Особливості укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості

У правовій літературі та періодиці неодноразово підіймалася тема попередніх договорів, особливо у сфері купівлі-продажу нерухомості. Було висказано багато думок щодо великого спектру питань: від правової сутності до істотних умов та форми зазначених договорів.

Однак вважаємо за необхідне звернути увагу на наступні аспекти попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості.

Поняття «попередній договір» та правове регулювання.

1. Визначення попереднього договору розкривається у Цивільному (далі – ЦКУ) [1] та Господарському (ГКУ) [2] кодексах України.

 Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:

1) спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;

2) фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

2. Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

Умови попереднього договору

Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

ЦК України прямо не визначає, ані які саме істотні умови основного договору повинні бути встановлені у попередньому договорі, ані їх кількість.

Виходячи з положень абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

- умови про предмет договору;

- умови, визначені законом як істотні;

- умови, що є необхідними для договорів даного виду;

- усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Тому, насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Крім того, логічним буде в попередньому договорі прописати наступні умови:

1. Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.

2. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).

3. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).

4. Умова про відповідальність сторін.

5. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.

6. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

Положення ч. 2 ст. 182 ГКУ на відміну від ч. 1 ст. 635 ЦКУ встановлює обов’язок сторін попереднього договору. Крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з ст. 180 ГКУ є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.

Однак, за правилом ч. 5 ст. 182 ГКУ «відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом». З цим кореспондує положення ч. 2 ст. 182 ГКУ: «До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів». Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог ч. 1 ст. 635 ЦКУ.

Форма попереднього договору.

На цю тему серед юристів триває дискусія: чи достатньо для таких договорів усної або простої письмової форми, чи необхідне нотаріальне посвідчення та державна реєстрація і тому подібне.

Давайте розберемося детальніше.

Формою правочину у цивілістиці визначається спосіб вираження волі його сторін. За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

І, виходячи з того, що кожний договір є правочин, згідно з ст. 205 ЦКУ воля двох або більше сторін на здійснення ними узгодженої дії, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, може виражатися в усній або в письмовій (електронній) формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ).

Відповідно до статей 209 та 210 ЦКУ нотаріальне посвідчення та державна реєстрація правочинів здійснюється у випадках встановлених законом. Нотаріальне посвідчення окрім того може бути здійснено також на вимогу фізичної чи юридичної особи, яка є стороною відповідного правочину.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що «попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі».

Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим.

Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.

Стаття 635 ЦКУ не містить вимог щодо нотаріального посвідчення чи державної реєстрації попередніх договорів, якщо такі вимоги встановлені щодо основного договору.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України «Про нотаріат» [3].

З наведеного вбачається висновок щодо обов’язковості нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі-продажу квартири, будинку, земельної ділянки та іншої нерухомості.

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, постанова колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду 

України від 04 квітня 2007 року, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так в рішенні Верховного Суду України від 06.02.2008 р. зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК).

Подібна позиція Верховного суду міститься й у рішенні від 26.11.2008р., договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. Згідно зі ст. 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Дискусійним залишається питання про необхідність державної реєстрації попереднього договору купівлі-продажу нерухомості.

Як ми бачимо з процитованої вище ч.1 ст. 657 ЦКУ, яка діє на сьогодні в редакції Закону України від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» [4], слова "та державній реєстрації" були з неї виключені,таким чином вимогу щодо держреєстрації договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна було відмінено.

Відповідно попередні договори купівлі-продажу нерухомості не підлягають державній реєстрації, навіть, виходячи з принципу визначеного абз. 4 ч.1 ст. 635 ЦКУ. Окрім того, як зазначають професійні нотаріуси державна реєстрація не є формою договору», тому «попередні договори не підлягають державній реєстрації (на разі – в Державному реєстрі правочинів)» [5].

Література:

1.Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV (зі змінами та доповненнями) /http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page20

2.Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV (зі змінами та доповненнями)/http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15/page11

3.Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII (зі змінами та доповненнями)/http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3425-12

4.Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI/http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1878-17/parao6#o6

5.Асаулюк А. «Попередній договір у нотаріальній практиці» / http://yurradnik.com.ua/stati/d0-bf-d0-be-d0-bf-d0-b5-d1-80-d0-b5-d0-b4-d0-bd-d1-96-d0-b9-d0-b4-d0-be-d0-b3-d0-be-d0-b2-d1-96-d1-80-d1-83-d0-bd-d0-be-d1-82-d0-b0-d1-80-d1-96-d0-b0-d0-bb-d1-8c-d0-bd-d1-96-d0-b9-d0-bf-d1-80/