ее подаче (вслучае начала использования земли) ипри утверждении новой денежной оценки.

Обращаювнимание плательщиков земельного налогана п.271.2 ст.271 НК Украины, в соответствиес которым решенияорганов местного самоуправленияотносительно нормативной оценки землив пределах населенных пунктов официальнопубликуются до 15 июля года, предшествующемубюджетному периоду, в котором планируетсяприменение нормативной денежной оценкиземель (плановый период). В ином случае,нормы соответствующих решений применяютсяне ранее начала бюджетного периода,следующим за плановым.

Другимисловами, решение местного совета обутверждении технической документациипо нормативной денежной оценки земель может быть применено в 2016 году, еслионо официально опубликовано на сайтеместного совета до 15 июля 2015 года. Вслучае, если такое решение опубликованопозже указанной даты, то оно применяетсяс 2017 года.

Длянекоторых чиновников эта норма незнакома:клиент, не увидев на сайте горсоветарешение об утверждении техническойдокументации по оценке земель, попросилпредоставить его копию непосредственнов совете, где ему ответили отказом, всвязи с «конфиденциальностью».

Данныенюансы, на первый взгляд, кажущиесяневажными, таковыми не являются: в 2015году Вы могли платить земельный налогисходя из нормативной денежной оценкиземли в 200 000 гривен, а уже в 2016 годуполучили извлечение об оценке с суммойв 800 000 гривен. То есть, прямо пропорциональноразмеру нормативной оценки участкавозрастает и сумма обязательства поземельному налогу.

Думается,что немногие плательщики земельногоналога подробно вникали в порядок иметодику расчета нормативной денежнойоценки принадлежащих им участков. Азря, так как практика показывает, чтозавысить размер оценки (азначит и сумму обязательства по налогуна землю) можно, использовав, например,«не тот» коэффициент в формуле расчета.

Пункт2 Методики нормативной денежной оценкиземель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденнойпостановлением КМУ №213 от 23.03.1995 года(Методика), предусматривает, чтоинформационной базой для оценки землисельскохозяйственного назначенияявляются данные государственногоземельного кадастра, а для земельнаселенных пунктов — их генеральныйпланы, проекты планировки и застройки.

Вформуле расчета нормативной денежнойоценки земель населенных пунктовиспользуется два коэффициента, числовоезначение которых прямо пропорциональновлияет на размере оценки земли:

Кф— коэффициент функциональногоиспользования земли;

Км— коэффициент месторасположения земли.

Приэтом, числовые значения коэффициентафункционального использования участкапредусмотрены Порядком проведениянормативной денежной оценки земель,утвержденным совместным приказомГосударственного комитета по земельнымресурсам, Министерства аграрной политики,Министерства строительства и ЖКХ№18/15/21/11 от 27.01.2006 года (Порядок).

Сцелью определения коэффициентафункционального использования всеземли разделены на земли жилой застройки,земли промышленности, земли исследованийи разработок, земли горной промышленностии горных разработок, земли коммерческогоиспользования, земли общественногоназначения, земли транспорта и связи,земли технической инфраструктуры, землисмешанного использования.

Минимальноезначение коэффициента Кф — установленодля земель смешанного использования(0,1), а максимальное для «коммерческихземель» (2,5), оценка земли промышленностиосуществляется с применением коэффициента— 1,2.

Отнесениеземли к определенной категорииосуществляется в соответствие с видамиэкономической деятельности, указаннымив справках статистики.Не труднодогадаться, к какой категории следуетотносить земли предприятий, чтобыувеличить поступления в бюджет за счетземельного налога.

Пример.Одним из видов экономической деятельности,указанных в справке статистикипроизводственного предприятия, является«другие виды оптовой торговли». Этопредприятие получило извлечение изтехнической документации о нормативнойденежной оценки своей земли, на которойрасположены производственные мощности.Из данного извлечения видно, что расчетоценки произведен с использованиемкоэффициента 2,5 (земли коммерческогоиспользования), а не 1,2, предусмотренногодля земель промышленности.

Согласноупомянутому выше Порядку, в целяхпроведения нормативной денежной оценкик землям коммерческого использованияотносят: землиторговли транспортными средствами иих ремонта; земли оптовой торговли,земли розничной торговли бытовымитоварами и их ремонта; земли отелей иресторанов; земли предприятий финансовогопосредничества, страхования, операцийс недвижимостью; земли предприятийинформатизации; земли предприятий сферыотдыха и развлечений.

Отнесение конкретного земельногоучастка к землям определеннойфункциональной категории только наоснове данных справки статистики несчитаю логичным и справедливым. Ведьпредприятие может осуществлять абсолютноразные виды деятельности, при этомвладея множеством земельных участков.На одном оно может ремонтироватьавтомобили, в таком случае, уплачиваяземельный налог исходя из денежнойоценки, рассчитанной с применениемкоэффициента 2,5, а на другом — производитьте же автомобили. В последнем случаерасчет нормативной денежной оценкитакой земли должен быть произведен сприменением коэффициента 1,2. Приэтом, числовое значение нормативнойденежной оценки земли с применениемэтих двух коэффициентов отличается в2,08 раза!

Отмечу,что для расчета нормативной денежнойоценки земли, на которой не завершеностроительство (будь-то автосалон илицех по производству мебели) должениспользоваться коэффициент 0,5.

Смотрите,как неправильное применение коэффициентаменяет размер оценки:в справке статистики владельца будущегообъекта значится «коммерческий» виддеятельности. «Не обратив» внимание нато, что земля по такому функциональномуназначению еще не используется (в силутого, что на ней не завершено строительство),можно применить «коммерческий»коэффициент 2,5 вместо «строительного»0,5, завысив числовое значениенормативной оценки участка в 5 раз!

Тоесть, формальный подход как к получениюсобственником (пользователем) землиизвлечения из технической документациио нормативной денежной оценке, так и кее выдаче уполномоченным на это субъектом,может привести к завышению базыналогообложения земельным налогом.

Советую внимательно изучать составляющие формулы, которая былаиспользована для расчета денежнойоценки земли, и прибегать к юридическим инструментам обжалования результатов оценки.