ЗаконУкраины «О финансово-кредитных механизмахи управлении имуществом при строительствежилья и операциях с недвижимостью»(Закон), регулирующий схемы приобретенияжилья через фонды финансированиястроительства (ФФС), достаточно сложендля понимания потенциального покупателяжилья.
Все чаще схемыприобретения жилья в строящемся либопланируемом к строительству домереализуются посредством заключенияпредварительных договоров либо договоровкупли-продажи имущественных прав. Ноприобретение желанных метров черезфинансирование строительства не сошлона «нет», поэтому постараюсь максимальнолаконично и просто объяснить, что такоеФФС, какие права имеет инвестор призаключении и выполнении договоров сФФС, и на что стоит обращать вниманиепокупателям.
Договор обучастии в ФФС по своей природе являетсядоговором управления имуществом, покоторому ФФС получает от инвестора вдоверительную собственность имущество(деньги) на определенные цели (финансированиеобъекта строительства). При этом, подобъектом строительства понимается весьжилой дом, строительство которогофинансируется через ФФС. А выбранныеинвестором квадратные метры (квартира,этаж, нежилое помещение и т.д.), расположенныев объекте строительства, именуютсяобъектом инвестирования.
УправителемФФС может быть только финансовоеучреждение, имеющее лицензию, а такжеуставный капитал которой составляетне менее 1 миллиона евро (он должен бытьсформирован до того, как ФФС начнетпривлекать средства от инвесторов).Информацию о наличии лицензии уконкретного ФФС можно проверить, перейдяпо ссылке: http://irc.gov.ua/ru/Poshuk-v-YeLR.html,а данные об уставном капитале (егоразмере, дате формирования), как и другуюинформацию, можно бесплатно и круглосуточнополучить здесь: https://usr.minjust.gov.ua.
Сам ФФС неявляется юридическим лицом. Очень важнымдля изучения инвестором/его адвокатомдокументом до подписания договора обучастии в ФФС являются правила ФФС,которые утверждаются управителем фонда.Зачастую в договорах об участии в ФФСсодержится норма, в соответствие скоторой доверитель (инвестор) подтверждает,что он ознакомлен с правилами ФФС, сними согласен и обязуется выполнять.Кроме того, часто договоры об участиив ФФС, не регулируя важные моментывзаимоотношений между доверителем ифондом, отсылают к правилам ФФС (например,возврат денег инвестору в случаерасторжения договора; порядок измененияобъекта инвестирования на другой;вознаграждение управителя и т.д.).
Обратитевнимание, что ФФС запрещено заключатьдоговоры о привлечении средств отинвесторов до получения застройщикомразрешения на выполнение работ конкретногообъекта. Проверить наличие/отсутствиеразрешения на строительство(зарегистрированную декларацию о началестроительных работ) можно здесь:http://www.dabi.gov.ua/index.php/reestr-dozvilnikh-dokumentiv.
Договор обучастии в ФФС между доверителем(инвестором) и управителем фондазаключается на основе Типовогодоговора, утвержденного ПостановлениемКабинета Министров Украины №227 от 20марта 2013 года. Поэтому, если дляизучения предложенного договора Вы непожелаете привлечь юриста, не поленитесьсверить условия такого договора сТиповым и смело настаивайте на заключениидоговора на условиях, предусмотренныхтиповым договором.
В любом случаеДоговор об участии в ФФС должен содержать:
предмет, полное наименование, права и обязанности, ответственность сторон;
вид ФФС (А или Б);
сумма и порядок перечисления средств инвестором;
сведения об объекте строительства с указанием его места расположения и технических характеристик, а также запланированной даты введения в эксплуатацию;
сведения о закрепленном объекте инвестирования с указанием его технических характеристик;
срок действия договора;
размер вознаграждения управителя ФФС.
К договоруобязательно прилагаются:
правила ФФС;
графическое изображение схемы строительного плана объекта строительства с указанием размещения объекта инвестирования на этаже;
сокращенный перечень строительных работ, а также перечень оборудования, которое будет установлено в квартире;
перечень работ, которые будут проведены для облагораживания и обустройства прилегающей к дому территории.
Помните, чтодоговор между управителем ФФС изастройщиком объекта строительства неможет быть тайной для инвестора,поэтому по первому его требованиюуправитель обязан предоставить копиютакого договора. Важно, чтобы в немимелось условие о том, что после окончаниястроительства застройщик обязуетсяпередать объекты инвестирования всобственность доверителей (инвесторов).
