Сколько жилья необходимо городу и как сохранить жилой фонд
В настоящее время на каждого украинца приходится около 22 кв. м. жилой площади. Много это или мало?
Показатель Украины - 22 кв.м. на человека – весьма усредненный; он не означает, что каждый житель Украины сегодня владеет 22 квадратными метрами площади: кто-то имеет в собственности несколько квартир, кто-то жилплощадь арендует. Так что фактическая обеспеченность населения квадратными метрами значительно меньше.
В Евросоюзе и США этот показатель равен 50 кв.м., так что нам есть к чему стремиться. Например, если учесть, что в Днепропетровске проживает сегодня 1 млн. жителей; и при условии, что численность горожан останется неизменной, в перспективе городу до европейских норм необходимо построить дополнительно 30 млн. квадратных метров жилья. Насколько это реально?
Считается, что строительная отрасль на подъеме, когда страна строит 1 кв. м. жилья на человека в год. В таком темпе сегодня строит Китай, приближается к этому показателю Бразилия, Россия. В советское время, когда в Днепропетровске ежегодно сдавалось в эксплуатацию 600-700 тыс. кв.м. жилья, в отраслевом плане строителей уже было прописано к 2000 г. достичь заветный показатель 1 кв.м. жилья на человека или 1 млн. кв.м. жилья в год. Но, даже если мы сможем вернуться к советским темпам строительства, на выполнение подобной программы уйдет 50-60 лет… а за это существующий жилой фонд (около 20 млн. кв.м. жилой площади) в значительной степени придет в негодность…. Поэтому для того, чтобы как можно быстрее насытить рынок недвижимости Днепропетровска(да и любого другого города, проблему у всех одни), необходимо, прежде всего, сохранить существующий жилой фонд, сделать жилье доступным для населения, и выделить или выкупить под строительство новые участки земли
Вопрос, что необходимо сделать для того, чтобы жилье стало доступным для населения (необходимо освободить строителей от дополнительных отчислений и платежей, которые не несет ни одна другая отрасль и которые составляют 50% себестоимости строительства, - жилье сразу станет вдвое дешевле для населения; упростить и урегулировать разрешительную базу строительства, которая сегодня самая громоздкая в мире, за счет чего затягиваются сроки строительства и идет его удорожание) неоднократно нами обсуждался в СМИ; и новым правительством сделаны определенные шаги в этом направлении.
По второму вопросу – выделение земли под строительство - можно сказать, что в большинстве городов, и особенно в Днепропетровске, земли осталось катастрофически мало. Решить этот вопрос можно за счет сноса старого фонда и строительства города «ввысь», также город может расти «вширь» за счет своих пригородов.
Поэтому самым актуальным вопросом становится вопрос сохранения жилого фонда или качественной эксплуатации жилых зданий. Практически все журналисты, которые приходят на интервью (темы совершенно разные), в процессе разговора задают вопросы по ЖКХ (учитывая мой опыт работы на этом направлении на посту заместителя Председателя Днепропетровской облгосадминистрации) потому, что тема ЖКХ касается каждого из нас.
В европейских городах достаточно много домов, которым 300-400 лет, и все они в прекрасном состоянии. Ежегодно дома обследуются комиссией, которая решает, что необходимо сделать для сохранения старого жилого фонда, предписания четко выполняются, дома стоят, в них комфортно живут люди, и это правильно. Ведь, как известно, срок службы кирпичных и монолитных домов при условии нормальной эксплуатации составляет 150 лет, панельных – более 50 лет; и бетон с годами, при правильной эксплуатации становится только крепче.
Но сегодня сложилась ситуация, когда у нас ни население, ни государство не могут полностью самостоятельно нести ответственность за содержание жилого фонда. В советские времена отрасль ЖКХ полностью дотировалась государством, на это шло до 10% ВВП, коммунальные платежи населения при этом составляли лишь 5% от реальных затрат на услуги. Собственником жилого фонда было государство, которое несло ответственность за его сохранность, обслуживание и содержание. На сегодняшний день в Украине до 94% жилого фонда приватизировано. У жилого фонда появился новый собственник – население: люди сами могут и должны решать, надо ли во дворе размещать платную парковку, куда направлять арендные платежи от использования встроенных помещений, как распорядиться средствами жильцов за услуги ЖКХ и выбирать, у кого и по какой стоимости эти услуги заказать. А для этого необходим рынок услуг ЖКХ.
Если сегодня быстро создать рынок услуг ЖКХ, в него придут значительные инвестиции. Но пока рынок формируется, и, к сожалению, четко не определены ни правила его формирования, ни правила функционирования. А правила (пусть они будут «спущены» сверху и оттуда контролируются, пусть будут переданы на места) должны быть установлены в самом начале любого процесса, должны быть одинаковы для всех участников рынка и не должны меняться (как часто бывает) хотя бы несколько лет. Ведь на Западе любой рынок услуг, в том числе услуг по обслуживанию жилья – самый стабильный и перспективный. У нас в настоящее время он загнан в государственно - местную монополию, хотя за последние месяцы власть сделал много конкретных шагов, чтобы сдвинуть ситуацию с места.
Что же необходимо сделать, чтобы создать рынок услуг ЖКХ ?
