Страхование предмета ипотеки: как оптимизировать расходы
Исходя их факторов влияниярассмотрим основные вопросы, которые должен обдумать и дать себе ответыстрахователь, прежде, чем подписывать договор, подготовленный страховойкомпанией.
Заключение собственникомимущества договора страхования имеет своей целью обеспечить компенсацию ущербаданного имущества в случае его уничтожения или повреждения в результатесобытий, определенных договором страхования. Именно ожидаемая компенсациязатрат на восстановления объекта имущества есть для владельца смысломсотрудничества со страховой компанией при добровольном страховании, а если речьидет об ипотеке – то такое сотрудничество есть неизбежным.
Как известно, страхованиепредмета ипотеки есть обязательным. Такая норма избавляет собственниканедвижимости от необходимости принятия решения о страховании предмета ипотеки,однако ничто не избавляет его от необходимости выбора условий договорастрахования. А заключать договор нужно «с умом», не переплачивая лишние деньги.Поэтому предлагаем разобраться, как влияет на величину страхового платежастраховая сумма и тариф. Страховая сумма зависит от стоимости имущества,перечня страховых рисков, наличия франшизы и ее размера. На величину тарифавлияние оказывают наличие и размер франшизы, порядок оплаты платежа.
Исходя их факторов влияниярассмотрим основные вопросы, которые должен обдумать и дать себе ответыстрахователь, прежде, чем подписывать договор, подготовленный страховойкомпанией:
1. Какой должна быть страховая стоимость?
2. Какие риски следует страховать и чем мы действительнорискуем?
3. Кто получает возмещение в случае наступления страховогослучая, кто будет выгодоприобретателем?
Вопрос первый – «страховая стоимость»
Традиционно, согласно ст. 5 ЗУ«Об ипотеку», стоимость предмета ипотеки определяется по согласованию сторонмежду ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценкипрофессиональным оценщиком. На практике получил распространение именно второйвариант, особенно если речь идет о банковском кредитовании. При этом оценщикомопределяется действительная стоимость предмета ипотеки. Что следует пониматьпод действительной стоимостью?
Регулированию вопроса посвященопостановление КМУ N 358 от 06.04.2011 г., которым утвержден «Порядок и правилаобязательного страхования ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайногоповреждения или порчи» (далее – Правила). В вопросе определения стоимостипредмета страхования Правила дают ссылку на Национальные стандартах оценки»(далее – НСО). Исходя из определения, данного в НСО, действительная стоимостьимущества для целей страхования – это стоимость восстановления (стоимостьзамещения) или рыночная стоимость имущества, определенная согласно условиямдоговора страхования (Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имуществаи имущественных прав», п. 3).
Рассмотрим по порядку. Согласно НСО:
Стоимость восстановления –определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение)в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки;
Стоимость замещения –определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение)в современных условиях нового объекта, подобного объекту оценки, который можетбыть равноценной ему заменой;
Рыночная стоимость – стоимость,по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества надату оценки имущество в сделке между покупателем и продавцом, после проведенияадекватного маркетинга, в сделке, предполагающей, что каждая сторонадействовала компетентно, благоразумно и без принуждения.
При этом п. 22 Правил позволяетпо согласованию сторон страховать имущество по его восстановительной стоимости.Этим, как правило, пользуются при страховании промышленной недвижимости, иникогда не используют при страховании жилья. А зря. Тем более, что для целейстрахования следовало бы нормативно закрепить понятие стоимости восстановления(замещения), указав, что речь идет только об улучшениях земельного участка.Т.е. стоило бы определять стоимость объекта недвижимости без учета стоимостиземельной составляющей, которая не подвержена риску уничтожения/повреждения.Это вполне соответствует международной практике и идеологии страхования: суммавозмещения не может быть больше, чем величина ущерба. Ущерб же может бытьнанесен только строению, но никак не земельному участку.
