Чому девелопери ревуть, як ясла повні?

«Українські будинки будуть сучасними, безпечними та енергоефективними». «Відтепер нове житло, яке будуватиметься в Україні, повинно мати власне бомбосховище або доступ до укриття, що розташоване неподалік». «Уже зараз ми плануємо точки зростання та відновлення нашої держави».

Кожен раз, коли чую заяви українських високопосадовців, на мить закриваю очі і вірю, дуже хочу вірити, що ці плани здійсняться. Ця мить швидко минає і я повертаюсь у реальність, в якій майбутнє відбудови країни і житла для мільйонів людей вразливі як ніколи.

Росія атакує цивільні об’єкти у 60 разів частіше, ніж військові. Більше 3,5 млн українців залишилися без житла, а це майже 10% населення! Саму тому необхідність відбудови житла до зимових холодів зрозуміла кожному і держава не чекає  перемоги, а готується вже сьогодні. Проте окрім планів та пошуку фінансування, також є підводні течії, що насторожують.

В Верховній Раді України готується до голосування у другому читанні та в цілому законопроект 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». 

Законопроект визначає хто такі девелопери та замовники, передбачає внесення інформації про об’єкти, які будуються, до державного реєстру прав власності (державна реєстрація спеціального майнового права). Також, законопроєктом визначається формування гарантійної частки об’єкту, як інструмент гарантування добудови такого об’єкта і вводиться вимога розміщення на сайті повної інформації про об’єкт будівництва. Ініціатива чудова, але диявол криється в деталях. 

Слідкуйте за руками або як слова замінюють гарантії

На сьогодні найбільш поширеними механізмами фінансування будівництва є залучення коштів від фізичних та юридичних осіб шляхом: 

- інвестування у будівництво шляхом укладання договору про придбання об'єкта нерухомості через інститути спільного інвестування (ІСІ);

- фінансування будівництва шляхом укладання договорів про участь у фондах фінансування будівництва (ФФБ); 

- укладання договорів купівлі-продажу між забудовником та покупцем.

Ставка оподаткування різна: при інвестуванні через ІСІ – 5%; при фінансуванні через ФФБ – 5%, при укладанні договорів купівлі-продажу - 39,5% (20% ПДВ+18 ПДФО+1,5% військовий збір).

Водночас, фінансові інструменти ІСІ та ФФБ мають спеціальні Закони, їх діяльність регулюється фінансовим регулятором – НКЦПФР. Крім того,  згідно спеціального законодавства, вимоги до статутного капіталу ІСІ – 7 млн грн; управителя ФФБ – 1 млн євро та резервний капітал, який є додатковою гарантією добудови об’єкта. Тобто, у ІСІ та ФФБ ставка податків нижча, проте нагляд, контроль, виконання ліцензійних умов, звітність та багаточисельні фінансові запобіжники і гарантії йдуть пакетом. 

На практиці це виглядає так: коли в «Укрбуду» з’явилися фінансові проблеми, фінансове плече ФФБ нікуди не зникло і об’єкти навіть сьогодні добудовуються. Коли будівництво Войцеховського за прямими договорами зупинилося… на жаль, ми і досі бачимо чимало недобудов. 

Це дійсно справжній Versaci?

Звісно справжній! Ставайте на картонку та міряйте. 

Законопроєкт дає визначення  хто такі девелопери, замовники будівництва та забудовники, проте дієвих механізмів контролю за їх діяльністю законопроект не містить.

Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів може бути накладений штраф за не розкриття визначеної Законом інформації на веб сайті забудовника (девелопера, управителя). За інші порушення з боку забудовника відповідальності законопроектом не передбачено. 

Не знайшла в положеннях  законопроєкту і порядок добудови проблемного об’єкта будівництва у разі банкрутства замовника будівництва або девелопера.  

Свого часу більше року попрацювавши у міжвідомчій робочій групі по питанням незавершених об’єктів житлової нерухомості, можу сказати: м’які вимоги для замовників та девелоперів та відсутність відповідальності, можуть призвести до цілком реальної ситуації «зібрав кошти від інвесторів і зник в невідомому напрямку». 

Люди часто говорять, що депутати не читають закони, які приймають. Мій досвід співпраці з фінансовим комітетом Верховної Ради свідчить про протилежне. Проте ретельне опрацювання цього законопроєкту може дати чітку відповідь на такі закиди. Інакше важко пояснити подібні законодавчі ініціативи, в яких держава бере на себе відповідальність за мільйони постраждалих людей.