Сучасний стан правового забезпечення сфери житлового будівництва

Коженмає право на житло. Саме так проголошує ч. 1 ст. 47 Конституції України. УОсновному Законі України також відзначається, що кожен має право на достатнійжиттєвий рівень для себе і своєї сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг,житло (ст. 48). Питанням реалізації цього права, реформування житловогозаконодавства, компетенції державних та інших органів в зазначених сферах булаприсвячена н науково–практична конференція «Аналіз законодавчої бази в сферіжитлового забезпечення та житлового будівництва», проведена Державним фондомсприяння молодіжному житловому будівництву, Інститутом права Міністерстваюстиції України. Які ж проблеми та шляхи їх вирішення вбачаються нагальними?

Відповіднодо Конституції України держава створює умови, за яких кожний громадянин матимезмогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду (ч. 1 ст.47).

Зокрема,створення особливих умов з метою задоволення житлових потреб на теперішній часза офіційними статистичними даними Державної служби статистики Українипотребують 657 тис. сімей та одиноких громадян, які перебували на квартирномуобліку на кінець 2014 року. При цьому протягом 2014 року лише 3 тис. сімей таодиноких громадян змогли отримати житло.

Якнаголошено у Житловому кодексі УРСР, право на житло забезпечується, зокрема,розвитком і охороною державного і громадського житлового фонду, наданням жилоїплощі в міру здійснення програми будівництва благоустроєного житла (ст. 1).

Насьогодні в Україні діє Державна цільова соціально-економічна програмабудівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 роки, затверджена ПостановоюКабінету Міністрів України від 11.11.2009 р. № 1249. Метою цієї Програми єпідвищення рівня забезпечення громадян, що потребують поліпшення житлових умоввідповідно до законодавства, житлом шляхом удосконалення існуючого тазапровадження нового ефективного фінансово-інвестиційного механізму державноїпідтримки будівництва (придбання) доступного житла.

Прицьому доступне житло визначається як збудовані і ті, що будуються за державноїпідтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири (ч. 1 ст. 4 ЗаконуУкраїни «Про запобігання впливу світової фінансової кризи нарозвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р.).

Державнапідтримка будівництва доступного житла полягає у сплаті державою 30 відсотків вартостібудівництва (придбання) доступного житла та/або наданні пільгового іпотечногожитлового кредиту.

Більшдетально це питання врегульовано у Порядку забезпечення громадян доступнимжитлом, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 11.02.2009 р. №140.

Зокрема,державна підтримка надається шляхом:

сплати за рахунок коштів державного та/або місцевогобюджету 30 відсотків вартості нормативної площі доступного житла. При цьомугромадянин вносить на свій поточний рахунок, відкритий в уповноваженому банку,кошти в обсязі 70 відсотків вартості нормативної площі доступного житла;

надання уповноваженими банками або виконавцем (у разі,коли це передбачено законом) пільгового іпотечного житлового кредиту на строкдо 30 років. Відсоткова ставка фінансування за такими кредитами встановлюєтьсяу розмірі не більше облікової ставки Національного банку плюс 2 відсотки (п. 4згаданого Порядку).

Вартозауважити, що для розрахунку обсягу державної підтримки вартість загальноїплощі житла не повинна перевищувати граничної вартості житла, щовизначається згідно з порядком використання коштів, передбачених у державному бюджетіна відповідний рік для надання державної підтримки з метою будівництва(придбання) доступного житла, затвердженим відповідно до законодавства.

Втой же час у разі коли  визначеназабудовником  вартість  1 кв.  метра загальної площі житла перевищуєграничну вартість житла, громадянин, який виявив бажання придбатитаке житло, сплачує різницю вартості за власний рахунок.

Наданий час гранична вартість загальної площі житла, що використовується підчас розрахунку обсягу державної підтримки для будівництва (придбання)доступного житла, визначена у додатку до Порядку використання коштів,передбачених у державному бюджеті для надання державної підтримки длябудівництва (придбання) доступного житла, затвердженому постановою КабінетуМіністрів України від 29.02.2012 р. № 193.

Так,гранична вартість загальної площі житла у м. Києві визначена урозмірі 7990 грн. В той час якреальні ціни є значно вищими. Зокрема, за даними Київського порталу знерухомості станом на 07.03.2016 р. вартість житла порайонам м. Києва є наступною (наводитьсяна мові інтернет-сайту):

  Отже, насправді, державна підтримка виявиться незначною,оскільки різницю між реальною та граничною вартістю квадратного метра житласплачуватиме громадянин, який, звісно, не матиме фінансово-економічноїможливості для здійснення такого роду витрат.

Особливочутливою соціальною групою є молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, якіпотребують державної підтримки у забезпеченні реалізації їх права на житло. Узв’язку з цим та на виконання Закону України «Про сприяння соціальномустановленню та розвитку молоді в Україні» від 05.02.1993 р. постановою КабінетуМіністрів України від 29.05.2001 р. № 584 було прийнято Положенняпро порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям таодиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла(далі – Положення № 584).

Згідноз п. 3 Положення № 584 право на отримання кредиту мають сім'ї та одинокі молодігромадяни, які згідно із законодавством визнані такими, що потребуютьполіпшення житлових умов, а саме:

сім'я в якій чоловік та дружина віком до 35 роківвключно;

неповна сім'я, в якій мати (батько) віком до 35 роківвключно має неповнолітніх дітей (дитину);

одинокі молоді громадяни віком до 35 років включно.