При этом Правила на нормативномуровне закрепляют расчет страхового платежа от полной стоимости объектанедвижимости – «страховая сумма по договору обязательного страхования ипотекиопределяется в размере полной стоимости имущества, являющего предметом ипотеки,но не меньше стоимости (указанной в договоре ипотеки» (п. 19 Правил). Возникаетвопрос – почему не меньше стоимости предмета ипотеки, а не величины кредита?Ведь полная стоимость определяется исходя (исходя – но не равна ей!) изстоимости действительной (п. 20 Правил), то, снова-таки, приходим к тому, чтооценщиком может быть определена как рыночная, так и нерыночные виды стоимости –восстановления/замещения. Помним, что полная стоимость определяется толькоисходя из действительной – т.е. не равна ей, действительная используется какбаза.
Правила уточняют, какие элементы затрат включаются в понятие стоимостивосстановления:
- материалы, оборудование иоснащение, необходимые для восстановления застрахованного имущества;
- оплата работ, услуг повосстановлению застрахованного имущества, включая зарплату;
- доставка материалов к местуремонта и другие затраты, необходимые для восстановления застрахованногоимущества до состояния, в котором оно находилось на момент наступлениястрахового случая.
Как видим, стоимости приобретенияподобного земельного участка здесь нет. Т.е., определение восстановительнойстоимости, данное в НСО, для целей страхования нуждается в корректировке.
Тем более, что расчет делается неот суммы кредита, а от рыночной стоимости недвижимости, включая стоимостьземельного участка и доли собственника. При этом выгодоприобретателем, какправило, всей суммы есть банк. Например, при рыночной стоимости квартиры 100тыс. долларов США, первоначальном взносе 30 тыс.долларов США и стоимостиместоположения 40 тыс.грн. (для нового жилья в престижном районе), вместологически обоснованной суммы ежегодного страхового платежа (по умолчанию вдоговор вписывается тариф 0,3%, но бывает и меньше – надо договариваться!):
($100 тыс. – $30 тыс. -$40тыс.)*0,3% = $90 в год в действительности приобретателем недвижимости в кредитплатится:
$100 тыс.*0,3% = $300.
Но рискует ипотекодержательтолько суммой $30 тыс., ибо еще 30 ему не принадлежат, а с частью имущества,стоимостью $40 тыс. – ничего не произойдет. При этом, максимальный ущерб,который может быть нанесен предмету ипотеки, даже если его сравняют с землей –$60 тыс. И именно эта сумма есть рискованной и, за вычетом доли ипотекодателя,должна быть застрахована в пользу ипотекодержателя.
Кроме того, п. 19 фактическификсирует завышенный страховой платеж, ибо рассчитывается он от стоимостинедвижимости в период максимальных цен на рынке недвижимости, а большинстводействующих договоров ипотеки заключалось именно тогда. За последние три годастоимость предмета ипотеки значительно уменьшилась, доля ипотекодержателяуменьшилась, а страховой платеж остался прежним. Вопрос: в чью пользу писалсясей документ?
Договор страхования заключаетсяна весь период действия ипотечного договора, почему бы не внести в него норму овозможном пересмотре страховой стоимости на мере изменения рыночной ситуации?Тем более, что существует практика переоценки залога.
Итак, логика подсказывает, чтоглавным и практически всегда единственным объектом страхования дома естьконструктивные элементы, а квартиры – отделка. Причем именно конструктивныеэлементы, а не дом. Ибо понятие дома как жилья подразумевает выполнениеопределенной функции, которую данный объект выполняет с учетом своего местарасположения, которое не подвержено рискам. Поэтому восстановительная стоимостьконструктивных элементов есть наиболее адекватным ориентиром страховой суммы.
Следовательно, п. 19 Правилнуждается в пересмотре как ущемляющий права ипотекодателя.
Вопрос второй – какие риски нам угрожают?
