Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна

Будівельний бізнес має безліч правових схем реалізації площ, що будуються в багатоквартирних житлових будинках. Кожна з них має свої переваги та недоліки.  Сьогодні ми розглянемо договір купівлі-продажу майнових прав кінцевому покупцю. Для безпечної купівлі майнових прав в новобудові, покупець повинен розуміти алгоритм своїх дій та законодавчі особливості договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна (далі по тексту - Договір), який після введення об’єкту будівництва  (багатоквартирного житлового будинку) в експлуатацію дозволять покупцю по факту виконання усіх умов Договору здійснити Державну реєстрацію прав власності та стати власником омріяних квадратних метрів. 

В інтернет-спільноті є безліч міркувань відносно законності існування такого інструменту реалізації, як «купівля-продаж майнових прав». Проаналізувавши досвід нашої компанії та інших забудовників можна дійти логічно-вірного висновку, що даний інструмент працює в рамках законодавчого поля України, пройшов пильну перевірку не лише органами податкової служби, а й часом і знайшов  свою нішу на ринку. 

Правове регулювання та легітимність.

Початок розвитку даному інструменту реалізації майнових прав дав лист Мінюсту від 22.06.2007 р. N 19-50-2309, в якому роз’яснено, що «…квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього… інвестор не може відчужувати квартиру як об'єкт нерухомості до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію та реєстрації за собою права власності на зазначену квартиру. У зазначеному випадку інвестор може відчужувати свої майнові права на квартиру». 

Звертаємо вашу увагу на те, що даний вид Договорів прямо не передбачений ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», але в той же час і не заборонений законом та є різновидом майна згідно ст.190 ЦКУ, на відносини які виникають за даними правовідносинами  розповсюджується Глава 54 Цивільного кодексу України. Стаття 177 ЦКУ визначає одним із видів об’єктів цивільного права  - «майнові права». Можливість бути «майновим правам» предметом Договору передбачено ст. 656 ЦКУ. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає, що майнові права це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності, а також інші специфічні права та права вимоги. 

Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «майно» в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття «правомірні очікування» тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. («Пайн Велі  Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії). 

Судова практика також визнала такий Договір, як «Правоможність отримати право власності в майбутньому». Верховний суд вказав, що майнове право – це обмежене речове право, яке засвідчує правомочність отримати право власності  на нерухоме майно в майбутньому і є складовою частиною майна, як об’єкта цивільних прав. 

І на останок щодо підтвердження факту легітимності виникнення прав на майнові права маю зазначити, що затверджений постановою КМУ Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в останній редакції на момент написання матеріалу) ст. 78 встановлює, що: «Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо)… У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав». 

Наявність прав забудовника для продажу майнових прав.

Як що прочитавши викладене вище ви вирішили укласти Договір, то рекомендуємо вам звернути увагу на:

- наявність  дозволу на будівництво, оскільки наявність такого дозволу є остаточним етапом, який передбачає, що забудовник має відведену під будівництво земельну ділянку (рішення ради  відповідного рівня на місцях про відведення земельної ділянки, наявність належним чином оформленого договору оренди, права власності із закріпленням меж земельної ділянки, розробленої та погодженої проектно-кошторисної документацію і т.д);

- наявність у продавця прав розпорядження майновими правами;

- репутацію забудовника та генерального підрядника (в ЄДР, ЄДРСР, на спеціалізованих форумах);

- наявність введених в експлуатацію об’єктів будівництва. 

Зробивши перевірку оборотоздатності майнових прав та законності забудови вам, як покупцю необхідно перейти до ознайомлення з предметом Договору та іншими істотними умовами. 

Договір купівлі-продажу майнових прав та його особливості.

І так відповідно до ст. 656 ЦК України предметом Договору можуть бути майнові права. Таким чином за предметом Договору покупець отримує у власність після підписання акту приймання-передачі не індивідуально визначене майно, а виключно майнові права на майно яке виникне в майбутньому.

Форма Договору.

Діюче законодавство не відносить даний вид Договорів до договорів, які потребують обов’язкової нотаріальної форми.  Договір укладається в постій письмовій формі за підписом сторін Договору. В окремих випадках виключно за домовленістю сторін закон дозволяє провести нотаріальне посвідчення таких Договорів.

Предмет Договору.

Предмет Договору має містити опис та зміст майнових прав, містити технічних опис з визначенням будівельної адреси об’єкта, будівельний номер квартири, поверх, розмір проектної загальної та житлової площі, кількість кімнат, план у вигляді графічного зображення квартири.

