Сервітут є, а право проїзду відсутнє. Як таке може бути?

Нещодавно зіштовхнувся з ситуацією різночитання українських законів та розуміння права користування чужим майном. Власне, мова йде про право проїзду по наявному шляху через встановлений сервітут. Про право користування чужим майном писали неодноразово, однак ніде не бачив чітко встановлених юридичних меж: де моє, а де чуже.

Опис ситуації

Між двома сусідніми земельними ділянками, які межують між собою, було укладено договір про встановлення земельного сервітуту, відповідно до якого власник земельної ділянки «А» погоджується на встановлення земельного безоплатного сервітуту постійної дії власнику земельної ділянки «Б» на право проїзду по земельній ділянці «А», визначеної площі та місця розташування. Через деякий час, власником земельної ділянки «А» стала інша особа. Новий власник відмежував свою частину земельної ділянки огорожею відповідно до земельно-кадастрового плану земельної ділянки та вказаним земельним сервітутом.

Третя особа – Власник земельної ділянки «В», яка межує із земельною ділянкою «А» звернувся до нового власника ділянки «А» з метою налагодження добросусідських стосунків та визначити право користування частиною земельної ділянки «А», по якій встановлено сервітут та виділено наявних шлях (далі – дорога). Проте, власник земельної ділянки «А» відмовив у надані права проїзду по виділеній під сервітут земельній ділянці, мотивуючи це тим, що попередній власник надавав свою згоду на право проїзду конкретно визначеній особі, а саме власнику земельної ділянки «Б». Слід зауважити, що земельна ділянка «Б» має вихід до основної дороги незалежно від встановлення сервітут між сусідніми земельними ділянками.

Теорія

Відповідно до ст. 401 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Відповідно до ч.1 ст. 98 Земельного кодексу України (далі – ЗК України), право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особина обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

З цих визначень випливає, що право користування земельної ділянки може бути лише через встановлення сервітуту, а також таке право може бути особистим та публічним.

Особистий сервітут надається для забезпечення інтересів окремих осіб. Наприклад, право доступу до криниці, яка розміщена на території сусідньої ділянки, доступу до віддаленої кімнати у багатокімнатній квартирі тощо. Публічний сервітут встановлюється для забезпечення суспільних інтересів. Це може бути право прокладання через чужу земельну ділянку комунікацій, право проїзду по наявному шляху. В таких випадках, під такі цілі виділяється конкретна визначена частина ділянки, якою зможуть користуватися треті особи.

Відрізняються ці види сервітутів ще й тим, що особистий сервітут встановлюється щодо конкретної особи, то земельний сервітут щодо земельної ділянки. У разі зміни власника земельної ділянки, особистий сервітут припиняється, а земельний продовжує діяти на підставі ч. 1 ст. 101 далі – ЗК України.

Варто зазначити, що сервітут не тільки встановлює право користування чужим майном, а й обмежує у користуванні у визначених моментах. Встановлюючи сервітут, необхідно чітко прописати права та обов’язки землекористувача.

Як правило, суб’єктами сервітутних правовідносин є сусідні земельні ділянки. Власне, основна ділянка, по якій проходить сервітут, так і ділянка в інтересах якої встановлюється сервітут. Проте, на підставі ч. 2 ст. 404 ЦК України можна стверджувати, що у випадку, коли задовольнити потреби особи іншим способом неможливо сервітут може бути встановлений і стосовно віддалених ділянок.

Встановлюючи сервітут право власності для власника земельної ділянки, щодо якої встановлюються обмеження, залишається без змін. Обмежується лише користування частини земельної ділянки.

Пленум Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у своїй Постанові від 7 лютого 2014 року № 5 та Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 у Постанові «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» визначили, що вирішуючи спори про встановлення сервітуту, суд має враховувати, що земельний сервітут встановлюється стосовно певного об'єкта і не залежить від власників цих об'єктів, оскільки його дія зберігається в разі переходу права на земельну ділянку, щодо якої його встановлено, до іншої особи (частина перша статті 401 ЦК України, частина перша статті 101 ЗК України), а в разі встановлення особистого сервітуту права закріплюються за певною особою і він припиняється внаслідок її смерті (частина друга статті 401, пункт 6 частини першої статті 406 ЦК).

На мою думку, це означає, що якщо в предметі договору про встановлення земельного сервітуту вказується конкретна земельна ділянка з описом чітких дозволених дій, і такий сервітут зареєстрований у відділі земельних ресурсів, то таке обмеження стосується конкретної частини земельної ділянки незалежно від землекористувача, на користь якого такий договір укладено. Якщо ж у договорі чітко сказано, що сторони підписали договір про встановлення особистого сервітуту без права передачі такого права третім особам, то вважається, що по обмеженій земельній ділянці може пересуватися (право проїзду, прокладення комунікацій тощо) лише особа, на яку виданий такий сервітут. Крім того, ст. 98 ЗК України встановлено, що право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. З цього випливає, що сервітут може належати не лише "власнику або землекористувачу земельної ділянки", як у нашому випадку, а й іншій конкретно визначеній (заінтересованій) особі – третій особі, яка не має відношення до сусідньої земельної ділянки.

Практика

В реальності власник земельної ділянки «В», враховуючи низку аргументів, а саме:

1. • - Договором передбачено встановлення земельного сервітут, а не особистий;
   • - В договорі чітко визначено межі ділянки та право проїзду по ній;
   • - Частина земельної ділянки виділена під проїзд як в натурі, так і документально, що не перешкоджає користування земельної ділянки «А»

знаходиться у патовій ситуації, оскільки власник земельної ділянки «А», ігноруючи наведені вище аргументи, стверджує, що на його ділянці встановлено особистий сервітут з конкретно визначеним суб’єктом, а тому доступ до іншої сусідньої ділянки, яка напряму прилягає до виділеної сервітутом дороги, він надати не може, оскільки це суперечить договору. Безумовно, власник вправі на свій розсуд вирішувати як розпоряджатися своїм майном, проте не бажання йти на зустріч лише ускладнить життя йому та його сусідам, бо питання так чи інакше повинно бути вирішене.

Рішення

В даній ситуації, як вбачається з ряду не визначених аспектів, є декілька варіантів вирішення питання доступу до права проїзду по наявному шляху. По-перше, власнику ділянки, яка дотична до сервітутної ділянки користуватися правом проїзду виходячи з того, що відсутній інший спосіб користування власною земельною ділянкою та враховуючи, що дорога вже встановлена і права власника і сусідніх земельних ділянок ніяк не порушуються. По-друге, на підставі принципів добросусідства, аби врегулювати всі різночитання та тлумачення сервітутних правовідносин, домовитися з власниками обох земельних ділянок, між якими встановлений сервітут, про зміну умов договору про встановлення земельного сервітуту, відповідно до яких, користуватися дорогою зможуть власники усіх сусідніх земельних ділянок. По-третє, встановити сервітут в судовому порядку. На разі, судова практика складається позитивно в питаннях щодо встановлення сервітуту для земельних ділянок, до яких відсутні під’їзні шляхи.