Законопроєкт 5091 – погляд учасників ринку
Цей закон покликаний захищати людей, які вкладатимуть гроші в будівництво первинної нерухомості. Відтепер в Україні реєструватимуть кожну квартиру в спеціальному реєстрі, до якого забудовник зможе вносити дані лише тоді, коли має всі необхідні документи для будівництва. Крім цього, документом передбачено унеможливлення подвійного продажу квартир та публічність інформації щодо будівництва.
Проте що головне для нас, управителів фондів фінансування будівництва (ФФБ) у цьому законопроекті 5091?
Управителі ФФБ залучають інвестиції у будівництво, контролюючи хід будівництва та, відповідно до законодавства, мають за мету – отримання довірителями ФФБ (передачу інвесторам) побудованого житла у власність. Саме тому для нас головним є те, щоб договір про участь у ФФБ не розглядався як різновид договору купівлі-продажу майбутньої нерухомості. Управителі ФФБ не ріелтори, не посередники купівлі-продажу нерухомого майна, яке будується. Адже управитель є фінансовою установою, яка має право надавати виключно фінансову послугу, а саме ‒ здійснювати управління майном для фінансування будівництва. Купівля-продаж нерухомості фінансового послугою вважатися не може. Також не можна ототожнювати управителя з девелопером будівництва, адже останній не є фінансовою установою.
На управителів ФФБ та забудовників, які з ними співпрацюють, є можливим поширити лише певні статті законопроекту «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а саме статті 2 та 9.
У цих статтях йдеться про обов’язкову реєстрацію забудовником майбутніх об’єктів нерухомості в Державному реєстрі як умову для їх наступного відчуження. Всі інші аспекти роботи управителів ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Суть запропонованого підходу полягає в такому: забудовник реєструє об’єкт, який буде споруджений, у Державному реєстрі речових прав. В разі обрання забудовником такого інструменту фінансування будівництва як ФФБ, забудовник передає управителю ФФБ право розпорядження майбутніми квартирами (реєструє за управителем право довірчої власності на такі квартири). Після цього управитель ФФБ укладає договори з довірителями про участь у ФФБ згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» та, в разі часткової оплати довірителем, обтяжує речові права на користь інвестора, а в разі повної сплати – реєструє за інвестором спеціальне майнове право на майбутню квартиру. При цьому особливості укладення та розірвання договорів про участь у ФФБ повинні регулюватися спеціальним Законом «Про фінансово-кредитні механізми», а не законопроєктом «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Запропонований вище підхід хоча й є певною мірою компромісним, але теж має свої недоліки. Так, законопроектом № 5091 пропонується передбачити, щоб управитель здійснював обтяження речових прав забудовника на користь інвестора за кожним об’єктом інвестування (квартирою), який реалізується в розстрочку. Ми розуміємо, що це унеможливить подвійні продажі нерухомості на первинному ринку (адже навіть якщо інвестор сплатив лише часткову вартість квартири, то в Державному реєстрів речових прав все рівно з’явиться запис про те, що права на майбутню квартиру обтяжені на користь конкретного інвестора). Але з іншого боку, інвестору буде неможливо отримати іпотечний кредит в банку через те, що банк вимагатиме обтяження прав на майбутню квартиру на свою користь.
Вважаємо, що замість реєстрації обтяжень на користь довірителів доцільно запровадити спеціальну базу даних ‒ Єдиний реєстр довірителів. Такий реєстр є кращою альтернативою обтяженню речових прав на користь довірителів, адже його запровадження унеможливить подвійні продажі майбутніх квартир, але при цьому не перешкоджатиме розвитку іпотечного кредитування.
Саме тому, вважаємо, що положення законопроекту 5091 щодо обтяження речових прав забудовника на користь інвестора можливо не застосовувати до ФФБ у разі запровадження Єдиного реєстру довірителів. Однак його запровадження потребуватиме або суттєвого доопрацювання законопроекту 5091 або ж розроблення окремого законопроекту з цього питання.
І декілька тез чому вимоги щодо гарантійної частки не варто поширювати на забудовників, які працюють з ФФБ. Законопроєкт передбачає створення гарантійної частки, яка не може відчужуватися до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Але ж згідно із Законом «Про фінансово-кредитні механізми» управитель ФФБ зобов’язаний формувати оперативний резерв (на сьогодні його розмір складає не менше 5% від суми залучених коштів). Цей резерв перераховується забудовнику лише після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Отже, кошти оперативного резерву, в тому числі, покликані гарантувати добудову забудовником об’єкта будівництва, що відповідає за змістом підходам щодо визначення розміру гарантійної частки.