Тарифы на ЖКХ должны быть такими, чтобы люди имели возможность и желание эти тарифы оплачивать, а эксплуатирующая организация должна иметь возможность за полученные от населения деньги нормально их обслуживать.
Первое, что нужно сделать, - персонифицировать платежи, ввести хозрасчет. Собрали жильцы дома деньги – они должны пойти только на обслуживание этого конкретного дома. Мало собрали денег - будут хуже жить, и не смогут получить перечень необходимых услуг. Но в этом случае жители могут собраться, и вместе решить, как и на что им важней потратить деньги, чтобы собранной суммы хватило: можно отказываться от лифта, самим убирать подъезды. Соберет дом больше денег – можно жить лучше. В этом случае каждый будет понимать, за что он платит. Работая в облгосадминистрации, мы провели эксперимент в ряде домов г.Днепропетровска: ввели карточки учета оплаты услуг ЖКХ, и при этом в обязательном порядке постоянно сообщали жильцам, на что пошли собранные деньги. Люди стали понимать, что их деньги используют непосредственно на них, все прозрачно: столько заплатили, столько ушло по такой-то статье расходов, а на что-то не хватило. Через год постоянной работы оплата тарифов в этих домах достигла 96%.
Второе: Жильцы должны иметь возможность выбирать управляющую компанию. Сегодня у них такого права нет. Например, жильцы дома узнают, что в соседнем доме тарифы ниже, а обслуживание лучше. Они говорят: мы тоже хотим, чтобы нас обслуживал ЖЭК X. Им отвечают: вас будет обслуживать только ваш ЖЭК Y. А рынок без конкуренции невозможен.
Третье: Сегодня водоканал, теплосеть, электросеть обслуживают сети только до ввода в дом, в доме сетями управляет ЖЭК. Что из того получается, знает на своем опыте каждый. Это категорически неправильно. Поставщики (воды, тепла, электричества) должны поставить услугу(товар) непосредственно потребителю, и если они при этом будут нанимать подрядчика (ЖЭК или другую компанию), на потребителе это не должно отразиться: он спросит за холодные батареи только с теплосети.
Если говорить о механизмах, которые позволят системе работать, необходимо учесть еще один, четвертый фактор: человек должен понимать, за что он платит. Сегодня на плановые затраты коммунальных предприятий относятся и неэффективное управление, и огромные потери в сетях (потери электроэнергии сегодня составляют около 20%, тепловой энергии и воды - от 30 % до 50%, и все это является основным объяснением роста тарифов. Во многих городах тепло вырабатывается на оборудовании еще 20-30-х годов прошлого века. Поэтому, когда «Созидатель» построил первый жилой дом, компания стала перед выбором: оставить клиентов один на один в борьбе в существовавшими на тот момент ЖЭКами, или создать свое ЖЭУ. Выбрали второй путь. В домах компании все спроектировано так, чтобы все перечисленные потери были сведены к минимуму. Например, «Созидатель» первым в Украине поставил крышные котельные – потери тепловой энергии были сведены к нулю. Наибольшую же экономию получают жители тех домов, где установлено индивидуальное отопление,- двухконтурные котлы. Экономисты посчитали на примере жилого комплекса «Премьер» в Кривом Роге, что экономия по отоплению и горячему водоснабжению на трехкомнатной квартире 100 кв.м., по сравнению с городскими коммунальными тарифами, составляет в год 2 500 гривен, или 10 000 гривен за первые четыре года. Компания старается для комфортного проживания клиентов, для экономной эксплуатации внедрять все новые технологии; они позволяют не только комфортно жить, экономить на коммунальных услугах, а существенно продлевать жизнь самого дома. Покупая квартиру в новом доме, клиент уверен, что в этом доме будет комфортно жить и внукам, и правнукам. О старом жилом фонде этого не скажешь.
Государство каждый год выделяет определенные средства на строительство жилья для льготников. Отмечу, что строительство жилья для социально незащищенных слоев населения даже при существующем финансировании может продвигаться в несколько раз быстрее, если строить не для каждой категории граждан отдельный дом, а объединить, скооперировать эти фонды, и вести совместное строительство: в этом месяце выделили деньги чернобыльцам, на следующий месяц афганцам, ветеранам… Уверен, что построенный по такому принципу дом будет сдан в эксплуатацию на год, а то и два раньше за счет совместного финансирования.
Затрону еще один очень важный вопрос: как контролировать компании, предоставляющие услуги ЖКХ? Механизмом такого контроля может стать введение страхования, когда все предприятия ЖКХ будут обязаны страховать качество предоставления коммунальных услуг. Некачественная коммунальная услуга, недобросовестный поставщик, - и мы смело обращаемся в страховую компанию, которая нам компенсирует убытки, а с поставщиком компания разбирается сама. И, как показывает практика, когда отвечаешь своим рублем, становится выгодно работать честно.
Большинство мер, которые предлагаются, не требуют ни дополнительного финансирования, ни суперсложного оборудования и рассчитаны на здравый смысл и инициативу потенциальных участников этого рынка. Чтобы наши потомки, как сегодня жители европейских городов, могли с гордостью говорить своим детям: « Сынок, наш дом стоит уже 300 лет… Береги его».
