Если арендатор недвижимости не платит – нужно оценить ущерб и идти в суд

Объем рынка оценки существенносократился, в Украине все популярнее становится оценка размера нанесенногонедвижимости ущерба, как не стать клиентом недобросовестного оценщика…

Востребована ли сегодня оценка недвижимости?

Даже, несмотря на длящийся кризисрынка недвижимости, структура оцениваемых объектов существенно не изменилась.Однако поменялись цели оценки: если раньше оценку заказывали, в основном, дляипотеки или купли-продажи, то сейчас стали чаще заказывать оценку для подачиисковых заявлений  в суд при разделеимущества, для возмещения ущерба, а также переоценка залога, оценкиликвидационной стоимости предприятий. Хотя в целом можно сказать, что объемыоценки недвижимости серьезно сократились.

Какая основная цель сегодня оценки недвижимости?

По-прежнему, максимальновостребованной на рынке является оценка коммерческой недвижимости дляоформления сделок купли/продажи, оценка недвижимости как предмета залога(переоценка залога или первичная оценка), переоценка объекта недвижимости какактива предприятия. Отдельно можно выделить такую все более популярную услугукак оценка ущерба, нанесенного недвижимому имуществу. Весьма распространеннымбытовым случаем есть залив квартиры соседями (залив соседей), когда навернякадля разрешения конфликта понадобится оценка залива. Оценка ущерба при залитии,пожаре или каком-либо другом форс-мажоре обычно необходима для расчета суммыстрахового возмещения, если имущество застраховано. Но  беспристрастное профессиональное суждениебудет не лишним и в случае, если страховых выплат не предвидится, но нужныаргументы для разрешения спора с виновником ущерба или  пострадавшей стороной. В последнее время кругпользователей оценочных услуг неуклонно расширяется за счет физических лиц-участниковконфликта, что весьма радует, поскольку говорит о возрастающем стремлении неигнорировать создавшуюся ситуацию, искать пути ее разрешения и возмещенияубытков от  противоправных действийтретьих лиц, при этом  разрешатьконфликтные ситуации цивилизованным путем.

Профессиональная оценканедвижимости —  это определение стоимостиправа собственности или иных (частичных) прав на объект недвижимости (правапользования, застройки и т.п.).  Объектаоценки выступают различные типы недвижимости – жилая, коммерческая,промышленная, рекреационная и т.д. Зачастую при проведении хозяйственныхопераций, которые проводятся с использованием недвижимого имущества, необходимознать его текущую рыночную стоимость. Среди них и сделки купли-продажи илисдача в аренду коммерческой недвижимости, получение кредита под залог недвижимого имущества,страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения,внесение имущества в уставной капитал юрлица. При этом особенно сложно безпомощи профессионального оценщика определить рыночную стоимость недвижимости вкризисный период, когда рыночных свидетельств крайне мало, нет четких прогнозовв отношении дальнейших изменений на рынке недвижимости. А по некоторым видамнедвижимости данных  нет даже вблагоприятные периоды. Ну а вследствие неадекватного определения цены, продавецрискует просто не продать недвижимость.

Весьма серьезного отношениятребует и оценка для целей финансовой отчетности предприятия. Какмеждународная, так и национальная системы бухгалтерского учета допускаютпроведение переоценки основных средств как процедуры, с помощью которойпредприятие может повысить достоверность и объективность своего бухгалтерскогоучета. Переоценка основных средств по рыночной стоимости может являтьсяинструментом повышения привлекательности предприятия для инвесторов. Поэтому,несмотря на отсутствие законодательного требования о привлечении для этогопрофессионального оценщика,  независимаяпереоценка активов стабильно и заслуженно популярна у украинского бизнеса.

Сколько сейчас на рынке оценщиков и оценочных компаний? Как изменилосьих количество за последние 2 года?