Також повинно бути чітко регламентовано права та зобов’язання сторін в частині виконання умов Договору, зобов’язання продавця після введення об’єкту будівництва в експлуатацію передати за актом приймання-передачі майнові права покупцю, а покупця прийняти їх та здійснити державну реєстрацію. І пам’ятайте, що майнове право є неподільним до моменту його реєстрації відповідно до законодавства України.

Ціна Договору має бути прописана в Договорі. Необхідно також звертати увагу на фіксацію ціни за вже сплачені квадратні метри. На початку будівництва та на етапі його завершення трапляються випадки коли проектна площа вашої квартири збільшується або зменшується. В такому випадку щоб не потрапити в халепу уточніть у продавця ціну за якою відбудеться доплата чи повернення вам коштів. Якщо ви укладаєте договір з розтермінуванням платежу по просіть продавця пояснити вам порядок розрахунку поточного платежу.

У випадку, якщо ви допусти прострочення платежу і продавець нарахував вам штрафні санкції, запам’ятайте, що сплата штрафних санкцій по Договору на відміну від ціни майнових прав сплачується без ПДВ (20%).

Строки Договору.

Договір має містити строки сплати вартості майнових прав, строки введення будинку в експлуатацію, строки приймання майнових прав та передачі об’єкту будівництва під заселення та термін виконання покупцем зобов’язань з реєстрації прав власності. Строк дії Договору в цілому та строк позовної давності.

Відступлення прав.

Договір має містити умови відступлення прав, порядок передачі документів від покупця до нового покупця та порядок надання згоди продавця на проведення таких дій. Розмір утримань при укладання договору відступлення на користь продавця.

Гарантійні зобов’язання та дострокове розірвання.

Договір повинен передбачати зауваження відносно: придбання майнових прав особами, які перебувають у шлюбі; дієздатності та правоздатності сторін; розуміння сторонами усіх умов договору та наслідків його невиконання.

Продавець може передбачити умови одностороннього розірвання Договору, якщо ці умови не можливо скоригувати, то варто їх запам’ятати, особливо в частині повернення сплачених вами коштів  після розірвання Договору.

Для уникнення непорозумінь з продавцем потрібно моментально виходити на зв'язок з відповідальними особами і намагатись спільними діями вирішувати питання, а не переховуватись. Оскільки страх породжує проблеми, а не основою їх вирішення. Забудовник кінцевою метою ставить передачу майнових прав покупцю, а не розірвання Договору.

Кажуть, що до мінусів такого Договору можна віднести перепродажу квартир; ризик не введення об’єкту будівництва в експлуатацію, відсутність контролю над замовником та генпідрядником, можливість не цільового використання коштів. Але особисто я з ним погодитись не можу. Такі мінуси, якщо бути відвертими, існують на сьогодні при усіх схемах реалізації в будівництві. Ті хто кажуть, що інші механізми позбавлені таких ризиків, просто не мають практичного досвіду в цих питаннях. 

Рівень шахраїв, їх зв’язки з реєстраторами  (з яким зараз безпощадно намагається боротись Мінюст) та прогалини законодавства дозволяють позбавити будь-яку особу прав на  майно. Тільки ваша пильність і співпраця з надійним забудовником дозволить вам уникнути негативних наслідків. 

А для тих хто полюбляє укладати договори відступлення рекомендуємо не підписувати їх поза офісом забудовників (навіть у нотаріус, оскільки сам Договір укладається виключно у простій письмовій формі). Продавець у більшості випадків таку згоду надає виключно шляхом укладання 3-х стороннього договору відступлення. 

До переваг Договору можна віднести: простоту його укладання; відсутність винагороди для третіх осіб та внесення додаткових внесків, відсутність нотаріальних витрат. А також той факт, що у випадку відчуженням майнових прав за Договором купівлі-продажу майнових прав збір на обов’язкове пенсійне страхування не сплачується. 

Отже  ми з вами дійшли висновку, що Договір не містить правових проблем по його суті, а  більш всього стосується соціальних, політичних та економічних інвестиційних ризиків пов’язаних  безпосередньо з особою забудовника та генерального підрядника та державних гарантій у будівельній сфері. 

Укладаючи Договір використовуйте наші поради, а у випадку сумніву зверніться за аналізом Договору до правника (хоча забудовники і не вносять правки до своїх договорів), який надасть вам консультацію на що звернути увагу.

Як то кажуть обізнаність – наш найкращій захисник.

Даний матеріал написаний з інформаційною метою і не може бути використаний, як доказ в судових справах.