Рассмотрим, к примеру, «типовойдоговор» страхования имущества. Он включает в себя страхование от рисков:
- пожар, задымление как следствие пожара, повреждение водойиз автоматических систем пожаротушения, попадание молнии;
- взрыв, поджег;
- падение пилотируемых летательных аппаратов, их обломковили груза;
- буря, вихрь, ураган, смерч, сильный ветер, шквал, шторм,тайфун;
- град;
- сильный снегопад, обмерзание льдом, схождение снежныхлавин, сель;
- паводок, сильный ливень, затопление грунтовыми водами;
- оседание грунта, горный обвал, падение деревьев, камнепад;
- землетрясение;
- сильный туман, сильный мороз, сильный ветер, сильная жара,песчаная буря;
- залитие водой из водопроводных, канализационных иотопительных систем и соседних помещений;
- ложный выброс воды из автоматических систем пожаротушения;
- кража со взломом и ограбление, акты вандализма, ихсопровождающие;
- злоумышленные действия третьих лиц;
- наезд движущейся техники.
Если сравнить с Правилами – этотперечень в точности повторяет риски, перечисленные в п. 12 документа какдопустимые для целей страхования. Но! Это риски, которые можно страховать, ноне обязательно все они одновременно присущи каждому конкретному объектустрахования. Рискну предположить, что, практически, не существует места наЗемле, где зданию одновременно угрожают затопление, горный обвал, схождениеселевых потоков, снежных лавин, но при этом и шторм, смерч, тайфун, ураган…Разве только, оно построено в аду.
Однако зачастую «стандартные типовыедоговора» с легкостью перечисляют все возможные риски, упоминаемые в учебникахпо страхованию недвижимости. Хотя там, помимо такого перечня, даются четкиерекомендации по его использованию. Что характерно, подобный диктат наблюдаетсятолько в случаях обязательного страхования.
Но почему бы, к примеру, неподумать о том, что недвижимость, расположенная в Киеве, вряд ли несет на себериск повреждения горным селевым потоком, лавиной, лавой и т.д. А строению 1группы капитальности на Украине не страшны риски оледенения и сильные ветры. Инасколько вероятен риск повреждения недвижимости в Украине от сильного морозаили жары? Также следует решить, есть ли необходимость учитывать риск от падениялетательных объектов, если вблизи нет мест, предназначенных для ихэксплуатации. Если вы не видите в этом угрозы, то зачем от нее страховать?
Всерьез можно говорить только ориске пожара и задымления при пожаре. Если недвижимость приобреталась скачественной отделкой и приобретатель ее сохранил – то возможно также о залитииводой из водопроводных, канализационных и отопительных систем и соседнихпомещений; ложный выброс воды из автоматических систем пожаротушения; кража совзломом и ограбление, акты вандализма, их сопровождающие; злоумышленныедействия третьих лиц. При этом надо принять к сведению техническое состояниеимущества, обратить внимание на риски от неисправности коммуникационных систем,использующихся как собственником объекта страхования, так и его окружением(соседние квартиры, помещения, здания и т.д.) – поломка каких из них наиболеевероятно может причинить ущерб предмету страхования.
Оценивая вероятностьвозникновения противоправных действий третьих лиц, следует учитывать степеньнадежности замков или существующих систем охраны. Вместе с тем, при заключениидоговора страхования страхователю следует учитывать, что если в договоре рискуказывается в отношении только строго определенных противоправных действий(например, кражи и грабежа), то ущерб, возникший вследствие возможных иныхдействий третьих лиц, в этом случае страховой компанией не возмещается.
Вопрос количества рисковнемаловажен, ибо страхование каждого риска стоит денег, которые можносэкономить, застраховав имущество лишь от актуальных рисков.
Базовым же риском, являетсястрахование от пожара, ведь огонь наносит значительно более существенный ущерб,нежели вода.
Вопрос третий – кто будет выгодоприобретателем?