Очевидно, что с уменьшением  объемов производства и торговли, общимснижением деловой активности в стране, естественно, уменьшился и рынокоценочных услуг, мгновенно уменьшив количество операторов этого рынка, многиеиз которых сменили сферу деятельности. Благо, специфика профессии позволяетуспешно использовать приобретенные знания и практические навыки во многихдругих видах деятельности. Снижение спроса на услуги повлекло за собой фактическоепрекращение деятельности множества оценщиков либо сокращение штатов оценочныхкомпаний. Особенно это касается тех компаний, «львиную долю» в структуредеятельности которых занимала оценка предметов залога. Но сейчас уже можноуверенно говорить, что падение спроса на оценочные услуги было кратковременными он восстанавливается. Это логично, поскольку оценка – не роскошь или блажь, анеобходимое сопровождение любой хозяйственной деятельности.

Однако, достоверных и точныхданных об объеме рынка оценочных услуг в Украине, количестве практикующихоценщиков, фактически работающих (а не просто зарегистрированных)компаний-оценщиков, средней численности персонала, объемах и рентабельностибизнеса и т.п., по-прежнему, не существует. Таких системных исследований никтоникогда не проводил, а напрасно – многие мифы, стереотипы и фобии, существующиев обществе и  связанные с оценкой иоценщиками, могли бы быть успешно преодолены, если бы уполномоченные госорганыне только аккумулировали всю существенную и релевантную информацию о рынке оценки и его участниках, но исистематизировали  ее и  анализировали, но, самое главное,публиковали. Думаю, при наличии инициативы у госрегулятора, к реализации этойнепереоценимо важной   работеподключились бы и общественные организации.

Поэтому наша Федерация оценщиковбизнеса и интеллектуальной собственности планирует в ближайшее время, проведение комплексного исследования рынкаоценки в Украине с целью его анализа. Результаты нашей работы станут достояниемвсех заинтересованных лиц и, я уверена, будут полезны как оценщикам, так инашим партнерам.

Как правильно заключать договор оценки? Какие обязательные требования кнему нужно учитывать. Какие существуют «подводные камни»?

Согласно Закону Украины «Обоценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельностив Украине», оценка производится исключительно на основании  или письменного договора между субъектомоценочной деятельности и заказчиком или по решению суда. В ст. 11 этого жезакона  перечислены  обязательные пункты, которые должен содержатьдоговор оценочных услуг. Но я бы не рекомендовала ограничиваться  только необходимыми по законодательствупунктами, составляя безликий, т.н. «типичный договор». В договоре следуетвсегда отражать особенности процесса оценки именно  данного объекта, учесть, по возможности, всенюансы и особенности выполнения конкретного заказа – как непосредственнооцениваемого объекта имущества, так и специфику и порядок его осмотра, сборисходных данных, их объем, особенности передачи результатов оценки заказчику(возможность и степень участия третьей стороны- банка, аудитора, страховщика),свидетельство в суде, наличие рецензии на отчет и т.п. Важно точно идентифицировать имущество, подлежащее оценке, а если оценивается имущество в большомколичестве, имеет смысл сделать дополнение к договору, в котором представитьполный перечень таких объектов, с указанием всех идентифицирующих объектхарактеристик.  Согласно законодательныхнорм, в договоре необходимо указывать с какой целью проводится оценка, какпредположительно будут использованы ее результаты. Это нужно из-за того,что  различные цели требуют использованияразличных баз оценки и  в итоге влияютна  выбор инструментов для расчетастоимости. Так же необходимо указать сроки выполнения оценки (с учетом времени,необходимого для осмотра оцениваемого имущества и сбора исходных данных!),размер гонорара и порядок его выплаты, условия конфиденциальности.

Договор на оценку долженмаксимально точно и полно учесть и зафиксировать все достигнутые сторонамидоговоренности и только в таком случае он поможет избежать недоразумений.

Как избежать услуг недобросовестных оценщиков? Как привлечь к ответственностинедобросовестного оценщика?

Снизить шансы получениянекачественной услуги можно, имея минимальные знания в сфере оценки. Такжеоправдывает себя практика обращаться к специалистам, которых рекомендуютколлеги, профессиональному суждению которых вы доверяете. Не будет лишнимсобрать информацию о предполагаемом оценщике при помощи СМИ.

Если речь идет о масштабном проекте, то со стороны заказчикаимеет смысл привлечь к переговорам с оценщиком команду, куда войдут специалистыкомпании, к примеру, финансист, бухгалтер, юрист. Необходимо учитывать опытпроведения оценщиком интересующих вас видов оценки, стаж работы, переченьклиентов и их рекомендации.