Положенняп. 3 Положення № 584 поширюються і на молодих вчених. Зокрема, у абз. 5 п. 3зазначеного Положення молоді вчені, подружжя, в якому чоловік або дружина ємолодим ученим, та неповні сім'ї, в яких мати або батько є молодим ученим, щопотребують поліпшення житлових умов, мають право на отримання кредиту додосягнення молодими вченими віку 35 років включно.

Втімвказана норма не враховує останніх змін у законодавстві України, які внеслиуточнення у розуміння поняття «молодий вчений». Так, у ст. 1 Закону України«Про наукову і науково-технічну діяльність» від 26.11.2015 р. молодимвченим визнається вчений віком до 35 років, який має вищу освіту не нижчедругого (магістерського) рівня, або вчений віком до 40 років, який має науковийступінь доктора наук або навчається в докторантурі (п. 11).

Такимчином, слід внести відповідні зміни донорми п. 3 Положення № 584, врахувавши випадки віднесення до категоріїмолодих вчених науковців віком 40 років, які мають науковий ступінь докторанаук або навчаються в докторантурі.

Особливуувагу привертає норма п. 6 Положення № 584, згідно з якою кредит надаєтьсямолодим сім’ям та одиноким молодим громадянам лише один раз. Право на отриманнякредиту вважається використаним з моменту отримання позичальником за актомприймання-передачі збудованого (реконструйованого) або придбаного за коштикредиту житла.

Втімнаведене обмеження навряд чи є обґрунтованим щодо випадків, коли йдеться промолодих громадян – внутрішньо переміщених осіб. Адже не виключені випадки, колитакі молоді люди вже раніше отримували пільговий кредит та певний час проживалиу своєму житлі. Втім у зв’язку з початком військових дій та окупацією частинитериторії України, були змушені покинути своє постійне місце проживання тапридбане раніше на умовах кредиту житло.

Представляється, що слід внести зміни до п. 6 Положення №584, передбачивши положення про можливість повторного надання пільгового кредитумолодим громадянам – внутрішньо переміщеним особам.

Аналогічнихзмін також потребує Порядок використання коштів, передбачених у державномубюджеті для надання кредитів на будівництво (придбання) житла длянауково-педагогічних та педагогічних працівників, затверджений ПостановоюКабінету Міністрів України від 14.05.2008 р. № 453.

Доречі, наразі оперативного вирішення потребують житлові проблеми з якимизіткнулися внутрішньо переміщені особи. У зв’язку з цим певні заходи та їхреалізація передбачені у межах Комплексної державної програми щодо підтримки,соціальної адаптації та реінтеграції громадян України, які переселилися зтимчасово окупованої території України та районів проведення антитерористичноїоперації в інші регіони України, на період до 2017 року, затвердженої ПостановоюКабінету Міністрів України від 16.12.2015 р. № 1094.

Зокрема,п. 11 Плану заходів з виконання вказаної Програми передбачає здійснення низкидій, спрямованих на забезпечення права переселених громадян на житло. Середтаких заходів заслуговує схвалення положення щодо створення соціальногожитлового фонду в містах (гуртожитки) для надання в оренду переселенимгромадянам на пільгових умовах (підпункт 4 п. 11). Адже на сьогодні більшістьпереселених громадян не може дозолити собі оренду житла приватної формивласності через досить високу орендну плату. Як результат, переселені громадянимають задовольнятися житлом з непридатними для проживання умовами або жповертатися на тимчасово непідконтрольну територію, де знаходяться їх житло.

Хотілосьби також звернути увагу на деякі аспекти загального характеру. Житлова державнаполітика має бути частиною внутрішньої політики держави, яка враховує зовнішнічинники, в першу чергу економічні. Розвиток будівельної галузі (будівництвожитла, соціальної інфраструктури) повинно враховувати перспективи розвиткуекономіки місцевості, зростання виробничих потужностей, міжнародного розподілупраці. Враховувати потрібно негативний досвід існування монофункціональнихнаселених пунктів, занепад сільських поселень.

Потрібнонівелювати існуючі в нашому суспільстві диспропорції-співвідношення кількостіжитла у власності і житла для здачі в оренду, причому ринок  оренди житла повинен розвиватися за рахунокорганізації бізнесу, нарощування такого житла місцевими громадами. Це позитивновплине на мобільність населення, наблизить Україну до європейських стандартів.Насторогу викликає дисбаланс на ринку будівництва житла-тисячі недобудованихжитлових будинків по країні і десятки тисяч сімей в чергах на отримання житла(на кінець 2014 року в Україні було 16380 недобудованих об ` єктів).

Дляреформування досить масивного житлового законодавства потрібно розробитистратегію, затвердити її, розробити інституційний елемент (законодавство),розробити на базі законодавства план реалізації житлової політики з визначеннямстроків, матеріальних, фінансових, організаційних ресурсів, механізмвідстеження і коректування в процесі виконання.

Отже,зважена державна житлова політика за сучасних соціально-економічних умовнабуває характеру важливої складової національної безпеки. При цьому державамає залучати до сфери будівництва житла інвесторів створюючи їм сприятливіекономічні умови у межах проектів державно-приватного партнерства.