Непрерывная строительная революция

В нашей стране реформирование становится модным. Каждая новая власть считает своим долгом отметиться глобальной реформой. Не успели вступить в законную силу положения закона № 509-VI, который изложил в новой редакции Закон Украины «О планировании и застройке территорий» (напомню отдельные положения этого закона вступили в силу 15 октября 2009 года, а переходный период для сохранения в силе старых разрешительных документов составлял два года с момента вступления в силу закона), как принимается новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности» с подобным поэтапным вступлением в силу и переходным сроком для разрешительных документов.

До 2000 года регулирование всего процесса строительства осуществлялось по сути одним законодательным актом – Законом Украины «Об основах градостроения» от 16 ноября 1992 года. Этот закон не менялся ни разу с 1992 года по 2001 год, состоял из 28 статей, которые умещались на 10 страницах 12 шрифтом. По сути, закон содержал лишь общие положения относительно градостроительной деятельности. Основная нормотворческая деятельность осуществлялась исполкомами местных советов и инспекциями архитектурно-строительного контроля.

Указанные инспекции архитектурно-строительного контроля вооружившись советскими строительными стандартами и нормами Закона Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения» (объем которого во всех редакциях никогда не составлял более 5 статей) и осуществляли полный контроль за строительной деятельностью в стране.

После 1999 года строительная отрасль становится одной из самых прибыльных. Если в 1998 году стоимость 1 кв. метра в строящихся домах, не превышала 200 дол. США за 1 кв. метр, то уже в 2000 году она перевалила за отметку в 300 дол. США за 1 кв. метр, а в 2003 году на некоторых строительных объектах стоимость 1 кв. метра превышала 700 дол. США за 1 кв. метр.

В ответ на начавшееся развитие строительной отрасли государство отреагировало ужесточением требований к процессу строительства. В 1999 году принят Закон Украины «Об архитектурной деятельности», в 2000 году Закон Украины «О планировании и застройке территорий». Появились порядки выдачи архитектурно-планировочного задания и технических условий (1999г.), разрешения на строительные работы (2000г.), ввода в эксплуатацию объектов строительства (2004г.) и многие другие.

Что самое интересное, увеличение активности в сфере нормативных реформ было прямо увязано с ростом цен на объекты строительства. Резкий скачок цен на недвижимость в 2006-2008 годах повлек за собой такой же резкий скачок реформ. Если упомянутый Закон Украины «О планировании и застройке территорий» в 2000-2006 годах не менялся ни разу, то с 12.09.2006г. по 16.09.2008г. в него было внесено 5 изменений, причем последнее из упомянутых изменений от 16.09.2008г., внесенное Законом Украины № 509-VI было воистину революционным, так как предусматривало системное изменение строительной деятельности.

При в целом позитивной для застройщиков направленности Закона № 509-VI, нельзя не отметить присущий ему как и любой реформе негатив, заключающейся в значительном времени, которое необходимо на притирку всех деталей нового механизма, прием необходимого количества подзаконных нормативных актов, и что самое главное время на формирование практики с учетом нововведений.

К сожалению, начатая Законом № 509-VI строительная реформа такого времени на адаптацию не получила. Реакцией на кризис на рынке строительства стала просто стахановская деятельность парламента и правительства в сфере нормотворчества. В 2008-2010 годах в Закон  «О планировании и застройке территорий» было внесено 10 (!) изменений, принято сразу два специальных антикризисных закона (639-VI и 800-VI), в которые в свою очередь было внесено еще 14 изменений. А ведь сколько законопроектов сфере строительства не дошли до принятия! Чего стоит только проект Градостроительного кодекса (№ 6400), принятый, кстати, в первом чтении летом 2010 года и, возможно, готовящий для нас новую революцию.

Все перемешалось. Прежние архитектурно-планировочные задания накладываются на градостроительные условия и ограничения застройки, акты государственных приемных комиссий на акты готовности, свидетельства и сертификаты соответствия, ордера на нарушения благоустройства – на разрешения на подготовительные работы. С вступлением в силу нового Закона «О градостроительной деятельности» опять появляются новые виды разрешительных документов: декларация о начале строительных работ и декларация готовности объекта к эксплуатации.

На состоявшейся в отеле Хаятт 21 октября 2010 года презентации новой строительной реформы заместитель министра регионального развития и строительства Украины указывал о позитивных результатах от реформы в виде сокращения числа необходимых для строительства разрешений с 93 до 23, потом эти цифры неоднократно были растиражированы в СМИ. Я не знаю, как считались эти разрешения. Закон «О планировании и застройке территорий» никакого перечня необходимых для строительства разрешений не содержал. Почему вдруг решили, что их было 93, а не 80 или 100? Как посчитали, что теперь разрешений стало именно 23? Мне все это очень напоминает увеличение качества обслуживания покупателей на 50%  в советские времена.

Я ни в коем случае не хочу идеализировать существовавшую ранее систему регулирования, которая была унаследована из системы плановой экономики времен СССР, и явно не подходила для новой экономической ситуации. Безусловно реформирование в строительстве назревало давно и было объективно необходимым. Но на мой сугубо субъективный взгляд, реформы должны делиться не на правильные и неправильные, а на завершенные инезавершенные. К сожалению, у нас вторых значительно больше. По большому счету, не так уж и важно как называется тот или иной документ, и каким органом выдается. Намного, как мне кажется, важней, чтобы любому прорабу была понятна процедура от первого до последнего документа, чтобы его понимание совпадало с пониманием инспектора ГАСК, и чтобы эта понятная процедура не менялась несколько лет.

Строительство является очень специфической отраслью. Во-первых капиталоемкой, во-вторых долгосрочной. Срок реализации крупного строительного проекта, начиная с землеотвода до оформления права собственности не может составлять менее 4-5 лет. С учетом кризиса эти сроки еще увеличились.

За указанный выше срок система регулирования градостроения в нашей стране менялась трижды. То есть землеотвод и разработка проектов строительства осуществлялась на большинстве объектов при одной системе, строительные работы осуществлялись при второй, а вводиться в эксплуатацию объекты будут при третьей.

Что самое интересное, при постоянной необходимости менять разрешительную и проектную документацию наши застройщики умудряются еще что-то и строить, за что им искренний низкий поклон.