Если уж так случилось, что Вы столкнулись с недобросовестнымоценщиком, и вследствие такого сотрудничества вы понесли убытки (что должно быть доказано в суде), то ущерб будеткомпенсирован по закону. При этом  важнуюроль будет играть заключенный с оценщиком договор, а также наличие у оценщикастрахового полиса.

Как формируются цены  на услугиоценщика при оценке недвижимости и земли?

Оплата услуг оценщиковосуществляется всегда по договоренности и тарифы на оценку у каждой компаниисвои. Публикуются они, как правило, на сайте (если он, конечно, есть). Оплатауслуг оценщиков не зависит от стоимости объекта, это категорическизапрещено  именно с целью устраниясоблазна завышения его стоимости. Гонорар оценщика – фиксированная сумма,зависящая от объема предстоящей работы, сложности объекта, сроков выполненияоценки, репутации оценщика.

С помощью каких методов проводится оценка доходной недвижимости?

Согласно общепринятой практике,приносящая доход недвижимость ( доходная, коммерческая, инвестиционная)оценивается как текущая стоимость всех будущих доходов от владения и, возможно,последующей продажи объекта. При этом, в зависимости от типа объекта ихарактера поступлений, используются методы доходного подхода – прямая илинепрямая капитализация. Следует отметить, что оценщик самостоятельно выбираеттот или иной метод, обосновывая этот выбор в своем отчете. В отдельных случаяхоценщиком используется капитализация по расчетным моделям, если естьнеобходимость учесть изменения величины ожидаемых доходов в прогнозном периоде(их снижение или увеличение), рост/снижение стоимости недвижимости вследствиеобоснованного ожидания соответствующих изменений на рынке, обесценение (износ)объекта недвижимости.

При аренде помещения нередки случаи, когда арендатор, по тем или иным причинам, приостанавливает оплатупомещения. Можно ли оценить ущерб от не полученной выгоды и истребовать потомэту сумму в суде?

Безусловно. Дело в том, чтосогласно нормам действующего законодательства за нарушение прав арендодателяпредусмотрена гражданско-правовая ответственность, которая выражается, какправило, в возмещении убытков собственника имущества. При этом под убыткамипонимаются как фактические потери арендодателя («реальный» ущерб – неполученныеплатежи), так и упущенная выгода (дополнительные доходы от реинвестированияарендных платежей). Если же арендатор получил вследствие нарушения условийдоговора доходы, то собственник недвижимости, чьи права нарушены, вправетребовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере неменьшем, чем такие доходы. Чтобы обратится в суд с иском о взыскании упущеннойвыгоды, нужно предоставить расчет размера причиненных убытков или неполученныхдоходов. Такой расчет может сделать оценщик, а в качестве  исходных данных для обоснованного расчетанеполученных доходов могут служить следующие документы: договор аренды, изкоторого берутся данные об арендной ставке и условиях ее изменения,бухгалтерские данные о произведенных платежах, отчет о финансовых результатахдеятельности кредитора, если кредитор – субъект хозяйствования.

К примеру, недвижимость приобретается для того,  чтобы потом сдавать  его в аренду. В таком случае оценщики помогутточно рассчитать, сколько  средств ещепридется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают  выводы насчет рентабельности такойинвестиции?

Конечно. Если потенциальныйинвестор не есть профессионалом, то независимое суждение специалиста необходимодля принятия решения о таких вложениях. Специалист по инвестиционномуменеджменту сможет подготовить проект с учетом как обоснованной суммы начальнойинвестиции, так и дополнительных вложений, которые необходимо будет понести дляобеспечения потока доходов от сдачи объекта в аренду. Основой для принятиярешения есть результаты таких расчетов и выводы профессионала о показателяхрентабельности проекта и сроках его окупаемости. Показательным есть сравнениепо выбранным критериям нескольких проектов с выбором оптимального.

Также следует сказать о том, что отношение к вложениюсредств существенно поменялось в связи с дестабилизацией финансовой ситуации:инвесторы стали осторожнее относиться к собственным ресурсам, а вливания всомнительные проекты практически прекратились.

«Столичная недвижимость»