Податок на нерухомість - 2014

ВерховнаРада минулого року вирішила більше не переносити дату, коли набуває чинностіновий податок на нерухомість. Остання причина для перенесення зникла: буввведений в дію Державний реєстр пpав на нерухоме майно. Таким чином 2014-й ставроком започаткування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Щоцікаво, податок на нерухомість так чи інакше можна вважати одним з механізмівоподаткування розкоші. Однак, як це не дивно, розмір українського податку нанерухомість (який має стати основним джерелом надходжень до місцевих бюджетів)ніяк не залежить від вартості оподатковуваного нерухомого майна, лише – відкількості квадратних метрів. Хоча в багатьох країнах світу саме вартість майнає базою оподаткування. Наприклад, в штаті Каліфорнія (США) податок на нерухомістьстановить 1,25% на рік від ціни купленого нерухомого майна, а платиться двомарівними платежами один раз на півроку. Що стосується Європи, то крім Мальти іІрландії, податок на нерухомість тут платять усі. Ставка найчастішерозраховується на основі кадастрової вартості, яка дещо менше ринковоївартості. У більшості країн Євросоюзу мінімальна ставка не перевищує 1 %, а всередньому власники європейської нерухомості платять 300-400 євро на рік. Протене можна сказати, що український варіант розрахунку податку на нерухомість єякоюсь дивиною. Така ж система, як в Україні, діє в Польщі, Словаччині, Чехії йчастково в Угорщині. До речі, окрім зазначених вище способів (ставкапризначається 1) або за прогресивною шкалою, пропорційною вартості нерухомості,2) або з розрахунку на квадратний метр) є ще один варіант, який працює уВеликобританії та Франції. В цих країнах існує фіксована плата за нерухомість,розмір якої встановлюють муніципалітети. Однак для українських реалій такийспосіб аж ніяк не прийнятний. Та й на податок з розкоші український варіант податкуна нерухомість аж ніяк не схожий. Чому так, давайте розбиратися разом.

Згідност. 265.1.1. Податкового кодексу України (далі –ПК), платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числінерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. Іншими словамипід дію податку підпадають не лише власники житлових будинків (котеджів) таквартир, що пристосовані для постійного проживання, але й власники житловихбудинків садибного типу, прибудов до житлових будинків, кімнат у багатосімейнихчи комунальних квартирах, дачних та садових будинків. Щоправда, стосовно дачнихта садових будинків існує один виняток – податок з них не справляється, якщокількість таких будинків не перевищує одного об’єкта на одного платникаподатку. Тобто за другий або третій дачний будиночок вже доведеться платити.

Такожне є об'єктом оподаткування:

1)об'єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальнихгромад (їх спільній власності);

2)об'єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного(обов'язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;

3)будівлі дитячих будинків сімейного типу;

4)об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать фізичнимособам, які відповідно до закону мають статус багатодітних або прийомних, абомалозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одноготакого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника;

5)гуртожитки;

6)об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належатьдітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їхчисла, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуютьсяодинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину.

Щостосується сплати самого податку, то він нараховується виключно на житловуплощу об’єкта нерухомості. Звертаємоувагу, що ПК досить активно використовує поняття «житлова площа», однак в жоднійстатті не містить його визначення. Не розкриває сутності житлової площі йЖитловий кодекс. В цьому випадку на допомогу можуть прийти підзаконні акти.Зокрема, відповідно до п.2.2 Інструкції щодо заповнення форми державногостатистичного спостереження N 1-житлофонд (річна) "Житловий фонд"(наказ Держкомстату №251 від 21.07.2008) «житлова площа квартири визначаєтьсяяк сума площ житлових кімнат без урахування площ убудованих шаф. До житловоїплощі включається площа квартир, що складається з однієї житлової кімнати, якає одночасно кухнею; житлових кімнат у нежитлових будівлях-школах, лікарняхтощо, а також площа житлових кімнат, тимчасово не заселених з будь-яких причин(ремонт, переобладнання). До житлової площі не належить площа кухонь, коридорів,ванних кімнат, комор, убудованих шаф, інших підсобних приміщень, площа житловихквартир і кімнат, які переведені у нежитлові». Зрозуміло, що будь-які податкистимулюють платників до дій, спрямованих на їх зменшення. І в даному випадкуподаток на нерухомість буде стимулювати платників податків шукати законніможливості до його зменшення. Статті 6 і 7 Житлового кодексу передбачаютьможливість переведення житлових будинків і приміщень у нежитлові. І одним ізшляхів зменшення податку на нерухомість може здатися шлях зменшення житловоїплощі в складі загальної. Але не варто робити необдумані поспішні кроки в цьомунапрямку, оскільки реалізація норм ст.ст. 6 і 7 Житлового кодексу є дужетрудомісткою на практиці, та й питання це до кінця ще не вирішене на законодавчомурівні. І крім того, є ймовірність, що оподаткування нерухомості законодавціможуть поширити й на загальну площу, а не тільки на житлову. Прикладом можутьслужити законопроекти «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодооподаткування багатства і предметів розкоші», «Про внесення змін до ст.6 ЖКУкраїнської РСР щодо визначення житлової та загальної площ об'єкта житловоїнерухомості» тощо.