Кроме договорас застройщиком, управитель обязан потребованию инвестора предоставить емукопии документов на земельный участок,на котором будет осуществлятьсястроительство, копию лицензии застройщика,заключения государственной экспертизыпроектной документации, разрешения навыполнение строительных работ (декларациио начале строительства). Отказпредоставить копии указанных документов является незаконным, поэтому требуйтепредоставить копии указанных документовдо подписания Договора об участии вФФС, а в случае отказа, я договорподписывать не рекомендую.
Призаключении Договора об участии в ФФСза Вами закрепляется конкретный объектинвестирования (квартира) по указаннойв договоре цене. При этом, в случаеувеличения цены так называемойизмерительной единицы (то есть, квадратногометра), Вы не должны доплачивать зазакрепленный за Вами объект.
Послевнесения средств в ФФС доверитель(инвестор) получает от управителя ФФСсвидетельство об участии в ФФС. Приэтом, если Договор предусматриваетвнесение средств не единоразово, ачастями и по графику, то график платежейуказывается непосредственно всвидетельстве и такое свидетельствоподлежит замене после осуществлениякаждого платежа (т.к. в свидетельствеуказывается уплаченная доверителемсумма).
Незабывайте, что законодательстворазрешает доверителям вносить, ауправителям ФФС, соответственно,принимать деньги исключительно внациональной валюте! Поэтому проверяйтедоговоры на соответствие данной норме(встречаются договоры, в которыхстоимость квадратного метра указана вдолларах с примечанием, что такоеколичество долларов является таким токоличеством гривен).
Законпредусматривает, что управитель неимеет право расторгнуть (прекратить)договор об участии в ФФС в одностороннемпорядке (кроме случая, когда инвестор— доверитель не выполняет взятые насебе по договору обязательства).
После введенияобъекта строительства в эксплуатациюзастройщик сообщает об этом управителюФФС, а тот в свою очередь передаетзастройщику список доверителей, имеющихправо на получение в собственностьзакрепленных за ними объектовинвестирования. О введении дома вэксплуатацию инвесторам сообщаетуправитель ФФС и по их требованию обязанпредоставить копию документа,подтверждающего сей факт.
Площадь квартиры,указанная в договорах, являетсяориентировочной, и может отличаться отфактической площади, измеренной послезавершения строительства. Поэтому неудивляйтесь, что управитель ФФС потребуетот Вас доплаты за «лишние» квадратныеметры. Часто договоры об участии в ФФСсодержат нормы о том, что доплата заразницу в площади осуществляется вгривне, но с привязкой к курсу долларана день совершения платежа. Помните,что стороны договора — равны, поэтомуизучайте его условия перед подписаниеми нивелируйте (или хотя бы минимизируйте)риск превращения его в кабальный дляВас, требуя «закрепления» стоимостиквадратного метра на определенномуровне.
После проведениярасчетов с ФФС доверитель меняетсвидетельство об участии в фонде насправку установленного образца. Этотдокумент является архиважным для Вас,так как данная справка — правовоеоснование для регистрации за Вами правасобственности на квартиру. В этойсправке указываются данные о доверителе,ФФС, уплаченной сумме, жилом доме,выбранной квартире.
Полученную отуправителя справку доверитель передаетзастройщику, с которым также подписываетакт приема-передачи объекта инвестирования.В случае, если Вы имеете претензииотносительно качества строительныхработ, Вы должны сообщить о них застройщику,который обязан бесплатно устранитьнедостатки в течение 15 дней со дняполучения претензии.
Крометого, застройщик обязан передатьВам паспорта, сертификаты, гарантийныеталоны на оборудование, установленноев квартире (счетчики,сантехнические устройства и т.д.).
Регистрацияправа собственности объекта инвестированияза конкретным доверителем (инвестором)осуществляется застройщиком засобственный счет! Поэтому требуйтеисключения из договора условий об оплате«услуг» по регистрации права собственностина квартиру.
При этом,«бесплатность» регистрации правасобственности распространяется толькона квартиры, и не распространяется наофисные и иные нежилые помещения в доме.
Если до полученияквартиры в собственность, Вы решите ее«продать» (а точнее — уступить правотребование по договору другому лицу)или отказаться от дальнейшего участияв ФФС, Вы должны быть готовы заплатитьуправителю до 5% от ее стоимости, а вслучае замены объекта инвестированияна другой — до 1% (точные цифры указываютсялибо в договоре, либо в Правилах ФФС).
Пожалуй, этоминимум информации, актуальной для тех,кто решит приобретать жилье через фондфинансирования строительства. Успешныхи безопасных инвестиций, справедливыхусловий договоров и добросовестныхконтрагентов!