Новый порядок определения оценочной стоимости недвижимости и ОНС

1 ноября вступил в действие Временный порядокопределения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенногостроительства, которые продаются или обмениваются (далее – ВП). Этот порядокзакреплен постановлением правительства №1103 от 26 октября 2011 года. В своюочередь, ФГИУ  обязан утвердить вдвухмесячный срок форму подачи субъектами оценочной деятельности информации обобъекте с оценочной ценой, а также информацию о степени строительной готовностидля объекта незавершенного строительства. Кроме того, Фонд должен в течениеполугода  внести на рассмотрение правительствазаконопроект по определению органа, который будет проводить оценкунедвижимости, а также вместе с Минрегионстроем разработать и утвердить порядокопределения стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений.

Данный нормативный акт имеет прямое отношение кпрофессиональным оценщикам и порождает ряд весьма существенных вопросов. Итак,даже при прочтении, еще до проведения работ по оценке,  возникают следующие вопросы:

1. Какой новый орган предполагается создать для проведения оценки объектов недвижимости с целью налогообложения и почему недостаточно существующей инфраструктуры рынка оценки для проведения таких работ?
2. п. 1 постановления указывается необходимость принятия в двухмесячный срок особой формы представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченных проводить оценку земельных улучшений, информацию о таких улучшениях, а также для объекта незавершенного строительства - информацию о степени строительной готовности. Зачем нужна особая форма, почему недостаточно требований к отчету по НСО? Фактически, имеем ненужное усложнение.
3. Каким образом оценщик будет определять степень готовности незавершенных строительством объектов? Для этого, как минимум, нужна определенная профподготовка.
4. Пункт 3 ВП закрепляет, что  определения оценочной стоимости осуществляется субъектами оценочной деятельности. А именно,  для земельных участков - юридическими лицами - субъектами хозяйствования и физическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, которые согласно Закону Украины "Об оценке земель" получили соответствующие лицензии, а также Госземагентством. Но с каких  пор Госземагентство выполняет экспертную оценку земельных участков или это расширение функций? есть ли для этого необходимые специалисты? Каким образом и с какой целью планируется сочетание функций госрегулятора в сфере оценки земельных участков и оценщика этих же объектов? Что это: просто небрежность написания документа и непонимание компетенций госорганов?
5. Пункт 4 ВП: «Оценочная стоимость объектов малоэтажного жилищного строительства, в том числе дачного и садового типа, определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов. Сравнительный подход применяется в соответствии с Национальным стандартом № 2 в случае наличия информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». Почему определяется срок именно 6 месяцев и почему не может быть использован в расчетах объект, выставленный на продажу менее 6 месяцев назад? Как тогда быть с положениями НСО об актуальности предложений именно на дату оценки? Предлагаемый вариант определения стоимости объектов налогообложения («определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов») не имеет ничего общего с оценочной стоимостью, ибо не содержит алгоритм ее определения. Как результат: у разных оценщиков будут разные результаты, а это принципиально неправильно и чревато конфликтом.
6. Пункт  5 указывает, что объекты многоэтажного жилищного строительства, а также их части оцениваются путем применения сравнительного подхода и с учетом информации о продаже или предложение подобных объектов недвижимости, проданных или выставленных на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки, которой владеет субъект оценочной деятельности, проводящий такую оценку. В случае отсутствия указанной информации оценочная стоимость объектов недвижимости определяется в последовательности, определенной пунктом 7 Национального стандарта № 2, и с учетом укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов. Фактически, предлагается применять два альтернативных варианта - сравнительный поход или затратный с использованием  укрупненных показателей стоимости воссоздания. Однако это два принципиально разных подхода, первый даст рыночную стоимость, второй – нет. Разные базы оценки – разные результаты.
7. Пункт 8 ВП: «Определения оценочной стоимости объекта незавершенного строительства путем применения нескольких методических подходов осуществляется в соответствии с абзацем вторым пункта 26 Национального стандарта № 2 при условии, что объект имеет следующие признаки: его строительная готовность составляет более 70; показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство; объект начат строительством не более пяти лет назад; в случае временного прекращения строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно; объемно-планировочные характеристики объекта соответствуют современным требованиям строительных норм и правил». Но каким образом оценщик сможет объективно определить степень готовности и показатели прочности конструкций? Как знать, своевременно ли выполнены работы по консервации и что он вообще может знать о порядке проведения таких работ? Вышеперечисленные требования объективно невыполнимы, следовательно, вынудят оценщика фантазировать на предложенные темы. Экстремальное занятие, учитывая, что за результаты своей работы он несет уголовную ответственность.
8. Пункт 12 ВП «субъекты оценочной деятельности подают ежемесячно в ФГИ информацию о результатах проведения оценки по форме, установленной Фондом». Снова ненужное усложнение работы оценщика ибо непонятно, в связи с чем ФГИУ вдруг стал субъектом администрирования налогообложения и финмониторинга. Другое дело, если ФГИУ сам планирует выполнять такие работы, т.е. и является тем загадочным  органом, о котором говорится в Постановлении.
9. Пункт 13 ВП обязывает оценщиков хранить такие отчеты не менее 5 лет. Таким образом, Временный порядок противоречит вышестоящему нормативному акту – Закону об оценке, в котором указано, что хранение отчетов оговаривается в договоре на оценку, в том числе, и право не хранить их вообще. Поэтому законодательно и не установлено требование к оценщикам о наличии помещения под архив.
10. Мину замедленного действия несет в себе и пункт 14 документа, который указывает, что  «в случае несогласия налогоплательщика с определенной субъектом оценочной деятельности оценочной стоимостью объекта недвижимости, отчет об оценке  может быть обжалован в судебном порядке». Подозреваю, что несогласная сторона будет почти во всех случаях, поскольку процедура оценки выписана таким образом, что у разных исполнителей будет разный результат.

Нельзя не сказать о том, что в документепочему-то земельные улучшения отождествляются с недвижимостью, оценочнаястоимость с рыночной, чем полностью игнорируется определение данных понятий поНСО. Получилась странная, но взрывоопасная, смесь независимой оценки, собязательным включением нормативов, и стандартизированной, с полным отсутствиемалгоритма.

Сомнительна сама целесообразность использования рыночной стоимости кактаковой для целей налогообложения. Ибо рыночная стоимость есть вероятностнаявеличина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности. Источникаминеопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода в выборе базовыхобъектов для оценки, неоднозначность в установлении величины износа, нечеткостьметодов расчета внешнего и функционального износов и т. п. Как результат - значениярыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различнымиоценщиками, могут существенно различаться между собой. Это связано с тем, чтокаждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он используетсобственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценкидопускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, чторезультаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может существеннозанижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы для исчисленияналогов. Поэтому, пока отсутствуют структуры, которые бы проводилисистематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации ирасчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности,говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум,  преждевременно.

В целом,  обеспечить строгоесоответствие требованиям постановления №1103 на практике будет весьма затруднительно. Столь долгожданный инеобходимый нормативный акт, при разработке проекта которого изначально привлекалосьмножество экспертов, в том числе международного уровня, в итоге получился некачественным,непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе. Непонятно,чем вызвано такое легкомысленное отношение к нормативному документу, ведьпредложенный порядок хоть и временный, да принят на неопределенный срок,следовательно, де-факто может стать постоянным.

«Building»