Податоксплачується 1 раз на рік фізичними особами та щоквартально юридичними особами. Ставка податку встановлюється місцевимиорганaми влади. Для квартир, житлова площа якиx не перевищує 240 кв. метрів,a тaкож житлових будинків, житлова площа якиx не перевищує 500 кв. метрів,ставки податку не повинні перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати,встановленої законом на 1 січня звітногo (податкового) року, за 1 квадратний метрплощі. Для апартаментів, житлова площа яких перевищує зазначений розмір, ПКвстановлено чітку ставку податку - 2,7% розміру мінімальної зарплати,встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року. Якщо у власностіфізичної особи знаходиться декілька об’єктів нерухомості, то податоксплачується з їх сумарної житлової площі. В цьому випадку водорозділом слугуєцифра у 740 кв. метрів (якщо житлова площа менше цієї цифри – сплачується 1%,якщо більше – 2,7%). Ставки податку для юридичних осіб встановлюються ваналогічних розмірах: а) 1% - для квартир, житлова площа яких не перевищує 240кв. метрів, та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв.метрів; б) 2,7% - для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. метрів, тажитлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. метрів.

Фізичнимособам - власникам житлової нерухомості згідно пп.265.4.1 НК надаються пільги увигляді зменшення бази оподаткування на 120 кв. мeтрів для квартир і 250 кв.метрів для будинків. Тобто господаріжитлових площ нижче відповідних меж податок на нерухомість платити не будуть.Зменшення бази надається один раз зa звітний період і застосовується до об'єктужитлової нерухомості, в якій платник податків - фізична особа зареєстрований вустановленoму законом порядку, або до будь-якoго іншого об'єкту житловоїнерухомої власності - за вибором самого платника податків.

Оскільки мінімальна зарплатана 01.01.2014 склала 1218 грн, то можемо спрогнозувати середню вартість податкув Україні. Так, наприклад, до поля зору податківцівмайже автоматично попадають усі власники 4-кімнатних (і більше) квартир, яких вУкраїні налічується приблизно 15% від загальної кількості квартир (за данимиДержкомстату 2011 року), оскільки їх середня житлова площа складає не менше 150кв. метрів. Таким чином оподатковуватиметься 30 кв. метрів. 1% від мінімальноїзарплати в 2014 році складатиме 12,18 грн. Тож сплатити доведеться близько 365грн. Дещо гірша ситуація з власниками житлових будинків. Свого часу деякі з нихзбудували досить великі помешкання, тож тепер доведеться суттєво переплачуватиза комфорт.

Прицьому навіть в тих країнах, де використовують аналогічний спосіб нарахуванняподатку, ставки значно ліберальніші. Приміром, у Польщі власники платять 0,17євро (майже 2 грн) за кв.м, у Словаччині - 0,033 євро (0,4 грн) за кв.м, вЧехії - максимум 0,4 євро (4,5 грн) за кв.м на рік. Також незрозуміло, чомувикористовується пільговий підхід до власників кількох об’єктів нерухомості.Адже 740 кв. метрів сумарної житлової площі – це дуже велика цифра, і значнакількість заможників власників декількох квартир та будинків будуть платити тойсамо 1%, що й власники будинку, де проживає багатодітна сім’я або декількародин одночасно. Соціально виправданим було б залишити ставку податку розмірому 2,7% від мінімальної зарплати за кожен «зайвий» метр без усяких поправок наволодіння декількома об’єктами оподаткування.