Об выгодоприобретателях скажемотдельно. На практике – выгоприобретателем оказывается только ипотекодержатель.Но Правила четко указывают, что им может быть как ипотекодержатель, так иипотекодатель, а также другие лица, подтвердившие свои права на предметипотеки. Учитывая, что есть типичным приобретение объекта недвижимости припомощи смешанного финансирования – за счет собственных средств покупателя (т.н.первоначальный взнос) и заемных (кредит банка или иной кредитной организации).
В нашем примере, максимальныйущерб, который может быть нанесен предмету ипотеки, составляет $60 тыс. Причем,она включает в себя как долю ипотекодержателя, так и ипотекодателя. Доляипотекодержателя есть обязательной к страхованию и в его пользу, доляипотекодателя, по его усмотрению, также может быть застрахована, новыгоприобретателем при этом должен быть только сам приобретатель недвижимости,ибо на эту долю он уже ее собственник. К тому же, не будем забывать, что весьгруз страховых платежей, по нашей «устоявшейся практике», несет на себеипотекодатель. По этой же практике, он ни в малейшей степени не являетсявыгодоприобретателем. Может, стоит задуматься об изменении практики?
А как это у них?
Практика многих европейскихстраховщиков осуществляется с использованием стандартных правил страхования,или правил, которые являются довольно точным отражением общепризнанных версий,так, например, правила WEH 1992 или «Все риски».
В Великобритании при страхованииимущества широко используют именно правила WEH 1992.
В Швейцарии распространенострахование от пожаров, кражи со взломом, ограбления, затопления, поврежденияостекления. За последние годы значительно возросло количество страхований отповреждений водой.
В США базовый полис страхованияжилья имеет 11 типов рисков: пожар, удар молнии, повреждение от бури или града,взрыва, вследствие бунтов или народных волнений, падения самолета, наездатранспортного средства, ущерба от дыма, вандализма или злонамеренных действий,воровства, на случай повреждения конструктивных материалов строения, стекол,извержения вулкана. При необходимости перечень рисков увеличивается при помощидобавления еще нескольких видов полисов, а также специальных полисов,предназначенных для квартиросъемщиков и для домов, представляющих историческуюили архитектурную ценность.
В Канаде широко применяются тритипа страхования жилья: только от огня, от огня и других опасностей, от всехрисков.
В России в настоящее время встандартный набор страхования жилья включают пожары, заливы, взрывы, стихийныебедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных аппаратов,наезд транспортных средств. Как правило, иностранцы в России предпочитают страховатьсвои имущественные интересы по всем рискам, включая в перечень почти всепредметы – технику, одежду и экспонаты декоративного искусства, в том числедорогие сувениры.
В Украине не существуетобщепринятых стандартов, и каждая страховая компания использует своисобственные, довольно уникальные правила страхования имущества.
Выводы.
1. Восстановительная стоимостьконструктивных элементов с учетом их износа на дату заключения договорастрахования есть наиболее адекватным ориентиром страховой стоимости предметаипотеки.
2. Страхуйте объект недвижимоститолько от актуальных рисков, базовым среди которых есть страхование от пожара.
3. Выгодоприобретателем принаступлении страхового случая может быть как ипотекодержатель, так иипотекодатель, а также другие лица, подтвердившие свои права на предметипотеки.
И, главное. Прежде чемподписывать договор, крайне важно ознакомиться с правилами страхования иусловиями, которые вам предлагают, заранее. Если необходимо, привлеките кобсуждению профессионалов. Помните, что порой условия, предложенные страховойкомпанией, устраивают, прежде всего, саму страховую компанию, но вовсе необязательно, что это наилучший вариант для страхователя. И, уж конечно, неединственно возможный, несмотря на заверения агента, что «договор типовой иобсуждению не подлежит». Договор не может не подлежать обсуждению поопределению, поскольку есть продуктом переговоров. Заключайте любой договор всоответствии с классической формулой монтера Мечникова – «согласие есть продуктпри полном непротивлении сторон». Понятия «типовое согласие» в этойбезукоризненной формуле нет.