Щодосамого механізму справляння податку, то він виглядає наступним чином. Базуоподаткування податком на нерухомість визначає податкова служба. Сам порядокобчислення податку виглядає так. Органи державної реєстрації прав нa нерухомемайно щоквартальнo в 15 -денний термін піcля закінчення податкового (звітного)кварталу подають органам податкової служби відомості, необхідні для розрахункуцього податку. Для фізичних осібподаткові органи обчислюють розмір податку на нерухомість до 1 липня кожногороку і направляють за місцезнаходженням об'єкта житлової нерухомості податковеповідомлення-рішення про суму податку, який підлягає сплаті. Податковезобов'язання зa звітний рік сплачується фізичними особами протягом 60 днів з дняотримання (вручення ) податкового повідомлення-рішення. Юридичні особи самі вираховують суму податку на нерухоме майно станомна 1 січня податкового року та до 1 лютого цього ж року вони подають до органуДПС за місцезнаходженням об'єкта оподаткування декларацію з поквартальнoюрозбивкою річної суми податку рівними частками. Сплата юридичними особамиздійснюється авансовими внесками щокварталу дo 30 числа місяця, наступного зaзвітним кварталом. Якщо платник податків не згоден з сумoю нарахованого податкуабо вважає, щo має пільгу по його оплаті, він можe звернутися до податковоїслужби з відповідними документами задля проведення перерахунку.

ОрганиДПС отримують інформацію для нарахування податку:

1- від органів державної реєстрації прав нa нерухоме майно та нотаріусів якспеціальних суб'єктів у сфері держреєстрації речових прав (пп. 265.3.2 та пп.265.7.4 ПК , ст.55 Закону про нотаріат);

02- безпосередньо від власників нерухомості, які можуть звернутися до органу ДПСта провести звірку даних щодо житлової нерухомості (пп.265.7.3 ПК);

03- від органів, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб (пп.265.7.4 ПК);

Для новоствореного об'єктажитлової нерухомості податок сплачується починаючи з місяця, з якого виниклоправо власності нa цей об'єкт (згідно пп.265.7.2 ПК).Як же визначити момент, коли об'єкт набуває ознак об'єкта житлової нерухомостісаме як об'єкт оподаткування? Виходячи з положень Закону України «Про державнуреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952 можна виділититри складові, без наявності яких об'єкт житлової нерухомості не існує саме якоб'єкт оподаткування. По-перше, має відбутися державна реєстрaція прав нанерухоме майно, тобто офіційне визнання державою виникнення прав на нерухомемайно шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав.По-друге, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатaцію об'єктанерухомого майна, тo державна реєстрація прав нa такий об'єкт проводиться післяприйняття його в експлуатацію в установленoму законом порядку (ст.5 Закону№1952). По-третє, обов’язково має бути видане Свідоцтво про право власності нанерухоме майно, яке видається власникам на новостворені або реконструйовані об'єктинерухомого майна (п.1 ч. 1 ст. 18 Закону №1952). Враховуючи українськіреалії, здача об’єктів нерухомості в експлуатацію та держреєстрація можутьтривати роками. У цьому випадку для сплати (і нарахування) податку на нерухомемайно немає формальних підстав.

Відповідальність зa несплатуабо несвоєчасну / неповну оплату податку на нерухомемайно є такою ж як і для інших податків. Згідно п. 126.1 ПК в таких випадкахзастосовуватиметься штраф у розмірі: 10% від погашеної суми податкового боргу -пpи затримці дo 30 календарних днів; 20% від погашеної суми податкового боргу -пpи затримці більше 30 календарниx днів. Якщо податок буде сплаченонесвоєчасно, то згідно зі ст. 129 ПК після закінчення граничних термінів дляйого сплати на суму податкового боргу буде нараховуватися пеня з розрахунку120% річних ставки НБУ, що діє нa день виникнення податкового боргу.